Dla właściciela · aktualizujemy na bieżąco
W internecie każda plotka o najmie brzmi jak uchwalona ustawa. Tutaj rozdzielamy trzy rzeczy, czyli przepisy, które już obowiązują, projekty, nad którymi Sejm dopiero pracuje, a osobno doniesienia, które można spokojnie odpuścić. Po każdej realnej zmianie ta strona dostaje aktualizację.
Darmowa konsultacjaPrzeglądaj odpowiedzi
Stan na 13 lipca 2026
Rozporządzenie 2024/1028 nakłada obowiązki rejestracyjne i sprawozdawcze przede wszystkim na platformy typu Airbnb i Booking. Polska nie uchwaliła jeszcze ustawy wdrażającej, więc krajowy kształt rejestracji dopiero powstaje.
Co to znaczy dla CiebieWynajmujesz długoterminowo? Nic się nie zmienia. Wynajmujesz krótkoterminowo przez platformy? Twoje dane i przychody będą szerzej raportowane.
Platformy najmu przekazują administracji podatkowej przychody gospodarzy od pierwszej transakcji. Urząd skarbowy widzi przychody z platform bez pytania Ciebie o cokolwiek.
Co to znaczy dla CiebieNajem długoterminowy rozliczany ryczałtem wygląda tak samo jak dotąd. Nierozliczane przychody z platform przestały być niewidzialne.
Wciąż 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki. U małżonków ze wspólnością majątkową próg liczony jest wspólnie od 200 000 zł.
Co to znaczy dla CiebieTwoje rozliczenie wygląda tak samo jak w zeszłym roku. PIT-28, mikrorachunek, żadnych nowych obowiązków.
Źródło: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym, tekst w ISAP
Wbrew wielu nagłówkom rozporządzenie o klasach nie zostało opublikowane, a termin wejścia przesuwano już dwukrotnie, z 1 stycznia na 30 czerwca 2026, obecnie mowa o drugiej połowie roku. Świadectwo charakterystyki energetycznej przy najmie obowiązuje na dotychczasowych zasadach.
Co to znaczy dla CiebieŚwiadectwo do umowy najmu masz mieć tak jak dotąd. Klas energetycznych w ogłoszeniach jeszcze nikt nie wymaga.
Poselski projekt ustawy o najmie krótkoterminowym (druk sejmowy nr 2353) przeszedł pierwsze czytanie i trafił do komisji. Równolegle rząd pracuje nad własnym projektem rejestru. To nadal projekty, nie prawo, ale kierunek regulacji krótkiego najmu jest jednoznaczny.
Co to znaczy dla CiebieJeśli rozważasz zejście z krótkiego terminu, policz to zawczasu, zanim regulacje zdecydują za Ciebie.
Źródło: Druk sejmowy nr 2353, projekt ustawy o najmie krótkoterminowym
Nieprawda. Unijne rozporządzenie obowiązuje platformy, a polskiej rejestracji jeszcze nie ma, bo ustawa wdrażająca nie została uchwalona.
Co to znaczy dla CiebieNie musisz nigdzie się rejestrować ani niczego zgłaszać do gminy.
Projekt istnieje, ale dotyczy najmu na rzecz podmiotów powiązanych, czyli sytuacji, w której wynajmujesz własnej spółce. Zwykłego wynajmującego mieszkanie prywatnie nie obejmuje. Nie jest też uchwalony, bo na razie jest w uzgodnieniach rządowych.
Co to znaczy dla CiebieTwoja stawka zostaje na 8,5%. Nagłówki o podwyżce możesz odpuścić.
Źródło: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym, tekst w ISAP
Nie świadczymy doradztwa podatkowego ani prawnego. Ten przegląd porządkuje publiczne informacje ze źródeł rządowych i unijnych, a nietypową sytuację potwierdź z doradcą. Zmiany dotykające naszych umów wdrażamy u siebie, gdy tylko przepis zacznie obowiązywać.
Regulacje konsekwentnie dociskają najem krótkoterminowy, a omijają długoterminowy, który państwo traktuje jako stabilizujący rynek mieszkań. Jeśli wynajmujesz krótkoterminowo i rachunek przestaje się opłacać, policzyliśmy, jak wygląda przejście z Airbnb na najem długoterminowy. Dla właścicieli wynajmujących na lata zmienia się niewiele.
Czy do wynajmu mieszkania potrzebne jest świadectwo energetyczne?
Tak. Od 28 kwietnia 2023 r. przy zawarciu umowy najmu właściciel ma obowiązek przekazać najemcy kopię świadectwa charakterystyki energetycznej lokalu. Brak przekazania to wykroczenie zagrożone grzywną od 20 do 5000 zł. Świadectwo jest ważne 10 lat i trafia do centralnego rejestru; umów sprzed 28.04.2023 obowiązek nie dotyczy, dopóki nie są przedłużane. Pełna odpowiedź →
Jak rozliczyć podatek od najmu mieszkania?
Wynajmując prywatnie, rozliczasz się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, czyli 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Podatek wpłacasz co miesiąc lub kwartał na swój mikrorachunek podatkowy, bez składania deklaracji w trakcie roku; PIT-28 składasz po zakończeniu roku, do 30 kwietnia. Pełna odpowiedź →
Najem okazjonalny to szczególna forma umowy najmu mieszkania dla właścicieli prywatnych, uregulowana w art. 19a-19e ustawy o ochronie praw lokatorów. Najemca składa u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazuje lokal zastępczy, a właściciel zgłasza umowę do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni. W zamian właściciel zyskuje szybszą drogę odzyskania mieszkania, bez procesu o eksmisję. Pełna odpowiedź →
Czym różni się najem instytucjonalny od okazjonalnego?
Najem okazjonalny jest dla właścicieli wynajmujących prywatnie, instytucjonalny dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu. Obie formy wymagają notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. Instytucjonalny nie wymaga jednak wskazania lokalu zastępczego, zgody jego właściciela ani zgłaszania umowy do urzędu skarbowego. Pełna odpowiedź →
