Jak rozliczyć podatek od najmu mieszkania?

Stawki ryczałtu

Od 2023 r. najem prywatny (poza działalnością gospodarczą) rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, art. 12 ust. 1 pkt 4):

• 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie,
• 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Małżonkowie rozliczający wspólny najem mają od 2023 r. podwyższony wspólny limit, więc stawkę 12,5% stosują dopiero od nadwyżki ponad 200 000 zł.

Podstawą jest przychód, czyli czynsz najmu, inaczej odstępne. Jeśli umowa wyraźnie oddziela odstępne od opłat administracyjnych i mediów, które najemca tylko zwraca, podatek płacisz od samego odstępnego, nie od całej kwoty wpływającej na konto. Dlatego w umowach stosujemy trójskładnikowy podział opłat.

Wpłaty w trakcie roku na mikrorachunek, bez deklaracji

Co miesiąc albo co kwartał, jeśli wybierzesz rozliczenie kwartalne, samodzielnie wpłacasz podatek do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni. Nie składasz żadnych miesięcznych deklaracji. Wpłata idzie na twój indywidualny mikrorachunek podatkowy:

• numer wygenerujesz na stronie podatki.gov.pl w generatorze mikrorachunku; potrzebny PESEL lub NIP,
• symbol formularza: PPE, czyli ryczałt od przychodów ewidencjonowanych,
• okres: np. 01M2026 dla stycznia albo 01K2026 dla pierwszego kwartału.

W pierwszym miesiącu najmu podatek liczysz proporcjonalnie, od dnia faktycznego rozpoczęcia najmu, nie za cały miesiąc.

Rozliczenie roczne na PIT-28

Do 30 kwietnia następnego roku składasz PIT-28. Wykazujesz w nim cały przychód z najmu i wpłacone w trakcie roku kwoty, po czym dopłacasz różnicę albo otrzymujesz zwrot. Deklarację złożysz online przez e-Urząd Skarbowy lub e-Deklaracje.

Co robi zarządca, a co zostaje przy tobie?

Przygotowujemy miesięczne zestawienia przychodów i przypominamy o terminach, więc masz komplet danych do wpłat i do PIT-28. Sam podatek rozliczasz jednak osobiście, bo obowiązki podatkowe są przypisane do właściciela i nie da się ich przenieść na zarządcę ani na najemcę. Nie świadczymy doradztwa podatkowego; w nietypowych sytuacjach, np. przy rezydencji podatkowej za granicą albo kilku źródłach przychodu, warto potwierdzić szczegóły z doradcą podatkowym.

Zmiany przepisów dla wynajmujących opisujemy w przeglądzie zmian w prawie.