Odpowiedzi na pytania o zarządzanie najmem

To stała opieka nad mieszkaniem i relacją z najemcą, od przygotowania lokalu, przez znalezienie i weryfikację lokatora, po bieżącą obsługę najmu. Obejmuje podpisywanie umów, nadzór nad płatnościami, organizację napraw, rozliczenia i kontakt z administracją. Ty nie zajmujesz się codziennymi sprawami, ale dostajesz miesięczne zestawienie, pieniądze pozostają twoje i podejmujesz wszystkie kluczowe decyzje. Pełna odpowiedź →

Bieżące zarządzanie kosztuje 10% miesięcznego czynszu najmu, liczone od samego odstępnego, bez opłat administracyjnych i mediów, nie mniej niż 300 zł za mieszkanie. Za pierwsze wynajęcie pobieramy równowartość jednego czynszu, przy kolejnych zmianach najemcy 50%. Gdy mieszkanie stoi puste, nie płacisz nic. Bez opłat wstępnych i abonamentów. Pełna odpowiedź →

Nie. Za zarządzanie podczas pustostanu płacisz 0 zł. Gdy lokal jest wynajęty, prowizja wynosi 10% odstępnego określonego w umowie, nie mniej niż 300 zł miesięcznie. Pełna odpowiedź →

Współpraca przebiega w pięciu etapach, od przygotowania mieszkania i wyceny czynszu, przez poszukiwanie i weryfikację najemcy, formalności z umową, notariuszem i protokołem oraz bieżące zarządzanie z miesięcznymi rozliczeniami, po zakończenie najmu z rozliczeniem kaucji. Wybór najemcy i zgoda na wydatki powyżej umownego limitu należą do ciebie; prezentacje, umowy i rozliczenia robimy my. Pełna odpowiedź →

Pośrednictwo to usługa jednorazowa. Pośrednik znajduje najemcę, doprowadza do podpisania umowy i na tym kończy pracę. Zarządzanie najmem to stała obsługa przez cały okres umowy, od nadzoru nad płatnościami i zgłoszeń usterek po rozliczenia i kontakt z najemcą i administracją. Pełna odpowiedź →

Tak, nie musisz nawet przyjeżdżać do Polski. Udzielasz pełnomocnictwa, na podstawie którego podpisujemy umowy najmu i reprezentujemy cię wobec najemców, administracji i dostawców mediów. Dokumenty i rozliczenia obsługujemy zdalnie, a decyzje uzgadniamy z tobą. Zachowujesz stały wgląd i ostatnie słowo w każdej ważnej sprawie. Pełna odpowiedź →

Umowę najmu podpisuje nasza firma, działając jako pełnomocnik właściciela na podstawie udzielonego pełnomocnictwa. Ty akceptujesz najemcę i warunki, my dopełniamy formalności, czyli umowę, oświadczenie notarialne, protokół i przekazanie kluczy. Nie musisz być obecny przy podpisaniu ani mieszkać w Polsce. Pełna odpowiedź →

Nie. Specjalizujemy się wyłącznie w najmie długoterminowym, z umowami na minimum 12 miesięcy. Nie prowadzimy najmu krótkoterminowego ani pracowniczego. Pełna odpowiedź →

Umowa o zarządzanie najmem zawierana jest na czas nieokreślony i każda ze stron może ją wypowiedzieć z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, w formie pisemnej. Natychmiastowe rozwiązanie jest możliwe tylko w szczególnych okolicznościach, np. przy rażącym naruszeniu warunków współpracy. Pełna odpowiedź →

Tak, ostateczna decyzja zawsze należy do ciebie. My weryfikujemy kandydatów i przedstawiamy ci wyniki analizy z dokumentami i rekomendacją, a jeśli ktokolwiek budzi wątpliwości, nie kontynuujemy rozmów bez twojej zgody. Ta sama zasada dotyczy każdej istotnej decyzji w trakcie najmu, od doposażenia i napraw po zaległości czy wypowiedzenie umowy. Pełna odpowiedź →

Tak. Bez pełnomocnictwa nie możemy podpisywać umów najmu, przekazywać lokalu ani reprezentować cię wobec administracji i dostawców. Akceptowane są dwie formy, akt notarialny albo pełnomocnictwo zwykłe z podpisem notarialnie poświadczonym; przy najmie okazjonalnym standardem jest forma notarialna. Otrzymujesz od nas gotowy wzór o zakresie ograniczonym do obsługi najmu. Pełna odpowiedź →

Sprzedaż nie kończy najmu, bo nabywca wstępuje w umowę na miejsce sprzedającego z mocy prawa (art. 678 Kodeksu cywilnego). Nowy właściciel mógłby ją wypowiedzieć z ustawowymi terminami, ale nie przy umowie na czas oznaczony z datą pewną i wydanym lokalem, a tak wyglądają nasze umowy najmu okazjonalnego. Zmienia się tylko odbiorca czynszu i strona rozliczeń. Pełna odpowiedź →

W Katowicach wchodzisz na rynek taniej niż w Krakowie czy we Wrocławiu, a popyt na najem podpierają jedne z najwyższych pensji w kraju, uczelnie i biurowce. RentIndex 2026 podaje dla Katowic około 5% rentowności brutto rocznie. To wynik bez kosztów zakupu, podatku, utrzymania i pustostanu. Rachunek zrób dla konkretnego lokalu, nie dla średniej z miasta. Pełna odpowiedź →

Tak. Pracujemy z inwestorami z całej Polski. Mieszkania oglądamy i analizujemy my, a ty decyzje potwierdzasz mailem albo telefonem. Obsługę najmu załatwia pełnomocnictwo ograniczone wyłącznie do najmu. Przy samym zakupie potrzebny jest twój podpis u notariusza albo pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego. Pełna odpowiedź →

Zmiana zaczyna się od wypowiedzenia dotychczasowej umowy na zasadach, które z niej wynikają. Możemy przejąć mieszkanie w trakcie najmu, a przy rotacji sami weryfikujemy kandydata i podpisujemy własną umowę. Właściciel wybiera najemcę i akceptuje wydatki powyżej umownego limitu. Koszty do umownego limitu zlecamy i rozliczamy zgodnie z umową. Przy zagrożeniu działamy od razu, a koszt rozliczamy według umowy. Pełna odpowiedź →

Rynek zarządzania najmem nie ma licencji ani nadzoru, więc firmę weryfikujesz samodzielnie. Sprawdź sześć rzeczy. Na czyim koncie leżą czynsz i kaucja, jaką umową najmu firma pracuje, czy pokaże wzór umowy zarządzania i przykładowy raport, jak liczy prowizję, co płacisz przy pustym lokalu i jak wygląda wyjście ze współpracy. Pełna odpowiedź →

Porównaj odpowiedzi z zapisami umowy i dokumentami, które otrzymasz przed podpisaniem. Pełna odpowiedź →

Przy samodzielnym zarządzaniu nikt nie wystawia Ci faktury za obsługę. W rachunku uwzględnij czas na ogłoszenia, prezentacje, rozliczenia i usterki oraz koszty pustostanu. Przy odstępnym 2500 zł i opłatach administracyjnych 600 zł pusty miesiąc kosztuje 3100 zł. Pełna odpowiedź →

Przy stałym czynszu firma jest najemcą i może podnajmować lokal zgodnie z umową. W zarządzaniu firma działa w imieniu właściciela na podstawie pełnomocnictwa. Pełna odpowiedź →

U nas kaucję wyliczamy, pobieramy według stałej instrukcji przelewu i rozliczamy protokołem, a środki trafiają na wydzielony Rachunek Najmu, który należy do ciebie i do którego masz stały wgląd. Protokół ze zdjęciami dokumentuje stan lokalu i stanowi podstawę rozliczenia. Zwrot następuje w ciągu 7 dni od rozliczenia, choć ustawa daje na to miesiąc. Pełna odpowiedź →

Można, a najem trwa dalej, bo stronami umowy najmu jesteście ty i najemca, a zarządca tylko działa w twoim imieniu. Zmiana to wypowiedzenie starej umowy zarządzania w jej terminie, cofnięcie i udzielenie pełnomocnictw, przekazanie dokumentów oraz poinformowanie najemcy i administracji o nowym kontakcie i rachunku do wpłat. Pełna odpowiedź →

Najem okazjonalny dla właścicieli prywatnych i instytucjonalny dla firm korzystają z notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Po zakończeniu umowy właściciel nie musi najpierw uzyskać odrębnego wyroku nakazującego opróżnienie lokalu. Sąd rozpoznaje wniosek o klauzulę wykonalności, a czynności egzekucyjne wykonuje komornik. Ten tryb nie gwarantuje wyniku egzekucji. Zwykła umowa nie korzysta z tego narzędzia. Pełna odpowiedź →

Najem okazjonalny to szczególna forma umowy najmu mieszkania dla właścicieli prywatnych, uregulowana w art. 19a-19e ustawy o ochronie praw lokatorów. Najemca składa u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazuje lokal zastępczy, a właściciel zgłasza umowę do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni. Po zakończeniu umowy właściciel nie musi najpierw uzyskać odrębnego wyroku nakazującego opróżnienie lokalu. Sąd rozpoznaje wniosek o klauzulę wykonalności, a czynności egzekucyjne wykonuje komornik. Pełna odpowiedź →

Najem okazjonalny daje właścicielowi notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Po zakończeniu umowy właściciel nie musi najpierw uzyskać odrębnego wyroku nakazującego opróżnienie lokalu. Sąd rozpoznaje wniosek o klauzulę wykonalności, a czynności egzekucyjne wykonuje komornik. Wymagane są akt notarialny, lokal zastępczy i zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w 14 dni. Pełna odpowiedź →

Najem okazjonalny jest dla właścicieli wynajmujących prywatnie, instytucjonalny dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu. Obie formy wymagają notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. Instytucjonalny nie wymaga jednak wskazania lokalu zastępczego, zgody jego właściciela ani zgłaszania umowy do urzędu skarbowego. Pełna odpowiedź →

Potrzebne są pisemna umowa najmu okazjonalnego, notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, wskazanie lokalu zastępczego, pisemna zgoda właściciela tego lokalu oraz zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Do aktu notarialnego notariusz poprosi też o dokumenty własnościowe mieszkania. Pełna odpowiedź →

Oświadczenie notarialne kosztuje u nas 300–650 zł z podatkiem i wypisami. W najmach obsługiwanych przez nas koszt ponosi najemca. Ustawa ogranicza wynagrodzenie notariusza za samo oświadczenie do jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia. Pełna odpowiedź →

Tak. Najemca musi wskazać konkretny lokal, do którego wyprowadzi się w razie egzekucji obowiązku opróżnienia mieszkania, a właściciel tego lokalu musi pisemnie zgodzić się na jego przyjęcie. Bez tych załączników umowa nie spełnia wymogów najmu okazjonalnego i nie korzysta z uproszczonej procedury egzekucyjnej. Wyjątek dotyczy obywateli Ukrainy objętych specustawą z 2022 r. Pełna odpowiedź →

Właściciel ma obowiązek zapewnić lokal przydatny do umówionego użytku, czyli wolny od wad technicznych, ze sprawnymi instalacjami i dostępem do mediów. Powinien przekazać mieszkanie z protokołem zdawczo-odbiorczym, utrzymywać sprawność budynkowych elementów lokalu, rozliczać podatek od przychodu z najmu, a przy najmie okazjonalnym zgłosić umowę do urzędu skarbowego w 14 dni. Pełna odpowiedź →

Potwierdzasz prawa do spadku u notariusza albo w sądzie, zgłaszasz nabycie do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w ciągu sześciu miesięcy i składasz wniosek o wpis do księgi wieczystej za 150 zł. Z kompletem dokumentów możesz mieszkanie bezpiecznie wynająć albo sprzedać. Pełna odpowiedź →

Prawo własności przechodzi na ciebie już z chwilą śmierci spadkodawcy (art. 925 KC), więc formalnie najem jest możliwy od razu. W praktyce zaczekaj na akt poświadczenia dziedziczenia albo postanowienie sądu, bo bez nich nie wykażesz najemcy tytułu do lokalu, a przy kilku spadkobiercach potrzebna jest zgoda wszystkich. Pełna odpowiedź →

O wynajmie decydują wszyscy współwłaściciele razem. Orzecznictwo traktuje oddanie lokalu w najem jako czynność przekraczającą zwykły zarząd, która wymaga jednomyślności (art. 199 KC). Czynsz dzielicie proporcjonalnie do udziałów i każdy rozlicza podatek od swojej części. Umowę podpisują wszyscy albo jedna osoba z pełnomocnictwami pozostałych. Pełna odpowiedź →

Umowa najmu trwa dalej. Jako spadkobierca wstępujesz w miejsce zmarłego wynajmującego z mocy prawa (art. 922 KC), przejmujesz prawo do czynszu i obowiązek rozliczenia kaucji. Nie możesz narzucić najemcy nowej umowy, a wypowiedzenie jest możliwe tylko z przyczyn wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Pełna odpowiedź →

Dział spadku kończy współwłasność spadkobierców. Mieszkanie może przejąć jeden z was ze spłatą pozostałych, możecie je też sprzedać i podzielić pieniądze. Zgodny dział robi się umową u notariusza, sporny rozstrzyga sąd. Dla części przejętej ponad swój udział pięcioletni termin podatkowy biegnie od nowa. Pełna odpowiedź →

Jeśli testament pomija dzieci, małżonka albo rodziców spadkodawcy, mogą oni żądać od ciebie zachowku (art. 991 KC). To roszczenie pieniężne, zwykle połowa wartości udziału, który przypadłby im z ustawy, a dla małoletnich i trwale niezdolnych do pracy dwie trzecie. Przedawnia się po pięciu latach od ogłoszenia testamentu. Pełna odpowiedź →

To zależy od rodzaju umowy. Przy zwykłym najmie właściciel wypowiada wysokość czynszu na piśmie z trzymiesięcznym terminem, nie częściej niż co pół roku, a podwyżka do poziomu inflacji jest z ustawy uzasadniona. Przy najmie okazjonalnym czynsz można podnieść wyłącznie tak, jak przewiduje to umowa. U nas stawka wraca do poziomu rynkowego aneksem przy przedłużeniu umowy. Pełna odpowiedź →

Kaucja pokrywa należności z najmu istniejące w dniu opróżnienia lokalu, czyli zaległy czynsz, odsetki, kary umowne i zniszczenia ponad normalne zużycie. Za wytartą podłogę czy wyblakłą farbę potrącić nie wolno, bo za skutki prawidłowego używania najemca nie odpowiada. Zwrot następuje w ciągu 7 dni od rozliczenia, choć ustawa daje na to miesiąc od opróżnienia mieszkania. Pełna odpowiedź →

Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności, to prawo z art. 210 kodeksu cywilnego. Przy zgodzie wszystkich sprawę załatwia notariusz w kilka tygodni. Bez zgody zostaje sąd, opłata 1000 zł albo 300 zł przy zgodnym projekcie, ale postępowanie z biegłymi potrafi trwać kilka lat. Na ten czas mieszkanie nie musi stać puste. Pełna odpowiedź →

Kara umowna to z góry ustalona kwota za naruszenie wskazanego w umowie obowiązku niepieniężnego. Właściciel nie musi wykazywać wysokości szkody, ale musi wykazać samo naruszenie. W naszych umowach katalog zawiera stawkę 200 zł za wskazane naruszenia oraz osobne kwoty 1000 i 2000 zł za opisane przypadki. Pełna odpowiedź →

Solidarność oznacza, że każdy ze współnajemców odpowiada za całość zobowiązań objętych solidarnością. Właściciel może żądać całości świadczenia od wszystkich współnajemców, od kilku z nich albo od jednego. Zapłata przez jednego zwalnia pozostałych w odpowiednim zakresie, a współnajemcy rozliczają między sobą regres. Pełna odpowiedź →

Tak. Umowa najmu okazjonalnego i każda jej zmiana wymagają formy pisemnej, więc przedłużenie załatwia pisemny aneks. Zanim go podpiszesz, sprawdź, czy notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji obejmuje przedłużony okres i czy wskazanie lokalu zastępczego jest aktualne. Bez tego przedłużysz najem, ale stracisz najważniejsze zabezpieczenia. Pełna odpowiedź →

To zależy od wybranego wariantu umowy. W modelu standardowym najemcy płacą bezpośrednio na twój rachunek bankowy, a my wystawiamy rachunki i pilnujemy terminowości wpłat. W wariancie z obsługą płatności tworzysz wydzielony Rachunek Najmu, na który płacą najemcy, a my regulujemy z niego bieżące koszty lokalu, a nadwyżkę przekazujemy na twoje konto. W obu modelach pieniądze są zawsze twoją własnością. Pełna odpowiedź →

Wynajmując prywatnie, rozliczasz się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, czyli 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Podatek wpłacasz co miesiąc lub kwartał na swój mikrorachunek podatkowy, bez składania deklaracji w trakcie roku; PIT-28 składasz po zakończeniu roku, do 30 kwietnia. Pełna odpowiedź →

Zgłoszenia dokonuje właściciel w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, w urzędzie skarbowym właściwym dla swojego miejsca zamieszkania. Nie ma urzędowego formularza, wystarczy pisemne oświadczenie z danymi stron, adresem lokalu i datą rozpoczęcia najmu, złożone osobiście, listownie albo elektronicznie przez ePUAP. Bez zgłoszenia umowa traci uproszczoną egzekucję. Pełna odpowiedź →

Po zakończeniu umowy przeprowadzamy przegląd mieszkania i spisujemy protokół zdawczo-odbiorczy ze stanami liczników. Jeśli lokal wraca bez uszkodzeń i zaległości, kaucja wraca na konto najemcy w ciągu 7 dni od opróżnienia lokalu i rozliczenia należności, choć ustawa daje na to miesiąc. Przy szkodach lub zaległościach potrącamy udokumentowane kwoty i obie strony dostają szczegółowe rozliczenie. Pełna odpowiedź →

Tak, co miesiąc dostajesz mailem fakturę za zarządzanie i zestawienie wpływów oraz kosztów najmu. W standardzie najemca płaci na twoje konto. W wariancie z obsługą płatności korzystamy z wydzielonego Rachunku Najmu. W obu wariantach środki są twoją własnością. Pełna odpowiedź →

Często nie musisz. Od 2019 r. pięcioletni termin liczy się od końca roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca, nie od dnia, w którym spadek trafił do ciebie (art. 10 ust. 5 ustawy o PIT). Jeśli zmarły miał mieszkanie dłużej niż pięć lat, sprzedasz je od razu bez podatku dochodowego. Pełna odpowiedź →

To zależy od twojego terminu podatkowego i planów. Jeśli pięcioletni termin już minął, możesz sprzedać lokal bez podatku. Jeśli termin nadal biegnie, możesz wynająć lokal do czasu sprzedaży. Wynik zależy od odstępnego i kosztów. Pełna odpowiedź →

Przy spadku pięcioletni termin liczysz od końca roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca. Przy darowiźnie tej korzystnej zasady nie ma, termin biegnie od końca roku, w którym darowizna trafiła do ciebie. Mieszkanie przekazane za życia właściciela czeka więc na sprzedaż bez podatku zwykle dłużej niż odziedziczone. Pełna odpowiedź →

Nie zmienia. Pięcioletni termin zależy od daty nabycia mieszkania, nie od tego, co się z nim działo. Najem prywatny rozliczany ryczałtem pozostaje odrębnym źródłem przychodu, więc późniejsza sprzedaż to nadal sprzedaż majątku prywatnego. Możesz wynajmować w czasie oczekiwania i sprzedać bez podatku, gdy termin minie. Pełna odpowiedź →

Płacisz 19% od dochodu, nie od całej ceny sprzedaży. Przychód pomniejszasz o udokumentowane koszty, w tym cenę zakupu zapłaconą przez spadkodawcę, nakłady i spłaty z działu spadku. Jeśli w ciągu trzech lat przeznaczysz pieniądze na własne cele mieszkaniowe, ulga mieszkaniowa potrafi obniżyć podatek do zera. Pełna odpowiedź →

Według raportu z czerwca 2026 średnie czynsze w Katowicach to około 1 550 zł za kawalerkę, 2 200 zł za dwa pokoje i 2 900 zł za trzy. W opisanym przykładzie po ryczałcie, kosztach zarządzania i rezerwie na naprawy z dwupokojowego mieszkania z czynszem 2 400 zł zostaje około 1 760 zł miesięcznie, czyli nieco ponad 4% wskazanej wartości lokalu rocznie. Pełna odpowiedź →

Przy najmie prywatnym na ryczałcie podstawą podatku jest samo odstępne. Opłaty administracyjne i media, które najemca płaci przez ciebie, nie są twoim przychodem, pod jednym warunkiem, że umowa wskazuje najemcę jako zobowiązanego, a ciebie jako pośrednika w przekazywaniu tych opłat. Potwierdza to seria interpretacji Krajowej Informacji Skarbowej. Pełna odpowiedź →

Sprawdź tożsamość na podstawie dowodu i numeru PESEL, źródło i stabilność dochodu, historię mieszkaniową i spójność danych kontaktowych, a przy cudzoziemcach legalność pobytu. W uzasadnionych przypadkach sięgnij do baz dłużników, co wymaga pisemnej zgody kandydata. Pełna odpowiedź →

Proces przebiega jak przy najemcy z Polski, z dokładniejszą weryfikacją, obejmującą dokument tożsamości, podstawę pobytu, jak wiza, karta pobytu lub PESEL UKR, a także źródło dochodu. Najem okazjonalny z cudzoziemcem jest możliwy, jeśli wskaże lokal zastępczy w Polsce; obywateli Ukrainy objętych specustawą z 2022 r. ten wymóg nie dotyczy. Przy oświadczeniu notarialnym bywa potrzebny tłumacz przysięgły. Pełna odpowiedź →

Umowy zawieramy na minimum 12 miesięcy. Przed końcem tego okresu właściciel i najemca mogą uzgodnić przedłużenie na kolejny czas oznaczony. Długość konkretnego najmu zależy od planów obu stron, warunków kolejnego okresu, stanu lokalu i przebiegu rozliczeń. Pełna odpowiedź →

To zależy od decyzji właściciela i zapisów konkretnej umowy. Co do zasady nie wykluczamy psa ani kota, ale wymagamy wskazania zwierzęcia w zgłoszeniu kandydata, zgody właściciela i doprecyzowania w umowie odpowiedzialności za szkody i zasad zdania mieszkania. Pełna odpowiedź →

Tak, masz do tego prawo, ale termin trzeba wcześniej uzgodnić z najemcą, bo w trakcie najmu to on ma tytuł do korzystania z lokalu i chroni go mir domowy. W praktyce odwiedziny organizujemy po umówieniu dogodnego terminu i zwykle towarzyszy im nasz przedstawiciel, żeby przebiegły komfortowo dla obu stron. Pełna odpowiedź →

Tak, to część usługi. Po informacji o planowanej wyprowadzce przygotowujemy nowe ogłoszenie, aktualizujemy dokumentację i wznawiamy poszukiwania, a z właścicielem ustalamy ewentualne prace przygotowawcze, jak sprzątanie czy drobne naprawy. Celem jest maksymalne skrócenie pustostanu; opłata za kolejne wynajęcie to 50% czynszu. Pełna odpowiedź →

Na kilka tygodni przed końcem umowy pytamy najemcę o plany. Jeśli chce zostać, rekomendujemy właścicielowi warunki kontynuacji, w tym ewentualną korektę czynszu do stawek rynkowych. Potem przygotowujemy przedłużenie z zachowaniem wszystkich zabezpieczeń najmu okazjonalnego. Pełna odpowiedź →

Poręczyciel, najczęściej rodzic studenta, zobowiązuje się pokryć zobowiązania najemcy, gdy ten nie płaci, w tym czynsz, odsetki, szkody w lokalu i koszty dochodzenia roszczeń. Oświadczenie poręczyciela wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 876 Kodeksu cywilnego), a odpowiedzialność jest solidarna, więc właściciel może żądać zapłaty od razu od poręczyciela. Pełna odpowiedź →

Najemca nie jest członkiem wspólnoty, więc same uchwały wiążą właściciela. Porządku domowego musi jednak przestrzegać na mocy art. 683 kodeksu cywilnego, a szczegółowe zasady przenosi na niego regulamin użytkowania lokalu, załącznik do umowy, który za palenie, zwierzęta bez zgody czy hałaśliwe imprezy przewiduje karę umowną 200 zł. Pełna odpowiedź →

Żaden przepis nie zmusza najemcy do ubezpieczenia, polisa jest dobrowolna. W naszych umowach to jednak wymóg. Najemca wykupuje własną polisę na minimum 100 000 zł, obejmującą odpowiedzialność cywilną za szkody w mieniu najmowanym. W ciągu 14 dni od podpisania umowy przysyła kopię z dowodem opłacenia składki. My sprawdzamy sumę i zakres, potem archiwizujemy. Pełna odpowiedź →

Regulamin jest integralną częścią umowy najmu i opisuje codzienne zasady. Zawiera listę obowiązków konserwacyjnych, od odkamieniania sprzętów po drożność odpływów, bezwzględne zakazy z karą umowną 200 zł, zasady wietrzenia, klucze, limity noclegów gości oraz standard, w jakim mieszkanie wraca przy zwrocie. Najemca zna go przed podpisaniem. Pełna odpowiedź →

Pełne wyposażenie nie jest konieczne, ale podstawowe umeblowanie tak. Łóżko, szafa, stół z krzesłami i zabudowa kuchenna to minimum, którego oczekuje rynek najmu długoterminowego. Koszt wyposażenia ponosi właściciel. Na starcie robimy przegląd lokalu i rekomendujemy, co warto uzupełnić pod grupę docelową, bez zbędnych wydatków. Pełna odpowiedź →

Rekomendację stawki przygotowujemy na podstawie danych z rynku najmu w danej lokalizacji, od standardu wykończenia, układu i wyposażenia po popyt w segmencie i porównywalne oferty dostępne w chwili publikacji. Finalna decyzja należy do właściciela; naszą rolą jest wyważenie wysokości stawki i szansy na szybki, skuteczny wynajem. Pełna odpowiedź →

Po zakończeniu najmu oceniamy stan techniczny i mówimy ci wprost, czy lokal wymaga odświeżenia, napraw czy większego remontu. Zakres prac ustalamy wspólnie, potem organizujemy sprawdzonych wykonawców, nadzorujemy prace i rozliczamy koszty zgodnie z ustaleniami. Prace planujemy równolegle z szukaniem nowego najemcy, aby ograniczyć czas, w którym lokal nie może być prezentowany. Pełna odpowiedź →

Prawo nie wymaga ubezpieczenia. Właścicielowi rekomendujemy polisę nieruchomości, a od najemcy wymagamy OC w życiu prywatnym z rozszerzeniem o szkody w mieniu najmowanym. Zakres ochrony w obu przypadkach wynika z umowy ubezpieczenia i OWU. Pełna odpowiedź →

Tak. Od 28 kwietnia 2023 r. przy zawarciu umowy najmu właściciel ma obowiązek przekazać najemcy kopię świadectwa charakterystyki energetycznej lokalu. Brak przekazania to wykroczenie zagrożone grzywną od 20 do 5000 zł. Świadectwo jest ważne 10 lat i trafia do centralnego rejestru; umów sprzed 28.04.2023 obowiązek nie dotyczy, dopóki nie są przedłużane. Pełna odpowiedź →

Można, w dodatku bez pytania spółdzielni o zgodę. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu zgoda spółdzielni jest potrzebna tylko wtedy, gdy najem miałby zmienić sposób korzystania z lokalu, na przykład na działalność. Różnice wobec pełnej własności są operacyjne, na przykład inne naliczenia, e-kartoteka i rozliczenia z administracją spółdzielni. Pełna odpowiedź →

Prąd i gaz można przepisać na najemcę na czas najmu albo zostawić na właścicielu i refundować na podstawie faktur. Woda, ścieki i ogrzewanie są zwykle rozliczane przez administrację budynku w zaliczkach czynszowych. Model ustalamy na starcie współpracy i zapisujemy w umowie, a stany liczników przy przekazaniu i zwrocie lokalu dokumentuje protokół. Pełna odpowiedź →

Wszystkie sprawy z administracją i wspólnotą przejmujemy my, od bieżących zgłoszeń technicznych i korespondencji, przez uzgodnienia rozliczeń i dostęp do liczników, po sprawy uchwał dotyczących lokalu. W razie skarg czy sytuacji spornych występujemy w imieniu właściciela. Pełna odpowiedź →

Organizacja napraw jest w całości po naszej stronie, od przyjęcia zgłoszenia, przez wybór wykonawcy, po nadzór nad realizacją i dokumentację. Domyślnie korzystamy ze sprawdzonych ekip, z którymi współpracujemy na stałe; na życzenie właściciela zlecamy prace poleconym fachowcom. Koszt ponosi właściciel albo lokator, zależnie od tego, po czyjej stronie leży odpowiedzialność za usterkę. Pełna odpowiedź →

Lokal wizytujemy nie rzadziej niż dwa razy w roku, zawsze po wcześniejszym umówieniu się z najemcą, a z każdego przeglądu otrzymujesz raport. To zapis wprost z umowy o zarządzanie. Do tego dochodzi kontrola przy każdej zmianie najemcy, z protokołem, stanami liczników i zdjęciami, a do tego reakcja na bieżące zgłoszenia. Pełna odpowiedź →

Najczęściej umowę z operatorem zawiera najemca na czas najmu i płaci swoje rachunki sam. Jeśli internet zostaje na właścicielu, lokator zwraca koszt w rozliczeniach. Uważaj na konstrukcję ofert, bo promocyjne ceny rosną po kilku miesiącach, a po okresie zastrzeżonym umowa przedłuża się automatycznie, więc przy wyprowadzce trzeba pamiętać o wypowiedzeniu. Pełna odpowiedź →

Płacą wszyscy spadkobiercy, proporcjonalnie do udziałów. Czynsz administracyjny, podatek od nieruchomości i ogrzewanie obciążają współwłaścicieli także wtedy, gdy nikt w mieszkaniu nie mieszka, a za zaległości sprzed śmierci odpowiadacie solidarnie. Media rozliczane według zużycia płaci ten, kto z lokalu faktycznie korzysta. Pełna odpowiedź →

Miesiąc pustostanu to dwie pozycje. Utracone odstępne to przy stawce 2500 zł dokładnie 2500 zł miesięcznie. Do tego opłaty, które płacisz sam, czyli czynsz administracyjny do wspólnoty rzędu kilkuset złotych i minimalne media. Razem zwykle ponad 3000 zł. Dlatego w naszych umowach rotacja jest planowana z ośmiotygodniowym wyprzedzeniem, a nie odkrywana po wyprowadzce. Pełna odpowiedź →

Korespondencję o lokalu, od wspólnoty, spółdzielni i dostawców mediów, kierujemy pełnomocnictwem na adres biura i rejestrujemy. Informację przekazujemy właścicielowi albo najemcy, zależnie od sprawy. Twoje listy prywatne najlepiej przekierować na aktualny adres, a poczta najemcy zostaje w jego skrzynce. Pełna odpowiedź →

Za uszkodzenie odpowiada wykonawca, który je spowodował. Roszczenie kieruje do niego ten, kto zlecił naprawę, na podstawie umowy (art. 471 KC) albo winy (art. 415 KC). Zdjęcia, protokoły i zgłoszenie szkody mogą być dowodami. Wypłata z OC zależy od odpowiedzialności wykonawcy, zakresu polisy i OWU. Pełna odpowiedź →

Zaczynamy od kontaktu z najemcą. Jeśli wpłata nadal nie przychodzi, wysyłamy wezwanie i informujemy właściciela. Możemy też uzgodnić plan spłat. Na tym kończy się nasz zakres. Decyzję o wypowiedzeniu umowy lub skierowaniu sprawy na drogę prawną podejmuje właściciel. Pełna odpowiedź →

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z podpisem poświadczonym notarialnie. Gdy termin mija bezskutecznie, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu notarialnemu, a czynności egzekucyjne wykonuje komornik. Warunkiem jest zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w 14 dni od startu najmu. Pełna odpowiedź →

Najpierw ustalamy fakty, rozmawiamy z lokatorem i przypominamy zapisy umowy. Umowa, protokół, historia płatności i korespondencja mogą być dowodami, jeżeli sprawa trafi do sądu. O wypowiedzeniu umowy lub skierowaniu sprawy na drogę prawną decyduje właściciel. Pełna odpowiedź →

Odpowiedzialność za naprawy wynikające z niewłaściwego użytkowania ponosi najemca. Po odbiorze mieszkania porównujemy stan z protokołem przekazania, przygotowujemy dokumentację zdjęciową i kosztorys napraw, a koszty potrącamy z kaucji. Jeśli kaucja nie wystarcza, informujemy najemcę o koniecznej dopłacie i dalsze kroki, także prawne, uzgadniamy z tobą. Pełna odpowiedź →

W standardowym scenariuszu uzgadniamy z lokatorem termin wyprowadzki, przeprowadzamy odbiór z protokołem i rozliczamy kaucję. Jeśli najemca nie opuszcza mieszkania mimo wygaśnięcia umowy, właściciel decyduje o dalszej drodze. Przy najmie okazjonalnym właściciel lub jego pełnomocnik może złożyć wniosek o klauzulę wykonalności dla aktu notarialnego, a czynności egzekucyjne wykonuje komornik. Pełna odpowiedź →

W sytuacjach awaryjnych lokator dzwoni pod numer przekazany przy podpisaniu umowy. Przy zalaniu pierwszy krok to zakręcenie głównego zaworu wody lub zabezpieczenie źródła problemu. My organizujemy serwis, zabezpieczamy lokal, kontaktujemy się z administracją i informujemy właściciela o przebiegu interwencji. Pełna odpowiedź →

Kredyt hipoteczny nie wygasa ze śmiercią właściciela, wchodzi do spadku razem z mieszkaniem. Domyślnie dziedziczysz z dobrodziejstwem inwentarza, czyli odpowiadasz za długi tylko do wartości spadku, a na odrzucenie spadku masz sześć miesięcy (art. 1015 KC). Sprawdź też polisę na życie kredytobiorcy, bywa, że spłaca kredyt. Pełna odpowiedź →

O losie umowy decyduje art. 691 KC. W najem wstępują z mocy prawa małżonek, dzieci, osoby alimentowane i partner zmarłego, jeśli stale z nim mieszkali do dnia śmierci. Gdy takich osób nie ma, umowa wygasa automatycznie. Zaległy czynsz to dług spadkowy, a rzeczy zmarłego należą do jego spadkobierców. Pełna odpowiedź →

Najpierw ustal, jakim prawem ta osoba zajmuje lokal. Bliscy mieszkający ze zmarłym mają ustawowe trzy miesiące (art. 923 KC), najemca ma umowę, która trwa dalej, a współspadkobierca ma prawo do lokalu tak jak ty. Osobie bez żadnego tytułu możesz naliczać odszkodowanie i wystąpić o eksmisję, nigdy nie usuwaj jej samowolnie. Pełna odpowiedź →

Same opłaty urzędowe są niewielkie. Pozew o eksmisję to 200 zł opłaty stałej, a przy najmie okazjonalnym wniosek o klauzulę wykonalności kosztuje 50 zł. Rachunek rośnie z każdym miesiącem oczekiwania. Każdy miesiąc z niepłacącym lokatorem to utracony czynsz plus opłaty, które płacisz dalej, przy czynszu 2500 zł to ponad 3000 zł miesięcznie. Pełna odpowiedź →

Ustawa nie określa, ile potrwa cała procedura. Przy zwykłej umowie właściciel składa pozew o eksmisję, sąd rozpoznaje sprawę, a wyrok wykonuje komornik. Przy najmie okazjonalnym właściciel nie musi najpierw uzyskać odrębnego wyroku nakazującego opróżnienie lokalu. Składa wniosek o klauzulę wykonalności, a po jej uzyskaniu sprawę prowadzi komornik. Pełna odpowiedź →

Nie wymieniaj zamków i nie wchodź do lokalu bez podstawy prawnej. Najemca może żądać przywrócenia poprzedniego stanu posiadania. W takiej sprawie sąd bada ostatni stan posiadania i fakt naruszenia, a nie samo prawo do lokalu. Wejście wbrew żądaniu osoby uprawnionej może też podlegać ocenie z art. 193 kodeksu karnego. Pełna odpowiedź →

Najemca odpowiada za drobne naprawy eksploatacyjne, jak wymiana żarówek, uszczelek i baterii, czyszczenie syfonów, udrożnienie odpływów czy bieżąca konserwacja sprzętów. Właściciel pokrywa naprawy wynikające ze zwykłego zużycia instalacji i wyposażenia, które nie są skutkiem złego użytkowania. Szczegółowy podział zapisujemy w umowie najmu, a wątpliwe przypadki rozstrzyga charakter usterki. Pełna odpowiedź →

Usterkę zgłosisz telefonicznie, mailem albo na grupie WhatsApp, którą zakładamy osobno dla każdego mieszkania. Zgłoszenie trafia bezpośrednio do zespołu odpowiedzialnego za twój lokal. W nagłych przypadkach, jak zalanie czy awaria prądu, reagujemy także poza standardowymi godzinami pracy. Pełna odpowiedź →

Termin płatności i sposób przelewu określa umowa. W stosowanym przez nas wariancie termin przypada do 10. dnia miesiąca. Jeśli instrukcja przewiduje dwie płatności, osobno przelewasz odstępne, a osobno opłaty administracyjne z mediami. Płatności monitorujemy i w razie potrzeby przypominamy o terminie. Pełna odpowiedź →

Umowę podpisujemy po zakończeniu weryfikacji i akceptacji twojej kandydatury przez właściciela. Spotkanie odbywa się zwykle w mieszkaniu albo w biurze, a przy najmie okazjonalnym umawiamy wizytę u notariusza, gdzie najemca składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Po podpisaniu i wpłacie kaucji sporządzamy protokół zdawczo-odbiorczy i przekazujemy klucze. Pełna odpowiedź →

Tak. Na podstawie umowy najmu na czas oznaczony możesz zameldować się na pobyt czasowy; ważna umowa wystarcza jako potwierdzenie tytułu do lokalu. Meldunek to czynność ewidencyjna i nie daje żadnych praw własności ani dodatkowych praw do mieszkania. W razie potrzeby pomagamy przejść procedurę. Pełna odpowiedź →

Przed podpisaniem umowy potrzebujemy ważnego dokumentu tożsamości, czyli dowodu lub paszportu, a także potwierdzenia dochodów, np. zaświadczenia o zatrudnieniu lub umowy o pracę. Studenci dostarczają dodatkowo ważną legitymację i poręczenie osoby trzeciej. Przy najmie okazjonalnym dochodzą notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji, wskazanie lokalu zastępczego i zgoda jego właściciela. Pełna odpowiedź →

Umowy najmu na czas określony co do zasady nie można jednostronnie zakończyć przed terminem. Umowę można wypowiedzieć na podstawie umowy albo ustawy. Można ją też zakończyć za porozumieniem stron. Kandydat na kolejnego najemcę może pomóc w uzgodnieniu, ale sam nie kończy umowy. Pełna odpowiedź →