Dla właściciela
Wynajmujesz na własną rękę? Policz, ile Cię to kosztuje
Za prowadzenie najmu samemu nikt nie wystawia Ci faktury, więc wygląda to na darmowe. Płacisz za niego swoim czasem, dojazdami i pustostanem, gdy nie masz kiedy zrobić prezentacji. Poniżej pełna lista tego, co jest po Twojej stronie. Do tego uczciwa informacja, co możemy z niej zdjąć, a czego nie zdejmie nikt.
Ile czasu to zabiera?
W spokojnym miesiącu to pojedyncze godziny na rozliczenia i kontakt. Przy rotacji najemcy albo awarii rośnie do kilkunastu, bo dochodzą ogłoszenia, prezentacje z dojazdem, weryfikacja, notariusz i protokół.
Drugi koszt jest mniej oczywisty. Opieszałość przy szukaniu najemcy to pustostan, a przy odstępnym 2500 zł każdy pusty miesiąc kosztuje ponad 3000 zł, licząc utracony czynsz i opłaty, które płacisz dalej.
Stawkę dla swojego mieszkania sprawdzisz w kalkulatorze czynszu, a dokładną liczbę dla tego konkretnego przypadku dostaniesz przez bezpłatną wycenę.
Piętnaście obowiązków, które teraz są po Twojej stronie
Każdy z nich przejmujemy w ramach zarządzania najmem, za 10% odstępnego, nie mniej niż 300 zł miesięcznie, i tylko wtedy, gdy mieszkanie zarabia.
Zanim ktokolwiek się wprowadzi
- Ocena stanu mieszkania i wyposażenia przed ofertą przejmujemy
- Odświeżenie, drobne naprawy i uzupełnienie sprzętów przejmujemy
- Ustalenie realnej stawki czynszu, nie życzeniowej przejmujemy
- Sesja zdjęciowa i przygotowanie ogłoszenia przejmujemy
- Publikacja oferty i odpisywanie na dziesiątki zapytań przejmujemy
- Prezentacje mieszkania, zwykle po godzinach pracy przejmujemy
Start najmu i dokumenty
- Weryfikacja kandydata w bazach dłużników, za jego zgodą przejmujemy
- Wybór formy umowy, okazjonalna wymaga notariusza przejmujemy
- Umowa, załączniki i oświadczenie o poddaniu się egzekucji przejmujemy
- Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w 14 dni pilnujemy terminu, podpisujesz Ty
- Protokół zdawczo-odbiorczy ze stanami liczników i zdjęciami przejmujemy
- Pobranie i przechowanie kaucji zgodnie z przepisami przejmujemy
Co miesiąc, przez cały najem
- Pilnowanie wpłat, przypomnienia i reagowanie na poślizgi przejmujemy
- Kontrole mieszkania i organizacja napraw przejmujemy
- Comiesięczny ryczałt i rozliczenie mediów z najemcą pilnujemy terminu, podpisujesz Ty
Ile kosztuje najem prowadzony samodzielnie?
Zanim przeliczysz swoje godziny, policz wydatki, które i tak poniesiesz.
- Notariusz przy najmie okazjonalnym. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji to koszt ograniczony ustawowo do jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia, czyli w praktyce od 300 do 650 zł z podatkiem i wypisami. Bez tego dokumentu nie masz najmu okazjonalnego, tylko zwykłą umowę i pełną ochronę lokatora.
- Ogłoszenie, zdjęcia i wyróżnienia. Oferta bez dobrych zdjęć wisi tygodniami, a każdy tydzień pustostanu kosztuje więcej niż sesja i promowanie ogłoszenia razem wzięte.
- Prezentacje. Odbywają się wtedy, kiedy kandydat może, czyli wieczorami i w weekendy. To jest realna cena, tylko nikt jej Tobie nie fakturuje.
Baz dłużników nie sprawdzisz samodzielnie
To jest różnica, której nie da się nadrobić chęciami. Właściciel wynajmujący prywatnie nie ma prawa sprawdzić kandydata w KRD, ERIF ani BIG InfoMonitor. Jako konsument możesz sprawdzić tylko siebie albo firmę. Dostęp do danych o innej osobie mają wierzyciele i przedsiębiorcy, którzy podpisali umowę z biurem informacji gospodarczej.
My taką umowę mamy, więc kandydata sprawdzamy w trzech bazach naraz, za jego pisemną zgodą, i dopiero potem rekomendujemy go Tobie. Możesz oczywiście poprosić kandydata, żeby sam przyniósł raport o sobie. Tylko że wtedy widzisz to, co on zechce Ci pokazać.
Zasady dostępu do baz wynikają z ustawy z 9 kwietnia 2010 roku o udostępnianiu informacji gospodarczych. Taksa notarialna przy najmie okazjonalnym jest ograniczona art. 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Najdroższy w samodzielnym najmie nie jest jednak żaden z tych wydatków, tylko jeden zły najemca. Jak wygląda rachunek, kiedy przestaje płacić, pokazujemy w osobnej ścieżce.
Trzy rzeczy, których nie zlecisz nikomu
Mówimy to wprost, bo firma obiecująca przejęcie wszystkiego mija się z prawem. Niezależnie od tego, kto obsługuje najem, przy Tobie zostają:
- lokal zdatny do użytku, czyli sprawne instalacje i usuwanie wad, to obowiązek właściciela z art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów, my go tylko organizujemy w Twoim imieniu,
- podatek, rozliczasz go osobiście, my przygotowujemy gotowe zestawienia pod ryczałt,
- zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w 14 dni, podpisujesz je Ty, my pilnujemy terminu i przygotowujemy pismo. Adresy urzędów w naszych miastach zebraliśmy w katalogu urzędów.
Częste pytania przed oddaniem najmu
Ile kosztuje samodzielne zarządzanie najmem?
Samodzielne zarządzanie nie ma faktury, więc wygląda na darmowe. Rachunek ma trzy pozycje. Składają się na niego twój czas przy ogłoszeniach, prezentacjach, naliczeniach i usterkach, koszty błędów przy weryfikacji i umowie oraz pustostan z opieszałości. Jeden pusty miesiąc przy czynszu 2500 zł to ponad 3000 zł, czyli równowartość dziesięciu miesięcy prowizji minimalnej. Pełna odpowiedź →
Na czym polega zarządzanie mieszkaniem na wynajem?
To stała opieka nad mieszkaniem i relacją z najemcą, od przygotowania lokalu, przez znalezienie i weryfikację lokatora, po bieżącą obsługę najmu. Obejmuje podpisywanie umów, nadzór nad płatnościami, organizację napraw, rozliczenia i kontakt z administracją. Ty nie zajmujesz się codziennymi sprawami, ale dostajesz miesięczne zestawienie, masz wgląd w rachunek najmu i podejmujesz wszystkie kluczowe decyzje. Pełna odpowiedź →
Ile kosztuje zarządzanie najmem?
Bieżące zarządzanie kosztuje 10% miesięcznego czynszu najmu, liczone od samego odstępnego, bez opłat administracyjnych i mediów, nie mniej niż 300 zł za mieszkanie. Za pierwsze wynajęcie pobieramy równowartość jednego czynszu, przy kolejnych zmianach najemcy 50%. Gdy mieszkanie stoi puste, nie płacisz nic. Bez opłat wstępnych i abonamentów. Pełna odpowiedź →
Jak wygląda współpraca z firmą zarządzającą najmem?
Współpraca przebiega w pięciu etapach, od przygotowania mieszkania i wyceny czynszu, przez poszukiwanie i weryfikację najemcy, formalności z umową, notariuszem i protokołem oraz bieżące zarządzanie z miesięcznymi rozliczeniami, po zakończenie najmu z rozliczeniem kaucji. Wybór najemcy i zgoda na koszty należą do ciebie; prezentacje, umowy i rozliczenia robimy my. Pełna odpowiedź →
O co zapytać firmę zarządzającą przed podpisaniem umowy?
Zadaj siedem pytań. Od czego liczycie prowizję, czy płacę przy pustym lokalu, na czyje konto wpływają czynsz i kaucja, jaką umową najmu pracujecie, jak wygląda raport miesięczny, jaki jest limit napraw bez mojej zgody i jak rozwiążę umowę. Odpowiedzi wykluczają większość słabych ofert szybciej niż porównywanie cenników. Pełna odpowiedź →
Opinie z Google
5,0★★★★★16 opinii w Google →