Odpowiedzi na pytania o zarządzanie najmem

To stała opieka nad mieszkaniem i relacją z najemcą, od przygotowania lokalu, przez znalezienie i weryfikację lokatora, po bieżącą obsługę najmu. Obejmuje podpisywanie umów, nadzór nad płatnościami, organizację napraw, rozliczenia i kontakt z administracją. Ty nie zajmujesz się codziennymi sprawami, ale dostajesz miesięczne zestawienie, masz wgląd w rachunek najmu i podejmujesz wszystkie kluczowe decyzje. Pełna odpowiedź →

Bieżące zarządzanie kosztuje 10% miesięcznego czynszu najmu, liczone od samego odstępnego, bez opłat administracyjnych i mediów, nie mniej niż 300 zł za mieszkanie. Za pierwsze wynajęcie pobieramy równowartość jednego czynszu, przy kolejnych zmianach najemcy 50%. Gdy mieszkanie stoi puste, nie płacisz nic. Bez opłat wstępnych i abonamentów. Pełna odpowiedź →

Nie. W okresie, gdy mieszkanie nie jest wynajęte, nie pobieramy żadnych opłat za zarządzanie. Prowizja 10% naliczana jest wyłącznie od odstępnego z faktycznie wynajętego lokalu, więc nie ponosisz kosztów, dopóki mieszkanie nie zacznie zarabiać. Pełna odpowiedź →

Współpraca przebiega w pięciu etapach, od przygotowania mieszkania i wyceny czynszu, przez poszukiwanie i weryfikację najemcy, formalności z umową, notariuszem i protokołem oraz bieżące zarządzanie z miesięcznymi rozliczeniami, po zakończenie najmu z rozliczeniem kaucji. Wybór najemcy i zgoda na koszty należą do ciebie; prezentacje, umowy i rozliczenia robimy my. Pełna odpowiedź →

Pośrednictwo to usługa jednorazowa. Pośrednik znajduje najemcę, doprowadza do podpisania umowy i na tym kończy pracę. Zarządzanie najmem to stała obsługa przez cały okres umowy, od nadzoru nad płatnościami i zgłoszeń usterek po rozliczenia i kontakt z najemcą i administracją. Po wynajęciu mieszkania różnica dopiero się zaczyna. Pełna odpowiedź →

Tak, nie musisz nawet przyjeżdżać do Polski. Udzielasz pełnomocnictwa, na podstawie którego podpisujemy umowy najmu i reprezentujemy cię wobec najemców, administracji i dostawców mediów. Dokumenty i rozliczenia obsługujemy zdalnie, a decyzje uzgadniamy z tobą, a ty zachowujesz stały wgląd i ostatnie słowo w każdej ważnej sprawie. Pełna odpowiedź →

Umowę najmu podpisuje nasza firma, działając jako pełnomocnik właściciela na podstawie udzielonego pełnomocnictwa. Ty akceptujesz najemcę i warunki, my dopełniamy formalności, czyli umowę, oświadczenie notarialne, protokół i przekazanie kluczy. Nie musisz być obecny przy podpisaniu ani mieszkać w Polsce. Pełna odpowiedź →

Nie. Specjalizujemy się wyłącznie w najmie długoterminowym, z umowami na minimum 12 miesięcy. Nie prowadzimy obsługi najmu krótkoterminowego ani pracowniczego. Wybieramy indywidualnych najemców i umowy wieloletnie, bo to one najlepiej chronią stan mieszkania i przewidywalność przychodu właściciela. Pełna odpowiedź →

Umowa o zarządzanie najmem zawierana jest na czas nieokreślony i każda ze stron może ją wypowiedzieć z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, w formie pisemnej. Natychmiastowe rozwiązanie jest możliwe tylko w szczególnych okolicznościach, np. przy rażącym naruszeniu warunków współpracy. Pełna odpowiedź →

Tak, ostateczna decyzja zawsze należy do ciebie. My weryfikujemy kandydatów i przedstawiamy ci wyniki analizy z dokumentami i rekomendacją, a jeśli ktokolwiek budzi wątpliwości, nie kontynuujemy rozmów bez twojej zgody. Ta sama zasada dotyczy każdej istotnej decyzji w trakcie najmu, od doposażenia i napraw po zaległości czy wypowiedzenie umowy. Pełna odpowiedź →

Tak. Bez pełnomocnictwa nie możemy podpisywać umów najmu, przekazywać lokalu ani reprezentować cię wobec administracji i dostawców. Akceptowane są dwie formy, akt notarialny albo pełnomocnictwo zwykłe z podpisem notarialnie poświadczonym; przy najmie okazjonalnym standardem jest forma notarialna. Otrzymujesz od nas gotowy wzór o zakresie ograniczonym do obsługi najmu. Pełna odpowiedź →

Sprzedaż nie kończy najmu, bo nabywca wstępuje w umowę na miejsce sprzedającego z mocy prawa (art. 678 Kodeksu cywilnego). Nowy właściciel mógłby ją wypowiedzieć z ustawowymi terminami, ale nie przy umowie na czas oznaczony z datą pewną i wydanym lokalem, a tak wyglądają nasze umowy najmu okazjonalnego. Zmienia się tylko odbiorca czynszu i strona rozliczeń. Pełna odpowiedź →

W Katowicach wchodzisz na rynek taniej niż w Krakowie czy we Wrocławiu, a popyt na najem podpierają jedne z najwyższych pensji w kraju, uczelnie i biurowce. Typowa rentowność to około 5% brutto rocznie, do tego dochodzi wartość samego mieszkania. Warunek jest jeden. Rachunek robisz dla konkretnego lokalu, nie dla średniej z miasta. Pełna odpowiedź →

Tak. Pracujemy z inwestorami z całej Polski. Mieszkania oglądamy i analizujemy my, a ty decyzje potwierdzasz mailem albo telefonem. Obsługę najmu załatwia pełnomocnictwo ograniczone wyłącznie do najmu. Przy samym zakupie potrzebny jest twój podpis u notariusza albo pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego. Pełna odpowiedź →

Zmiana firmy zarządzającej zaczyna się od wypowiedzenia umowy dotychczasowemu zarządcy i podpisania nowej z nami. Termin wypowiedzenia sprawdź w tej pierwszej umowie, bo wynika z niej, a nie z ustawy. Mieszkanie, w którym już mieszka najemca, możemy przejąć w obsługę, ale pełną odpowiedzialność bierzemy przy rotacji, gdy najemcę weryfikujemy sami i podpisujemy własną umowę. Pełna odpowiedź →

Rynek zarządzania najmem nie ma licencji ani nadzoru, więc firmę weryfikujesz samodzielnie. Sprawdź sześć rzeczy. Na czyim koncie leżą czynsz i kaucja, jaką umową najmu firma pracuje, czy pokaże wzór umowy zarządzania i przykładowy raport, jak liczy prowizję, co płacisz przy pustym lokalu i jak wygląda wyjście ze współpracy. Pełna odpowiedź →

Zadaj siedem pytań. Od czego liczycie prowizję, czy płacę przy pustym lokalu, na czyje konto wpływają czynsz i kaucja, jaką umową najmu pracujecie, jak wygląda raport miesięczny, jaki jest limit napraw bez mojej zgody i jak rozwiążę umowę. Odpowiedzi wykluczają większość słabych ofert szybciej niż porównywanie cenników. Pełna odpowiedź →

Samodzielne zarządzanie nie ma faktury, więc wygląda na darmowe. Rachunek ma trzy pozycje. Składają się na niego twój czas przy ogłoszeniach, prezentacjach, naliczeniach i usterkach, koszty błędów przy weryfikacji i umowie oraz pustostan z opieszałości. Jeden pusty miesiąc przy czynszu 2500 zł to ponad 3000 zł, czyli równowartość dziesięciu miesięcy prowizji minimalnej. Pełna odpowiedź →

To dwa różne modele. Przy stałym czynszu firma sama wynajmuje od ciebie mieszkanie poniżej stawki rynkowej i podnajmuje je dalej, zarabiając na różnicy, a ty nie wiesz, kto mieszka. Zarządca podpisuje umowy w twoim imieniu, czynsz rynkowy trafia do ciebie, a firma bierze prowizję. My prowadzimy wyłącznie zarządzanie. Pełna odpowiedź →

U nas kaucję wyliczamy, pobieramy według stałej instrukcji przelewu i rozliczamy protokołem, a środki trafiają na wydzielony Rachunek Najmu, który należy do ciebie i do którego masz stały wgląd. O potrąceniach rozstrzyga protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami, zwrot następuje w ciągu 7 dni od rozliczenia, choć ustawa daje na to miesiąc. Pełna odpowiedź →

Można, a najem trwa dalej, bo stronami umowy najmu jesteście ty i najemca, a zarządca tylko działa w twoim imieniu. Zmiana to wypowiedzenie starej umowy zarządzania w jej terminie, cofnięcie i udzielenie pełnomocnictw, przekazanie dokumentów oraz poinformowanie najemcy i administracji o nowym kontakcie i rachunku do wpłat. Pełna odpowiedź →

Największą ochronę dają umowy najmu okazjonalnego dla właścicieli prywatnych i instytucjonalnego dla firm. Obie wymagają notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji, dzięki któremu odzyskanie mieszkania nie wymaga procesu o eksmisję, a jedynie klauzuli wykonalności i wniosku do komornika. Zwykła umowa cywilnoprawna nie daje takich narzędzi. Pełna odpowiedź →

Najem okazjonalny to szczególna forma umowy najmu mieszkania dla właścicieli prywatnych, uregulowana w art. 19a-19e ustawy o ochronie praw lokatorów. Najemca składa u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazuje lokal zastępczy, a właściciel zgłasza umowę do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni. W zamian właściciel zyskuje szybszą drogę odzyskania mieszkania, bez procesu o eksmisję. Pełna odpowiedź →

Najem okazjonalny daje właścicielowi notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, dzięki któremu odzyskanie mieszkania nie wymaga procesu o eksmisję. W zamian wymaga dodatkowych formalności, czyli aktu notarialnego, wskazania lokalu zastępczego i zgłoszenia do urzędu skarbowego w 14 dni. Zwykła umowa jest prostsza, ale przy problemowym lokatorze zostaje długa droga sądowa. Pełna odpowiedź →

Najem okazjonalny jest dla właścicieli wynajmujących prywatnie, instytucjonalny dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu. Obie formy wymagają notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. Instytucjonalny nie wymaga jednak wskazania lokalu zastępczego, zgody jego właściciela ani zgłaszania umowy do urzędu skarbowego. Pełna odpowiedź →

Potrzebne są pisemna umowa najmu okazjonalnego, notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, wskazanie lokalu zastępczego, pisemna zgoda właściciela tego lokalu oraz zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Do aktu notarialnego notariusz poprosi też o dokumenty własnościowe mieszkania. Pełna odpowiedź →

Koszt notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji jest ograniczony ustawowo do jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia, czyli w praktyce wynosi od 300 do 650 zł z podatkiem i wypisami. Na rynku standardem jest pokrycie tego kosztu przez najemcę i tak też działa to u nas. Pełna odpowiedź →

Tak. Najemca musi wskazać konkretny lokal, do którego wyprowadzi się w razie egzekucji obowiązku opróżnienia mieszkania, a właściciel tego lokalu musi pisemnie zgodzić się na jego przyjęcie. Bez tych załączników umowa nie spełnia wymogów najmu okazjonalnego i nie korzysta z uproszczonej procedury egzekucyjnej. Wyjątek dotyczy obywateli Ukrainy objętych specustawą z 2022 r. Pełna odpowiedź →

Właściciel ma obowiązek zapewnić lokal przydatny do umówionego użytku, czyli wolny od wad technicznych, ze sprawnymi instalacjami i dostępem do mediów. Powinien przekazać mieszkanie z protokołem zdawczo-odbiorczym, utrzymywać sprawność budynkowych elementów lokalu, rozliczać podatek od przychodu z najmu, a przy najmie okazjonalnym zgłosić umowę do urzędu skarbowego w 14 dni. Pełna odpowiedź →

Potwierdzasz prawa do spadku u notariusza albo w sądzie, zgłaszasz nabycie do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w ciągu sześciu miesięcy i składasz wniosek o wpis do księgi wieczystej za 150 zł. Z kompletem dokumentów możesz mieszkanie bezpiecznie wynająć albo sprzedać. Pełna odpowiedź →

Prawo własności przechodzi na ciebie już z chwilą śmierci spadkodawcy (art. 925 KC), więc formalnie najem jest możliwy od razu. W praktyce zaczekaj na akt poświadczenia dziedziczenia albo postanowienie sądu, bo bez nich nie wykażesz najemcy tytułu do lokalu, a przy kilku spadkobiercach potrzebna jest zgoda wszystkich. Pełna odpowiedź →

O wynajmie decydują wszyscy współwłaściciele razem. Orzecznictwo traktuje oddanie lokalu w najem jako czynność przekraczającą zwykły zarząd, która wymaga jednomyślności (art. 199 KC). Czynsz dzielicie proporcjonalnie do udziałów i każdy rozlicza podatek od swojej części. Umowę podpisują wszyscy albo jedna osoba z pełnomocnictwami pozostałych. Pełna odpowiedź →

Umowa najmu trwa dalej. Jako spadkobierca wstępujesz w miejsce zmarłego wynajmującego z mocy prawa (art. 922 KC), przejmujesz prawo do czynszu i obowiązek rozliczenia kaucji. Nie możesz narzucić najemcy nowej umowy, a wypowiedzenie jest możliwe tylko z przyczyn wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Pełna odpowiedź →

Dział spadku kończy współwłasność spadkobierców. Mieszkanie może przejąć jeden z was ze spłatą pozostałych, możecie je też sprzedać i podzielić pieniądze. Zgodny dział robi się umową u notariusza, sporny rozstrzyga sąd. Dla części przejętej ponad swój udział pięcioletni termin podatkowy biegnie od nowa. Pełna odpowiedź →

Jeśli testament pomija dzieci, małżonka albo rodziców spadkodawcy, mogą oni żądać od ciebie zachowku (art. 991 KC). To roszczenie pieniężne, zwykle połowa wartości udziału, który przypadłby im z ustawy, a dla małoletnich i trwale niezdolnych do pracy dwie trzecie. Przedawnia się po pięciu latach od ogłoszenia testamentu. Pełna odpowiedź →

To zależy od rodzaju umowy. Przy zwykłym najmie właściciel wypowiada wysokość czynszu na piśmie z trzymiesięcznym terminem, nie częściej niż co pół roku, a podwyżka do poziomu inflacji jest z ustawy uzasadniona. Przy najmie okazjonalnym czynsz można podnieść wyłącznie tak, jak przewiduje to umowa. U nas stawka wraca do poziomu rynkowego aneksem przy przedłużeniu umowy. Pełna odpowiedź →

Kaucja pokrywa należności z najmu istniejące w dniu opróżnienia lokalu, czyli zaległy czynsz, odsetki, kary umowne i zniszczenia ponad normalne zużycie. Za wytartą podłogę czy wyblakłą farbę potrącić nie wolno, bo za skutki prawidłowego używania najemca nie odpowiada. Zwrot następuje w ciągu 7 dni od rozliczenia, choć ustawa daje na to miesiąc od opróżnienia mieszkania. Pełna odpowiedź →

Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności, to prawo z art. 210 kodeksu cywilnego. Przy zgodzie wszystkich sprawę załatwia notariusz w kilka tygodni. Bez zgody zostaje sąd, opłata 1000 zł albo 300 zł przy zgodnym projekcie, ale postępowanie z biegłymi potrafi trwać kilka lat. Na ten czas mieszkanie nie musi stać puste. Pełna odpowiedź →

Kara umowna to z góry ustalona kwota za złamanie konkretnego zakazu, dzięki której nie trzeba udowadniać wysokości szkody. W naszych umowach standardem jest 200 zł za naruszenie, między innymi za palenie, zwierzęta bez zgody, hałaśliwe imprezy czy nieudostępnienie lokalu do przeglądów, a poważniejsze scenariusze mają własne, wyższe stawki. Pełna odpowiedź →

Solidarność oznacza, że każdy ze współnajemców odpowiada za całość zobowiązań z umowy, od czynszu po naprawę szkód, a właściciel może żądać zapłaty od dowolnego z nich. Bez tego zapisu para czy wspólnicy mogliby rozmyć dług na połowy i odsyłać cię od jednego do drugiego. Rozliczenia między sobą to już ich wewnętrzna sprawa. Pełna odpowiedź →

Tak. Umowa najmu okazjonalnego i każda jej zmiana wymagają formy pisemnej, więc przedłużenie załatwia pisemny aneks. Zanim go podpiszesz, sprawdź, czy notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji obejmuje przedłużony okres i czy wskazanie lokalu zastępczego jest aktualne. Bez tego przedłużysz najem, ale stracisz najważniejsze zabezpieczenia. Pełna odpowiedź →

To zależy od wybranego wariantu umowy. W modelu standardowym najemcy płacą bezpośrednio na twój rachunek bankowy, a my wystawiamy rachunki i pilnujemy terminowości wpłat. W wariancie z obsługą płatności tworzysz wydzielony Rachunek Najmu, na który płacą najemcy, a my regulujemy z niego bieżące koszty lokalu, a nadwyżkę przekazujemy na twoje konto. W obu modelach pieniądze są zawsze twoją własnością. Pełna odpowiedź →

Wynajmując prywatnie, rozliczasz się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, czyli 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Podatek wpłacasz co miesiąc lub kwartał na swój mikrorachunek podatkowy, bez składania deklaracji w trakcie roku; PIT-28 składasz po zakończeniu roku, do 30 kwietnia. Pełna odpowiedź →

Zgłoszenia dokonuje właściciel w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, w urzędzie skarbowym właściwym dla swojego miejsca zamieszkania. Nie ma urzędowego formularza, wystarczy pisemne oświadczenie z danymi stron, adresem lokalu i datą rozpoczęcia najmu, złożone osobiście, listownie albo elektronicznie przez ePUAP. Bez zgłoszenia umowa traci uproszczoną egzekucję. Pełna odpowiedź →

Po zakończeniu umowy przeprowadzamy przegląd mieszkania i spisujemy protokół zdawczo-odbiorczy ze stanami liczników. Jeśli lokal wraca bez uszkodzeń i zaległości, kaucja wraca na konto najemcy w ciągu 7 dni od opróżnienia lokalu i rozliczenia należności, choć ustawa daje na to miesiąc. Przy szkodach lub zaległościach potrącamy udokumentowane kwoty i obie strony dostają szczegółowe rozliczenie. Pełna odpowiedź →

Tak, co miesiąc wystawiamy fakturę za usługę zarządzania i wysyłamy ją mailem razem z zestawieniem rozliczeń, czyli wszystkich wpływów i kosztów najmu w danym okresie. Pieniądze przepływają przez wydzielony Rachunek Najmu, którego środki są własnością właściciela i do którego ma on pełny wgląd. Pełna odpowiedź →

Często nie musisz. Od 2019 r. pięcioletni termin liczy się od końca roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca, nie od dnia, w którym spadek trafił do ciebie (art. 10 ust. 5 ustawy o PIT). Jeśli zmarły miał mieszkanie dłużej niż pięć lat, sprzedasz je od razu bez podatku dochodowego. Pełna odpowiedź →

To zależy od twojego terminu podatkowego i planów. Jeśli pięcioletni termin już minął, wybierasz między gotówką od razu a stałym dochodem z najmu. Jeśli do sprzedaży bez podatku brakuje dwóch czy trzech lat, najem na ten czas pokrywa opłaty za lokal i zostawia dochód, a sprzedajesz, kiedy termin minie. Pełna odpowiedź →

Przy spadku pięcioletni termin liczysz od końca roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca. Przy darowiźnie tej korzystnej zasady nie ma, termin biegnie od końca roku, w którym darowizna trafiła do ciebie. Mieszkanie przekazane za życia właściciela czeka więc na sprzedaż bez podatku zwykle dłużej niż odziedziczone. Pełna odpowiedź →

Nie zmienia. Pięcioletni termin zależy od daty nabycia mieszkania, nie od tego, co się z nim działo. Najem prywatny rozliczany ryczałtem pozostaje odrębnym źródłem przychodu, więc późniejsza sprzedaż to nadal sprzedaż majątku prywatnego. Możesz wynajmować w czasie oczekiwania i sprzedać bez podatku, gdy termin minie. Pełna odpowiedź →

Płacisz 19% od dochodu, nie od całej ceny sprzedaży. Przychód pomniejszasz o udokumentowane koszty, w tym cenę zakupu zapłaconą przez spadkodawcę, nakłady i spłaty z działu spadku. Jeśli w ciągu trzech lat przeznaczysz pieniądze na własne cele mieszkaniowe, ulga mieszkaniowa potrafi obniżyć podatek do zera. Pełna odpowiedź →

Według raportu z czerwca 2026 średnie czynsze w Katowicach to około 1 550 zł za kawalerkę, 2 200 zł za dwa pokoje i 2 900 zł za trzy. Po ryczałcie, kosztach zarządzania i rezerwie na naprawy z dwupokojowego mieszkania z czynszem 2 400 zł zostaje zwykle około 1 760 zł miesięcznie, czyli nieco ponad 4% wartości lokalu rocznie. Pełna odpowiedź →

Przy najmie prywatnym na ryczałcie podstawą podatku jest samo odstępne. Opłaty administracyjne i media, które najemca płaci przez ciebie, nie są twoim przychodem, pod jednym warunkiem, że umowa wskazuje najemcę jako zobowiązanego, a ciebie jako pośrednika w przekazywaniu tych opłat. Potwierdza to seria interpretacji Krajowej Informacji Skarbowej. Pełna odpowiedź →

Sprawdź tożsamość na podstawie dowodu i numeru PESEL, źródło i stabilność dochodu, historię mieszkaniową i spójność danych kontaktowych, a przy cudzoziemcach legalność pobytu. W uzasadnionych przypadkach sięgnij do baz dłużników, co wymaga pisemnej zgody kandydata. Dużo mówi też sam sposób komunikacji, od punktualności i stylu rozmowy po reakcje na konkretne pytania. Pełna odpowiedź →

Proces przebiega jak przy najemcy z Polski, z dokładniejszą weryfikacją, obejmującą dokument tożsamości, podstawę pobytu, jak wiza, karta pobytu lub PESEL UKR, a także źródło dochodu. Najem okazjonalny z cudzoziemcem jest możliwy, jeśli wskaże lokal zastępczy w Polsce; obywateli Ukrainy objętych specustawą z 2022 r. ten wymóg nie dotyczy. Przy oświadczeniu notarialnym bywa potrzebny tłumacz przysięgły. Pełna odpowiedź →

Umowy zawieramy zawsze na minimum 12 miesięcy, a przeciętny najem trwa u nas 2-3 lata, bo wielu lokatorów przedłuża roczne umowy. Pełna odpowiedź →

To zależy od decyzji właściciela i zapisów konkretnej umowy. Co do zasady nie wykluczamy psa ani kota, ale wymagamy zgłoszenia zwierzęcia już na etapie aplikacji najemcy, zgody właściciela i doprecyzowania w umowie odpowiedzialności za szkody i zasad zdania mieszkania. Pełna odpowiedź →

Tak, masz do tego prawo, ale termin trzeba wcześniej uzgodnić z najemcą, bo w trakcie najmu to on ma tytuł do korzystania z lokalu i chroni go mir domowy. W praktyce odwiedziny organizujemy po umówieniu dogodnego terminu i zwykle towarzyszy im nasz przedstawiciel, żeby przebiegły komfortowo dla obu stron. Pełna odpowiedź →

Tak, to część usługi. Po informacji o planowanej wyprowadzce przygotowujemy nowe ogłoszenie, aktualizujemy dokumentację i wznawiamy poszukiwania, a z właścicielem ustalamy ewentualne prace przygotowawcze, jak sprzątanie czy drobne naprawy. Celem jest maksymalne skrócenie pustostanu; opłata za kolejne wynajęcie to 50% czynszu. Pełna odpowiedź →

Na kilka tygodni przed końcem umowy pytamy najemcę o plany. Jeśli chce zostać, rekomendujemy właścicielowi warunki kontynuacji, w tym ewentualną korektę czynszu do stawek rynkowych. Potem przygotowujemy przedłużenie z zachowaniem wszystkich zabezpieczeń najmu okazjonalnego. Dobry lokator zostaje u nas średnio 2-3 lata, więc to najczęstszy scenariusz końca umowy. Pełna odpowiedź →

Poręczyciel, najczęściej rodzic studenta, zobowiązuje się pokryć zobowiązania najemcy, gdy ten nie płaci, w tym czynsz, odsetki, szkody w lokalu i koszty dochodzenia roszczeń. Oświadczenie poręczyciela wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 876 Kodeksu cywilnego), a odpowiedzialność jest solidarna, więc właściciel może żądać zapłaty od razu od poręczyciela. Pełna odpowiedź →

Najemca nie jest członkiem wspólnoty, więc same uchwały wiążą właściciela. Porządku domowego musi jednak przestrzegać na mocy art. 683 kodeksu cywilnego, a szczegółowe zasady przenosi na niego regulamin użytkowania lokalu, załącznik do umowy, który za palenie, zwierzęta bez zgody czy hałaśliwe imprezy przewiduje karę umowną 200 zł. Pełna odpowiedź →

Żaden przepis nie zmusza najemcy do ubezpieczenia, polisa jest dobrowolna. W naszych umowach to jednak wymóg. Najemca wykupuje własną polisę na minimum 100 000 zł, obejmującą odpowiedzialność cywilną za szkody w mieniu najmowanym. W ciągu 14 dni od podpisania umowy przysyła kopię z dowodem opłacenia składki. My sprawdzamy sumę i zakres, potem archiwizujemy. Pełna odpowiedź →

Regulamin jest integralną częścią umowy najmu i opisuje codzienne zasady. Zawiera listę obowiązków konserwacyjnych, od odkamieniania sprzętów po drożność odpływów, bezwzględne zakazy z karą umowną 200 zł, zasady wietrzenia, klucze, limity noclegów gości oraz standard, w jakim mieszkanie wraca przy zwrocie. Najemca zna go przed podpisaniem. Pełna odpowiedź →

Pełne wyposażenie nie jest konieczne, ale podstawowe umeblowanie tak. Łóżko, szafa, stół z krzesłami i zabudowa kuchenna to minimum, którego oczekuje rynek najmu długoterminowego. Koszt wyposażenia ponosi właściciel. Na starcie robimy przegląd lokalu i rekomendujemy, co warto uzupełnić pod grupę docelową, bez zbędnych wydatków. Pełna odpowiedź →

Rekomendację stawki przygotowujemy na podstawie danych z rynku najmu w danej lokalizacji, od standardu wykończenia, układu i wyposażenia po popyt w segmencie i porównywalne oferty dostępne w chwili publikacji. Finalna decyzja należy do właściciela; naszą rolą jest wyważenie wysokości stawki i szansy na szybki, skuteczny wynajem. Pełna odpowiedź →

Po zakończeniu najmu oceniamy stan techniczny i mówimy ci wprost, czy lokal wymaga odświeżenia, napraw czy większego remontu. Zakres prac ustalamy wspólnie, potem organizujemy sprawdzonych wykonawców, nadzorujemy prace i rozliczamy koszty zgodnie z ustaleniami. Prace planujemy równolegle z szukaniem nowego najemcy, żeby remont skracał pustostan zamiast go wydłużać. Pełna odpowiedź →

Prawo nie wymaga ubezpieczenia, ale zdecydowanie je rekomendujemy w dwóch warstwach. Pierwszą jest polisa właściciela, obejmująca mury, instalacje i zdarzenia losowe jak zalanie czy pożar, drugą OC najemcy w życiu prywatnym rozszerzone o szkody w mieniu najmowanym. Bez tego rozszerzenia standardowa polisa OC lokatora nie chroni twojego mieszkania. Pełna odpowiedź →

Tak. Od 28 kwietnia 2023 r. przy zawarciu umowy najmu właściciel ma obowiązek przekazać najemcy kopię świadectwa charakterystyki energetycznej lokalu. Brak przekazania to wykroczenie zagrożone grzywną od 20 do 5000 zł. Świadectwo jest ważne 10 lat i trafia do centralnego rejestru; umów sprzed 28.04.2023 obowiązek nie dotyczy, dopóki nie są przedłużane. Pełna odpowiedź →

Można, w dodatku bez pytania spółdzielni o zgodę. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu zgoda spółdzielni jest potrzebna tylko wtedy, gdy najem miałby zmienić sposób korzystania z lokalu, na przykład na działalność. Różnice wobec pełnej własności są operacyjne, na przykład inne naliczenia, e-kartoteka i rozliczenia z administracją spółdzielni. Pełna odpowiedź →

Prąd i gaz można przepisać na najemcę na czas najmu albo zostawić na właścicielu i refundować na podstawie faktur. Woda, ścieki i ogrzewanie są zwykle rozliczane przez administrację budynku w zaliczkach czynszowych. Model ustalamy na starcie współpracy i zapisujemy w umowie, a stany liczników przy przekazaniu i zwrocie lokalu dokumentuje protokół. Pełna odpowiedź →

Wszystkie sprawy z administracją i wspólnotą przejmujemy my, od bieżących zgłoszeń technicznych i korespondencji, przez uzgodnienia rozliczeń i dostęp do liczników, po sprawy uchwał dotyczących lokalu. W razie skarg czy sytuacji spornych występujemy w imieniu właściciela. Pełna odpowiedź →

Organizacja napraw jest w całości po naszej stronie, od przyjęcia zgłoszenia, przez wybór wykonawcy, po nadzór nad realizacją i dokumentację. Domyślnie korzystamy ze sprawdzonych ekip, z którymi współpracujemy na stałe; na życzenie właściciela zlecamy prace poleconym fachowcom. Koszt ponosi właściciel albo lokator, zależnie od tego, po czyjej stronie leży odpowiedzialność za usterkę. Pełna odpowiedź →

Lokal wizytujemy nie rzadziej niż dwa razy w roku, zawsze po wcześniejszym umówieniu się z najemcą, a z każdego przeglądu otrzymujesz raport. To zapis wprost z umowy o zarządzanie. Do tego dochodzi kontrola przy każdej zmianie najemcy, z protokołem, stanami liczników i zdjęciami, a do tego reakcja na bieżące zgłoszenia. Pełna odpowiedź →

Najczęściej umowę z operatorem zawiera najemca na czas najmu i płaci swoje rachunki sam. Jeśli internet zostaje na właścicielu, lokator zwraca koszt w rozliczeniach. Uważaj na konstrukcję ofert, bo promocyjne ceny rosną po kilku miesiącach, a po okresie zastrzeżonym umowa przedłuża się automatycznie, więc przy wyprowadzce trzeba pamiętać o wypowiedzeniu. Pełna odpowiedź →

Płacą wszyscy spadkobiercy, proporcjonalnie do udziałów. Czynsz administracyjny, podatek od nieruchomości i ogrzewanie obciążają współwłaścicieli także wtedy, gdy nikt w mieszkaniu nie mieszka, a za zaległości sprzed śmierci odpowiadacie solidarnie. Media rozliczane według zużycia płaci ten, kto z lokalu faktycznie korzysta. Pełna odpowiedź →

Miesiąc pustostanu to dwie pozycje. Utracone odstępne to przy stawce 2500 zł dokładnie 2500 zł miesięcznie. Do tego opłaty, które płacisz sam, czyli czynsz administracyjny do wspólnoty rzędu kilkuset złotych i minimalne media. Razem zwykle ponad 3000 zł. Dlatego w naszych umowach rotacja jest planowana z ośmiotygodniowym wyprzedzeniem, a nie odkrywana po wyprowadzce. Pełna odpowiedź →

Porządkujemy ją u źródła. Korespondencję o lokalu, od wspólnoty, spółdzielni i dostawców mediów, kierujemy pełnomocnictwem wprost na adres biura, więc naliczenia i uchwały nie leżą w skrzynce mieszkania. Twoje listy prywatne najlepiej przekierować na poczcie na aktualny adres, a poczta adresowana do najemcy to już jego sprawa i jego skrzynka. Pełna odpowiedź →

Za uszkodzenie odpowiada wykonawca, który je spowodował. Roszczenie kieruje do niego ten, kto zlecił naprawę, na podstawie umowy (art. 471 KC) albo winy (art. 415 KC). W praktyce o wyniku decyduje dokumentacja, czyli stan sprzed prac, protokół po nich i szybkie zgłoszenie szkody, najlepiej do OC działalności wykonawcy. Pełna odpowiedź →

Zaczynamy od przypomnienia i kontaktu z lokatorem, bo większość zaległości to opóźnienia, nie odmowa płacenia. Gdy brak wpłaty się przedłuża, wysyłamy oficjalne wezwanie do zapłaty i negocjujemy plan spłat. Jeśli to nie działa, a umowa jest okazjonalna lub instytucjonalna, zaczynamy uproszczoną egzekucję na podstawie oświadczenia notarialnego. Właściciel zna sytuację na każdym etapie. Pełna odpowiedź →

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z podpisem poświadczonym notarialnie. Gdy termin mija bezskutecznie, występuje do sądu o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu notarialnemu najemcy i kieruje sprawę do komornika. Nie ma procesu o eksmisję; warunkiem jest zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w 14 dni od startu najmu. Pełna odpowiedź →

Najpierw staramy się wyjaśnić sprawę i ograniczyć twoje ryzyko. Rozmawiamy z lokatorem, przypominamy zapisy umowy i przedstawiamy możliwe rozwiązania. Gdy polubowna droga zawodzi, kierujemy sprawę do kancelarii prawnej albo sięgamy po działania przewidziane w umowie, od wypowiedzenia najmu po egzekucję. Decyzje konsultujemy z właścicielem. Pełna odpowiedź →

Odpowiedzialność za naprawy wynikające z niewłaściwego użytkowania ponosi najemca. Po odbiorze mieszkania porównujemy stan z protokołem przekazania, przygotowujemy dokumentację zdjęciową i kosztorys napraw, a koszty potrącamy z kaucji. Jeśli kaucja nie wystarcza, informujemy najemcę o koniecznej dopłacie i dalsze kroki, także prawne, uzgadniamy z tobą. Pełna odpowiedź →

W standardowym scenariuszu uzgadniamy z lokatorem termin wyprowadzki, przeprowadzamy odbiór z protokołem i rozliczamy kaucję. Jeśli najemca nie opuszcza mieszkania mimo wygaśnięcia umowy, przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym zaczynamy uproszczoną procedurę egzekucyjną na podstawie aktu notarialnego, bez procesu o eksmisję. Pełna odpowiedź →

W sytuacjach awaryjnych lokator dzwoni pod numer przekazany przy podpisaniu umowy. Przy zalaniu pierwszy krok to zakręcenie głównego zaworu wody lub zabezpieczenie źródła problemu. My organizujemy serwis, zabezpieczamy lokal, kontaktujemy się z administracją i informujemy właściciela o przebiegu interwencji. Pełna odpowiedź →

Kredyt hipoteczny nie wygasa ze śmiercią właściciela, wchodzi do spadku razem z mieszkaniem. Domyślnie dziedziczysz z dobrodziejstwem inwentarza, czyli odpowiadasz za długi tylko do wartości spadku, a na odrzucenie spadku masz sześć miesięcy (art. 1015 KC). Sprawdź też polisę na życie kredytobiorcy, bywa, że spłaca kredyt. Pełna odpowiedź →

O losie umowy decyduje art. 691 KC. W najem wstępują z mocy prawa małżonek, dzieci, osoby alimentowane i partner zmarłego, jeśli stale z nim mieszkali do dnia śmierci. Gdy takich osób nie ma, umowa wygasa automatycznie. Zaległy czynsz to dług spadkowy, a rzeczy zmarłego należą do jego spadkobierców. Pełna odpowiedź →

Najpierw ustal, jakim prawem ta osoba zajmuje lokal. Bliscy mieszkający ze zmarłym mają ustawowe trzy miesiące (art. 923 KC), najemca ma umowę, która trwa dalej, a współspadkobierca ma prawo do lokalu tak jak ty. Osobie bez żadnego tytułu możesz naliczać odszkodowanie i wystąpić o eksmisję, nigdy nie usuwaj jej samowolnie. Pełna odpowiedź →

Same opłaty urzędowe są niewielkie. Pozew o eksmisję to 200 zł opłaty stałej, a przy najmie okazjonalnym wniosek o klauzulę wykonalności kosztuje 50 zł. Rachunek rośnie z każdym miesiącem oczekiwania. Każdy miesiąc z niepłacącym lokatorem to utracony czynsz plus opłaty, które płacisz dalej, przy czynszu 2500 zł to ponad 3000 zł miesięcznie. Pełna odpowiedź →

To zależy od umowy podpisanej na starcie. Na zwykłej umowie sam proces o eksmisję trwa 6-18 miesięcy, do tego czekanie na lokal socjalny od gminy i okres ochronny od listopada do marca, razem często rok do dwóch lat. Przy najmie okazjonalnym droga przez klauzulę wykonalności zamyka się zwykle w kilka miesięcy i nie wstrzymuje jej zima. Pełna odpowiedź →

Nie. To najdroższy błąd w tej sytuacji. Mir domowy chroni najemcę także niepłacącego, więc wejście bez jego zgody może być przestępstwem z art. 193 kodeksu karnego, a wymiana zamków to naruszenie posiadania z art. 342 KC, po którym lokator wraca do mieszkania z wyrokiem. Legalna droga to upomnienia, wypowiedzenie według reguł i egzekucja. Pełna odpowiedź →

Najemca odpowiada za drobne naprawy eksploatacyjne, jak wymiana żarówek, uszczelek i baterii, czyszczenie syfonów, udrożnienie odpływów czy bieżąca konserwacja sprzętów. Właściciel pokrywa naprawy wynikające ze zwykłego zużycia instalacji i wyposażenia, które nie są skutkiem złego użytkowania. Szczegółowy podział zapisujemy w umowie najmu, a wątpliwe przypadki rozstrzyga charakter usterki. Pełna odpowiedź →

Usterkę zgłosisz telefonicznie, mailem albo na grupie WhatsApp, którą zakładamy osobno dla każdego mieszkania. Zgłoszenie trafia bezpośrednio do zespołu odpowiedzialnego za twój lokal. W nagłych przypadkach, jak zalanie czy awaria prądu, reagujemy także poza standardowymi godzinami pracy. Pełna odpowiedź →

Termin płatności jest ustalany indywidualnie w umowie i zwykle przypada w pierwszej połowie miesiąca, standardowo do 10. dnia. Przelew robisz na numer konta wskazany w rachunku, dokładnie według przesłanej instrukcji, najczęściej w podziale na dwie kwoty, osobno czynsz najmu i osobno opłaty z mediami. Płatności monitorujemy i w razie potrzeby przypominamy o terminie. Pełna odpowiedź →

Umowę podpisujemy po zakończeniu weryfikacji i akceptacji twojej kandydatury przez właściciela. Spotkanie odbywa się zwykle w mieszkaniu albo w biurze, a przy najmie okazjonalnym umawiamy wizytę u notariusza, gdzie najemca składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Po podpisaniu i wpłacie kaucji sporządzamy protokół zdawczo-odbiorczy i przekazujemy klucze. Pełna odpowiedź →

Tak. Na podstawie umowy najmu na czas oznaczony możesz zameldować się na pobyt czasowy; ważna umowa wystarcza jako potwierdzenie tytułu do lokalu. Meldunek to czynność ewidencyjna i nie daje żadnych praw własności ani dodatkowych praw do mieszkania. W razie potrzeby pomagamy przejść procedurę. Pełna odpowiedź →

Przed podpisaniem umowy potrzebujemy ważnego dokumentu tożsamości, czyli dowodu lub paszportu, a także potwierdzenia dochodów, np. zaświadczenia o zatrudnieniu lub umowy o pracę. Studenci dostarczają dodatkowo ważną legitymację i poręczenie osoby trzeciej. Przy najmie okazjonalnym dochodzą notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji, wskazanie lokalu zastępczego i zgoda jego właściciela. Pełna odpowiedź →

Umowy najmu na czas określony co do zasady nie można jednostronnie zakończyć przed terminem, chyba że przewidują to szczególne zapisy umowy. W praktyce rozwiązania są dwa, porozumienie stron, często z naszą pomocą w znalezieniu kolejnego najemcy, albo skorzystanie z klauzul umownych, jeśli istnieją. Najważniejsze, żeby zgłosić się do nas wcześnie, zanim problem urośnie. Pełna odpowiedź →