Odbiór mieszkania i protokół
Zwrot kaucji zaczyna się od odbioru lokalu. Porównujemy stan mieszkania z protokołem przekazania sprzed najmu, biorąc pod uwagę wyposażenie, stan techniczny, stany liczników prądu, wody, gazu i ciepła. Z odbioru powstaje protokół zdawczo-odbiorczy z dokumentacją zdjęciową. To on rozstrzyga, czy są podstawy do potrąceń, dlatego rzetelny protokół przy wprowadzeniu jest tak samo ważny jak przy wyprowadzce.
Termin i zasady zwrotu
Ustawa daje na zwrot kaucji miesiąc od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). W naszych umowach termin jest krótszy, bo kaucję zwracamy w ciągu 7 dni od opróżnienia mieszkania i ostatecznego rozliczenia należności. Jeżeli mieszkanie wraca w należytym stanie, bez zaległości w płatnościach, zwrot idzie na konto wskazane przez najemcę bez potrąceń.
Kiedy i co można potrącić?
Potrącenia obejmują udokumentowane pozycje, czyli zaległy czynsz i opłaty, niedopłaty za media wykazane w rozliczeniu końcowym, koszty naprawy uszkodzeń wykraczających poza normalne zużycie oraz braki w wyposażeniu. Za normalne zużycie, jak przetarte fugi czy zwykłe ślady zamieszkiwania, kaucji się nie potrąca. Przy potrąceniach przygotowujemy zestawienie z wyceną i przekazujemy je obu stronom; jeśli szkody przewyższają kaucję, informujemy najemcę o koniecznej dopłacie.
Jak ustalamy wysokość kaucji na starcie?
Standardowo rekomendujemy kaucję na poziomie około 1,2-krotności miesięcznego czynszu. Pokrywa ewentualny brak ostatniej wpłaty oraz drobne szkody i niedopłaty za media. Przy najmie pokoi kaucja obejmuje też prognozowane zaliczki na media. Kaucja musi być wpłacona najpóźniej w dniu podpisania umowy, przed wydaniem kluczy.
Autor: Sonia Garbowska · aktualizacja: 8 lipca 2026