Jak rozliczyć podatek od najmu mieszkania?

Stawki ryczałtu

Od 2023 r. najem prywatny (poza działalnością gospodarczą) rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, art. 12 ust. 1 pkt 4):

• 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie,
• 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Małżonkowie rozliczający wspólny najem mają od 2023 r. podwyższony wspólny limit, więc stawkę 12,5% stosują dopiero od nadwyżki ponad 200 000 zł.

Podstawą jest przychód, czyli czynsz najmu, inaczej odstępne. Jeśli umowa wyraźnie oddziela odstępne od opłat administracyjnych i mediów, które najemca tylko zwraca, podatek płacisz od samego odstępnego, nie od całej kwoty wpływającej na konto. Dlatego w umowach stosujemy trójskładnikowy podział opłat.

Wpłaty w trakcie roku na mikrorachunek, bez deklaracji

Przy rozliczeniu miesięcznym samodzielnie wpłacasz podatek do 20. dnia następnego miesiąca. Jeśli spełniasz warunki i wybierzesz rozliczenie kwartalne, wpłacasz go do 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału. Nie składasz żadnych miesięcznych deklaracji. Wpłata idzie na Twój indywidualny mikrorachunek podatkowy:

• numer wygenerujesz na stronie podatki.gov.pl w generatorze mikrorachunku; potrzebny PESEL lub NIP,
• symbol formularza: PPE, czyli ryczałt od przychodów ewidencjonowanych,
• okres: np. 01M2026 dla stycznia albo 01K2026 dla pierwszego kwartału.

Podatek od najmu prywatnego liczysz od przychodu, który powstaje w momencie otrzymania pieniędzy lub postawienia ich do Twojej dyspozycji.

Rozliczenie roczne na PIT-28

Do 30 kwietnia następnego roku składasz PIT-28. Wykazujesz w nim cały przychód z najmu i wpłacone w trakcie roku kwoty, po czym dopłacasz różnicę albo otrzymujesz zwrot. Deklarację złożysz online przez e-Urząd Skarbowy lub e-Deklaracje.

Co robi zarządca, a co zostaje przy Tobie?

Przygotowujemy miesięczne zestawienia przychodów i przypominamy o terminach, więc masz komplet danych do wpłat i do PIT-28. Podatek rozliczasz samodzielnie. Nie świadczymy doradztwa podatkowego. W nietypowych sytuacjach, np. przy rezydencji podatkowej za granicą albo kilku źródłach przychodu, warto potwierdzić szczegóły z doradcą podatkowym.

Zmiany przepisów dla wynajmujących opisujemy w przeglądzie zmian w prawie.