Dla właściciela
Airbnb przestaje się opłacać? Policz najem długoterminowy
Porównaj wynik z Airbnb z wynikiem najmu długoterminowego, uwzględniając prowizję platformy, sprzątanie i puste dni. Pokazujemy koszty obu modeli oraz kolejne kroki przejścia na umowę na minimum 12 miesięcy.
Dlaczego właściciele rezygnują z najmu krótkoterminowego?
Właściciele biorą pod uwagę obsługę, opłacalność i zmiany w przepisach. Najem krótkoterminowy wymaga obsługi wiadomości, zameldowań i sprzątania, a puste dni obniżają przychód. Wynik finansowy też bywa gorszy, bo prowizja platformy, sprzątanie po każdym pobycie i puste dni potrafią zniwelować przewagę nad stabilnym czynszem. Dochodzą regulacje, bo od 20 maja 2026 platformy objęło unijne rozporządzenie o najmie krótkoterminowym. W Sejmie trwają prace nad krajowym centralnym wykazem.
Najem długoterminowy ma inny model rozliczeń i obsługi. Ryczałt wynosi 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki. Stawkę najmu długoterminowego sprawdzisz w kalkulatorze czynszu. Jeśli chcesz porównać ją z wynikiem swojego mieszkania na Airbnb, umów konsultację.
Airbnb w Katowicach żyje kalendarzem wydarzeń
Katowice nie są miastem, do którego jeździ się na tydzień wakacji. Ruch robią tu kongresy i koncerty w Strefie Kultury, czyli Europejski Kongres Gospodarczy, Intel Extreme Masters, OFF Festival i wydarzenia w Międzynarodowym Centrum Kongresowym. W te dni rosną popyt i stawki.
Wyniki dostawców danych rynkowych różnią się, bo obejmują inne okresy i posługują się innymi miarami. Nie łączymy ich w jedną prognozę dla konkretnego mieszkania. Własny wynik policz z liczby dostępnych i zajętych nocy, średniej stawki oraz kosztów.
Porównaj okres i metodologię w źródłach: AirROI oraz Airbtics.
Co zostaje ze stawki za noc?
Zanim porównasz przychody, odejmij od stawki za noc to, czego kalendarz rezerwacji nie pokazuje. Airbnb stosuje dwie struktury opłat. W modelu dzielonym gospodarz płaci zwykle 3%, a część opłaty pokrywa gość. W modelu pojedynczym całą opłatę Airbnb potrąca z wypłaty gospodarza. Większość gospodarzy objętych tym modelem płaci 15,5%. Właściwy model i stawkę sprawdzisz w rozbiciu ceny konkretnej rezerwacji.
Do tego dochodzą sprzątanie i pranie po pobycie, chemia, media oraz zużycie mieszkania. Policz je na podstawie własnych rachunków i rozliczeń.
Źródło: Opłaty serwisowe Airbnb.
Najem długoterminowy ma inne rozliczenia. Terminy płatności odstępnego i sposób rozliczenia mediów wynikają z umowy, a nasza prowizja to 10% odstępnego, nie mniej niż 300 zł.
Sprawdź stawkę najmu długoterminowego
Nowe przepisy dotyczą krótkiego terminu, nie długiego
Od 20 maja 2026 roku stosuje się unijne rozporządzenie o najmie krótkoterminowym. Określa ono zasady przekazywania danych przez platformy oraz wymagania dla systemów rejestracji w państwach, w których takie procedury działają. Utworzenie polskiego centralnego wykazu jest nadal przedmiotem projektu ustawy, skierowanego do Sejmu jako druk nr 2865.
Projekt dotyczy najmu krótkoterminowego. Przy najmie prywatnym długoterminowym ryczałt wynosi 8,5% do 100 000 zł przychodu i 12,5% od nadwyżki, a zmiany śledzimy na bieżąco w przeglądzie zmian w prawie dla wynajmujących.
Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 roku, stosowane od 20 maja 2026 roku. Stan krajowego projektu sprawdzony 29 sierpnia 2026 roku w przebiegu prac nad drukiem nr 2865.
Najem krótkoterminowy i długoterminowy obok siebie
| Najem krótkoterminowy | Najem długoterminowy u nas | |
|---|---|---|
| Planowanie najmu | zależy od popytu, ceny, dostępności kalendarza i sposobu prowadzenia oferty | okres najmu wynika z umowy |
| Co zabiera przychód | opłata Airbnb zależna od struktury opłat konta i rezerwacji, do tego sprzątanie, pranie, chemia, media i zużycie | Miesięczna prowizja 10% odstępnego, nie mniej niż 300 zł. Za pierwsze wynajęcie płacisz 100% miesięcznego odstępnego. Za każde kolejne wynajęcie płacisz 50% miesięcznego odstępnego, najwyżej raz na 12 miesięcy. |
| Twoje zaangażowanie | rezerwacje, wiadomości, zameldowania, opinie, awarie w weekendy | decyzje i przelewy, resztę prowadzimy my |
| Sezon | popyt i stawki zmieniają się wraz z kalendarzem wydarzeń | odstępne takie samo w styczniu i w sierpniu |
| Przepisy | rozporządzenie UE stosowane od 20 maja 2026, a krajowy centralny wykaz pozostaje projektem | najem okazjonalny, ryczałt 8,5% do 100 000 zł przychodu i 12,5% od nadwyżki |
| Zużycie mieszkania | zależy między innymi od liczby pobytów i rotacji gości | zależy od sposobu korzystania przez najemcę |
Koszty operacyjne najmu krótkoterminowego zależą od obiektu i obłożenia, dlatego nie podajemy jednej liczby. Policz własne koszty. Stan regulacji opisujemy na bieżąco w przeglądzie zmian w prawie dla wynajmujących.
Zajmujemy się najmem długoterminowym
Umowy podpisujemy na minimum 12 miesięcy, z jednym najemcą. Rozliczenia są określone w umowie. Najmu krótkoterminowego nie prowadzimy, bo krótki termin to stała obsługa rezerwacji, zameldowań i sprzątania między pobytami.
Jeśli liczysz, czy krótki termin nadal się opłaca, pomożemy porównać oba modele i przejść na długi termin. Zakres usług opisujemy też w odpowiedzi o najmie krótkoterminowym.
Jak wygląda przejście?
Prościej, niż się wydaje, bo mieszkanie po najmie krótkoterminowym jest zwykle umeblowane i gotowe do zamieszkania. Wyceniamy czynsz na podstawie porównywalnych ogłoszeń, uwzględniając lokalizację i standard mieszkania. Robimy sesję i ogłoszenie, weryfikujemy kandydatów w bazach dłużników i podpisujemy umowę najmu okazjonalnego z notarialnym oświadczeniem. Prowadzimy rozliczenia, utrzymujemy kontakt z najemcą i organizujemy naprawy. Właściciel wybiera najemcę i akceptuje wydatki powyżej umownego limitu. Za konsultację i obejrzenie mieszkania nie pobieramy opłaty. Jednorazową opłatę za znalezienie najemcy pobieramy po wpływie pierwszego czynszu. Prowizję za zarządzanie naliczamy, gdy mieszkanie jest wynajęte. Podczas pustostanu płacisz 0 zł.
Częste pytania przy zmianie na długi termin
Czy obsługujecie najem krótkoterminowy?
Nie. Specjalizujemy się wyłącznie w najmie długoterminowym, z umowami na minimum 12 miesięcy. Nie prowadzimy najmu krótkoterminowego. W najmie długoterminowym mieszkanie może wynająć firma dla osób wskazanych w umowie. Pełna odpowiedź →
Jak ustalana jest cena najmu mieszkania?
Rekomendację stawki przygotowujemy na podstawie danych o popycie w segmencie rynku najmu w danej lokalizacji oraz porównywalnych ofert dostępnych w chwili publikacji. Uwzględniamy też standard wykończenia, układ i wyposażenie mieszkania. Finalna decyzja należy do właściciela. Naszą rolą jest dobór wysokości stawki z uwzględnieniem szansy na szybki, skuteczny wynajem. Pełna odpowiedź →
Na jak długo zawieramy umowy najmu?
Umowy zawieramy na minimum 12 miesięcy. Przed końcem tego okresu właściciel i najemca mogą uzgodnić przedłużenie na kolejny czas oznaczony. Długość konkretnego najmu zależy od planów obu stron, warunków kolejnego okresu, stanu lokalu i przebiegu rozliczeń. Pełna odpowiedź →
Ile kosztuje zarządzanie najmem?
Bieżące zarządzanie kosztuje 10% miesięcznego odstępnego, bez opłat administracyjnych i mediów, nie mniej niż 300 zł za mieszkanie. Za pierwsze wynajęcie pobieramy 100% miesięcznego odstępnego. Przy kolejnych zmianach najemcy pobieramy 50% miesięcznego odstępnego, nie częściej niż co 12 miesięcy. Za zarządzanie pustym lokalem płacisz 0 zł. Bez opłat wstępnych i abonamentów. Pełna odpowiedź →
Jak zweryfikować najemcę przed podpisaniem umowy?
Sprawdzamy tożsamość na podstawie dokumentu, źródło i stabilność dochodu, historię mieszkaniową oraz spójność danych kontaktowych, a przy cudzoziemcach legalność pobytu. Za pisemną zgodą kandydata sprawdzamy KRD, ERIF i BIG InfoMonitor oraz serwis InfoVeriti. Wyniki przedstawiamy z naszą rekomendacją, a o wyborze najemcy decydujesz Ty. Pełna odpowiedź →
Opinie z Google
5,0 ★★★★★ 16 opinii w Google →