Dla właściciela
Airbnb przestaje się opłacać? Policz najem długoterminowy
Nie będziemy Cię straszyć Airbnb, bo dobrze prowadzony najem krótkoterminowy potrafi zarabiać. W Katowicach ma jednak swoją specyfikę. Miasto żyje kalendarzem wydarzeń, a między nimi walczy się o gościa ceną. Poniżej rachunek na liczbach z rynku i plan przejścia na stabilny czynsz.
Dlaczego właściciele rezygnują z najmu krótkoterminowego?
Najczęściej z trzech powodów. Najem krótkoterminowy zabiera czas jak druga praca, z wiadomościami o północy i zameldowaniami w niedzielę. Rachunek też bywa gorszy, bo prowizja platformy, sprzątanie po każdym pobycie i puste dni potrafią zniwelować przewagę nad stabilnym czynszem. Dochodzą regulacje, bo od 20 maja 2026 platformy objęło unijne rozporządzenie o najmie krótkoterminowym, a w Sejmie leży projekt krajowej ewidencji z karami.
Najem długoterminowy idzie w drugą stronę. Przepisy stabilne, ryczałt 8,5% bez zmian, a przy zarządcy Twoje zaangażowanie spada do decyzji i odbierania przelewów. Zanim zdecydujesz, po prostu policz oba warianty na swoich liczbach, w kalkulatorze czynszu i przez bezpłatną wycenę czynszu.
Airbnb w Katowicach żyje kalendarzem wydarzeń
Katowice nie są miastem, do którego jeździ się na tydzień wakacji. Ruch robią tu kongresy i koncerty w Strefie Kultury, czyli Europejski Kongres Gospodarczy, Intel Extreme Masters, OFF Festival i wydarzenia w Międzynarodowym Centrum Kongresowym. W te dni stawki idą w górę i mieszkanie wynajmie się samo.
Problem zaczyna się między wydarzeniami. Szczyt sezonu przypada na lipiec i sierpień, a najsłabszy jest styczeń. Dane rynkowe pokazują, że przeciętne mieszkanie w Katowicach jest zajęte przez 28% dni w roku, a lokal prowadzony aktywnie, ze zdjęciami, obsługą i szybkimi odpowiedziami, dochodzi do 51%. To znaczy, że nawet dobrze prowadzone mieszkanie stoi puste mniej więcej połowę roku, a koszty naliczają się dalej.
Dane rynkowe o obłożeniu i sezonowości w Katowicach, stan na 2026 rok (AirROI, Airbtics). Prowizja Airbnb 15,5% obowiązuje gospodarzy od 27 października 2025 roku (Airbnb, dokumentacja opłat).
Co zostaje ze stawki za noc?
Zanim porównasz przychody, odejmij od stawki za noc to, czego kalendarz rezerwacji nie pokazuje. Prowizja Airbnb to 15,5%. Do tego dochodzi sprzątanie i pranie po każdym pobycie, chemia, media na Twoim rachunku przez cały rok oraz szybsze zużycie mieszkania przy kilkudziesięciu wymianach gości rocznie. Analizy rynku wskazują, że koszty obsługi pochłaniają od 35% do 55% przychodu brutto.
Najem długoterminowy ma inny rozkład. Czynsz wpływa co miesiąc, media płaci najemca, a nasza prowizja to 10% odstępnego, nie mniej niż 300 zł. Dwupokojowe mieszkanie w Katowicach wynajmuje się dziś zwykle za 2200-2700 zł miesięcznie, zależnie od dzielnicy i standardu.
Sprawdź stawkę najmu długoterminowego
Stawki najmu długoterminowego dla mieszkań dwupokojowych w Katowicach, dane rynkowe 2026 (raporty najmu, ceny ofertowe). Koszty obsługi najmu krótkoterminowego to widełki rynkowe, nie nasza obietnica.
Nowe przepisy dotyczą krótkiego terminu, nie długiego
Od 20 maja 2026 roku obowiązuje unijne rozporządzenie o najmie krótkoterminowym. Platformy muszą przekazywać dane o wynajmujących i lokalach, a lokale wynajmowane na pobyty krótsze niż 30 dni mają być zarejestrowane. Polska nie uchwaliła w terminie ustawy, która wdraża ten system u nas, więc właściciele działają w stanie niepewności, a projekt krajowej ewidencji z karami czeka w Sejmie.
Najem długoterminowy nie ma tego problemu. Umowa najmu okazjonalnego i ryczałt 8,5% działają tak samo jak rok temu, a zmiany w prawie śledzimy na bieżąco w osobnej ścieżce.
Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 roku, stosowane od 20 maja 2026 roku. Stan krajowej ustawy wdrażającej sprawdzony 14 lipca 2026 roku.
Najem krótkoterminowy i długoterminowy obok siebie
| Najem krótkoterminowy | Najem długoterminowy u nas | |
|---|---|---|
| Ile nocy mieszkanie pracuje | w Katowicach od 28% dni w roku (średnia całego rynku) do 51% przy dobrze prowadzonym lokalu | 365 dni w roku, dopóki trwa umowa |
| Co zabiera przychód | prowizja Airbnb 15,5% plus sprzątanie, pranie, chemia, media i zużycie, razem 35-55% przychodu | prowizja 10% odstępnego, nie mniej niż 300 zł |
| Twoje zaangażowanie | rezerwacje, wiadomości, zameldowania, opinie, awarie w weekendy | decyzje i przelewy, resztę prowadzimy my |
| Sezon | szczyt w lipcu i sierpniu, dołek w styczniu, reszta zależy od kalendarza wydarzeń | czynsz taki sam w styczniu i w sierpniu |
| Przepisy | rozporządzenie UE stosowane od 20 maja 2026, krajowa ewidencja wciąż bez ustawy | najem okazjonalny, ryczałt 8,5%, przepisy stabilne |
| Zużycie mieszkania | kilkadziesiąt wymian gości rocznie, częste pranie i naprawy | jeden najemca, regulamin, wizyty dwa razy w roku |
Koszty operacyjne najmu krótkoterminowego zależą od obiektu i obłożenia, dlatego nie podajemy jednej liczby, policz własne. Stan regulacji opisujemy na bieżąco w przeglądzie zmian w prawie dla wynajmujących.
Jak wygląda przejście?
Prościej, niż się wydaje, bo mieszkanie po najmie krótkoterminowym jest zwykle umeblowane i gotowe do zamieszkania. Wyceniamy czynsz na danych z mieszkań, które prowadzimy, robimy sesję i ogłoszenie, weryfikujemy kandydatów w bazach dłużników i podpisujemy najem okazjonalny z notarialnym oświadczeniem. Od wydania kluczy przejmujemy całą obsługę, a Ty zamiast kalendarza rezerwacji dostajesz jedno comiesięczne rozliczenie. Start nic nie kosztuje, prowizja pojawia się dopiero, gdy mieszkanie zarabia.
Częste pytania przy zmianie na długi termin
Czy obsługujecie najem krótkoterminowy?
Nie. Specjalizujemy się wyłącznie w najmie długoterminowym, z umowami na minimum 12 miesięcy. Nie prowadzimy obsługi najmu krótkoterminowego ani pracowniczego. Wybieramy indywidualnych najemców i umowy wieloletnie, bo to one najlepiej chronią stan mieszkania i przewidywalność przychodu właściciela. Pełna odpowiedź →
Jak ustalana jest cena najmu mieszkania?
Rekomendację stawki przygotowujemy na podstawie danych z rynku najmu w danej lokalizacji, od standardu wykończenia, układu i wyposażenia po popyt w segmencie i porównywalne oferty dostępne w chwili publikacji. Finalna decyzja należy do właściciela; naszą rolą jest wyważenie wysokości stawki i szansy na szybki, skuteczny wynajem. Pełna odpowiedź →
Jak długo trwa przeciętny najem?
Umowy zawieramy zawsze na minimum 12 miesięcy, a przeciętny najem trwa u nas 2-3 lata, bo wielu lokatorów przedłuża roczne umowy. Pełna odpowiedź →
Ile kosztuje zarządzanie najmem?
Bieżące zarządzanie kosztuje 10% miesięcznego czynszu najmu, liczone od samego odstępnego, bez opłat administracyjnych i mediów, nie mniej niż 300 zł za mieszkanie. Za pierwsze wynajęcie pobieramy równowartość jednego czynszu, przy kolejnych zmianach najemcy 50%. Gdy mieszkanie stoi puste, nie płacisz nic. Bez opłat wstępnych i abonamentów. Pełna odpowiedź →
Jak zweryfikować najemcę przed podpisaniem umowy?
Sprawdź tożsamość na podstawie dowodu i numeru PESEL, źródło i stabilność dochodu, historię mieszkaniową i spójność danych kontaktowych, a przy cudzoziemcach legalność pobytu. W uzasadnionych przypadkach sięgnij do baz dłużników, co wymaga pisemnej zgody kandydata. Dużo mówi też sam sposób komunikacji, od punktualności i stylu rozmowy po reakcje na konkretne pytania. Pełna odpowiedź →
Opinie z Google
5,0★★★★★16 opinii w Google →