Od czego naprawdę płacisz ryczałt?
Od przysporzenia, które zostaje u ciebie, czyli od odstępnego. Pieniądze na czynsz administracyjny i media, które najemca wpłaca, a ty przekazujesz wspólnocie i dostawcom, nie powiększają twojego majątku, więc nie są przychodem. Tak konsekwentnie orzeka Krajowa Informacja Skarbowa, między innymi w interpretacjach 0115-KDIT3.4011.771.2022.1.JG, 0112-KDIL2-2.4011.642.2024.1.MW i 0115-KDST2-1.4011.355.2025.2.RH. Różnica jest odczuwalna, bo bez tego rozdzielenia płacisz 8,5% także od cudzych rachunków.
Jeden warunek, który musi być w umowie
Cała konstrukcja opiera się na zapisie umowy. To najemca ma być zobowiązany do ponoszenia opłat eksploatacyjnych, a wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika w ich przekazywaniu podmiotom uprawnionym. Nasze wzorce najmu okazjonalnego mają ten zapis niemal dosłownie, więc trójskładnikowe rozliczenie, osobno odstępne, osobno administracja, osobno media, jest u nas ustawione pod ryczałt od pierwszego dnia. Uwaga na dwie pułapki. Zatrzymana nadwyżka z zaliczek na media, której nie zwrócisz najemcy, staje się przychodem, a przy najmie w ramach działalności gospodarczej refakturowane media są przychodem zawsze.
Co to zmienia w praktyce rozliczeń?
Comiesięczne zestawienie, które od nas dostajesz, rozdziela te strumienie za ciebie, więc do ryczałtu bierzesz jedną, jasną kwotę odstępnego. Wpłaty ryczałtu robisz do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni. Nie świadczymy doradztwa podatkowego, więc nietypową sytuację, na przykład kilka mieszkań na granicy progu 100 000 zł, warto potwierdzić z doradcą, ale standardowy najem prywatny rozlicza się na tych zasadach przewidywalnie i bez niespodzianek.
Autor: Sonia Garbowska · aktualizacja: 13 lipca 2026