Stawki ryczałtu
Od 2023 r. najem prywatny (poza działalnością gospodarczą) rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, art. 12 ust. 1 pkt 4):
- 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie,
- 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.
Małżonkowie rozliczający wspólny najem mają od 2023 r. podwyższony wspólny limit: stawkę 12,5% stosują dopiero od nadwyżki ponad 200 000 zł.
Podstawą jest przychód, czyli czynsz najmu (odstępne). Jeśli umowa wyraźnie oddziela odstępne od opłat administracyjnych i mediów, które najemca tylko zwraca, podatek płacisz od samego odstępnego, nie od całej kwoty wpływającej na konto. Dlatego w umowach stosujemy trójskładnikowy podział opłat.
Wpłaty w trakcie roku: mikrorachunek, bez deklaracji
Co miesiąc (lub co kwartał, jeśli wybierzesz rozliczenie kwartalne) samodzielnie wpłacasz podatek do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni. Nie składasz żadnych miesięcznych deklaracji. Wpłata idzie na twój indywidualny mikrorachunek podatkowy:
- numer wygenerujesz na stronie podatki.gov.pl (generator mikrorachunku, potrzebny PESEL lub NIP),
- symbol formularza: PPE (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych),
- okres: np. 01M2026 dla stycznia albo 01K2026 dla pierwszego kwartału.
W pierwszym miesiącu najmu podatek liczysz proporcjonalnie, od dnia faktycznego rozpoczęcia najmu, nie za cały miesiąc.
Rozliczenie roczne: PIT-28
Do 30 kwietnia następnego roku składasz PIT-28: wykazujesz cały przychód z najmu i wpłacone w trakcie roku kwoty, po czym dopłacasz różnicę albo otrzymujesz zwrot. Deklarację złożysz online przez e-Urząd Skarbowy lub e-Deklaracje.
Co robi zarządca, a co zostaje przy tobie
Przygotowujemy miesięczne zestawienia przychodów i przypominamy o terminach, więc masz komplet danych do wpłat i do PIT-28. Sam podatek rozliczasz jednak osobiście: obowiązki podatkowe są przypisane do właściciela i nie da się ich przenieść na zarządcę ani na najemcę. Nie świadczymy doradztwa podatkowego; w nietypowych sytuacjach (np. rezydencja podatkowa za granicą, kilka źródeł przychodu) warto potwierdzić szczegóły z doradcą podatkowym.
Autor: Sonia Garbowska · aktualizacja: 8 lipca 2026