Dla właściciela
Zanim podpiszesz, zobacz, co podpisujesz
Umowa najmu to jedyne narzędzie, które pracuje dla Ciebie przez cały najem, więc pokazujemy naszą bez tajemnic. Poniżej najważniejsze klauzule wzorca najmu okazjonalnego i regulaminu, z wyjaśnieniem, po co każda jest.
Jak zbudowana jest nasza umowa?
Na pierwszej stronie jest podsumowanie warunków w jednej tabeli. Lokal, okres, czynsz z podziałem na odstępne, opłaty i media, kaucja, numery kont i wzory tytułów przelewów. Dalej idą szczegółowe paragrafy, a na końcu załączniki, które robią różnicę. Protokół zdawczo-odbiorczy, regulamin lokalu, a przy najmie okazjonalnym wskazanie lokalu zastępczego i notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji.
Bez kompletu tych dokumentów umowa nie wchodzi w życie. Wpłacona kaucja i doręczone oświadczenie notarialne to warunki zawieszające, więc nie ma sytuacji, w której ktoś mieszka, a dokumenty mają zostać dostarczone później.
Wzór umowy i przykładowy raport miesięczny pokazujemy przed podpisaniem współpracy, wystarczy poprosić na konsultacji.
Pieniądze, czyli klauzule, które pilnują przepływów
| Klauzula | Po co jest |
|---|---|
| Kaucja jako warunek startu | umowa zaczyna obowiązywać dopiero po wpłacie całej kaucji, więc klucze nigdy nie idą na słowo |
| Kaucja odtwarzana w 7 dni | jeśli trzeba ją naruszyć w trakcie najmu, najemca uzupełnia ją w tydzień, zabezpieczenie nie topnieje |
| Zwrot kaucji w 7 dni po rozliczeniu | szybciej niż ustawowy miesiąc |
| Kolejność zaliczania wpłat | wpłaty idą najpierw na odsetki i zaległości, niezależnie od tytułu przelewu, dług nie znika przez opisanie przelewu jako bieżący |
| Opłaty wspólnoty bez aneksu | podwyżka opłat administracyjnych przechodzi na najemcę automatycznie, nie zostajesz z różnicą |
| Wynajmujący jako pośrednik w mediach | najemca płaci realne zużycie, a media nie wchodzą do Twojego przychodu przy ryczałcie |
Zapis o pośrednictwie w mediach ma też skutek podatkowy, dzięki niemu ryczałt płacisz tylko od odstępnego, nie od cudzych rachunków.
Ochrona mieszkania na co dzień
| Klauzula | Po co jest |
|---|---|
| Usterki zgłaszane od razu | protokół ze zdjęciami przy wydaniu kluczy i bieżące zgłoszenia sprawiają, że po latach nikt nie spiera się o to, co było zepsute wcześniej |
| Zakaz zmian w lokalu | żadnych przeróbek bez pisemnej zgody i żadnych roszczeń o zwrot nakładów |
| Pełny zakaz podnajmu | także grzecznościowego, furtka na pokoje i najem krótkoterminowy jest zamknięta |
| Limity osób i gości | noclegi osób trzecich ponad limit z umowy mają karę umowną, mieszkanie zużywa się przez tyle osób, ile wpisano do umowy |
| Zakaz działalności pod adresem | mieszkanie ma służyć do mieszkania, a nie za siedzibę firmy, i najemca zobowiązuje się tego pilnować |
| Wietrzenie i termostat | skutki niewietrzenia, czyli wilgoć i grzyb, obciążają najemcę, nie Ciebie |
Zakazy z regulaminu mają jedną, znaną z góry stawkę, karę umowną za złamanie regulaminu, czyli za hałas, palenie czy zwierzę bez zgody. Za spóźniony czynsz kary nie ma, bo prawo na to nie pozwala, są odsetki, które oszczędzają Ci udowadniania oczywistości.
Żeby mieszkanie nie stało puste między najemcami
| Klauzula | Po co jest |
|---|---|
| Deklaracja przedłużenia na 8 tygodni przed końcem | o rotacji wiesz z wyprzedzeniem, nie po fakcie |
| Prezentacje w ostatnich tygodniach najmu | nowego najemcę szukamy, zanim obecny się wyprowadzi, pustostan skraca się do minimum |
| Wyjście przed czasem tylko z zamiennikiem | najemca może skrócić umowę, jeśli przekaże lokal nowemu, zaakceptowanemu najemcy |
| Zwrot kluczy to nie koniec umowy | liczy się protokół zdawczo-odbiorczy, nie rzucone klucze |
| Brak cichego przedłużenia | po upływie okresu umowa nie przedłuża się sama tylko dlatego, że najemca dalej mieszka |
| Czerwone linie wypisane wprost | dewastacja lokalu, zakłócanie spokoju sąsiadów, używanie mieszkania niezgodnie z umową i zwłoka w płatnościach. Przy zaległościach czynszowych ustawa i tak wymaga zwłoki za trzy pełne okresy, pisemnego uprzedzenia i dodatkowego miesiąca na zapłatę, więc umowa tego nie skraca |
Ten zestaw skraca przerwy między najemcami, bo każdy pusty miesiąc kosztuje ponad 3000 zł.
Z praktyki
Pakiet notarialny i polisa najemcy
Najem okazjonalny działa u nas w komplecie. Notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji doręczone w 7 dni pod rygorem braku umowy, wskazanie lokalu zastępczego ze zgodą jego właściciela oraz polisa najemcy na minimum 100 000 zł obejmująca szkody w mieniu najmowanym, z kopią w 14 dni. Zalanie z winy lokatora pokrywa jego ubezpieczyciel, nie Twoja kieszeń.
Co umowa daje najemcy?
Uczciwy kontrakt musi działać w obie strony. Najemca dostaje zwrot kaucji w 7 dni po rozliczeniu zamiast ustawowego miesiąca, czynsz bez waloryzacji w trakcie umowy, cennik zdarzeń znany z góry i cywilizowane zasady prezentacji w ostatnich tygodniach najmu.
Częste pytania o umowę i jej klauzule
Po co w umowie najmu są kary umowne?
Kara umowna to z góry ustalona kwota za złamanie konkretnego zakazu, dzięki której nie trzeba udowadniać wysokości szkody. W naszych umowach standardem jest 200 zł za naruszenie, między innymi za palenie, zwierzęta bez zgody, hałaśliwe imprezy czy nieudostępnienie lokalu do przeglądów, a poważniejsze scenariusze mają własne, wyższe stawki. Pełna odpowiedź →
Co zawiera regulamin najmu lokalu?
Regulamin jest integralną częścią umowy najmu i opisuje codzienne zasady. Zawiera listę obowiązków konserwacyjnych, od odkamieniania sprzętów po drożność odpływów, bezwzględne zakazy z karą umowną 200 zł, zasady wietrzenia, klucze, limity noclegów gości oraz standard, w jakim mieszkanie wraca przy zwrocie. Najemca zna go przed podpisaniem. Pełna odpowiedź →
Na czym polega solidarna odpowiedzialność współnajemców?
Solidarność oznacza, że każdy ze współnajemców odpowiada za całość zobowiązań z umowy, od czynszu po naprawę szkód, a właściciel może żądać zapłaty od dowolnego z nich. Bez tego zapisu para czy wspólnicy mogliby rozmyć dług na połowy i odsyłać cię od jednego do drugiego. Rozliczenia między sobą to już ich wewnętrzna sprawa. Pełna odpowiedź →
Co można potrącić z kaucji, a co jest normalnym zużyciem?
Kaucja pokrywa należności z najmu istniejące w dniu opróżnienia lokalu, czyli zaległy czynsz, odsetki, kary umowne i zniszczenia ponad normalne zużycie. Za wytartą podłogę czy wyblakłą farbę potrącić nie wolno, bo za skutki prawidłowego używania najemca nie odpowiada. Zwrot następuje w ciągu 7 dni od rozliczenia, choć ustawa daje na to miesiąc od opróżnienia mieszkania. Pełna odpowiedź →
Czy można podnieść czynsz najmu w trakcie umowy?
To zależy od rodzaju umowy. Przy zwykłym najmie właściciel wypowiada wysokość czynszu na piśmie z trzymiesięcznym terminem, nie częściej niż co pół roku, a podwyżka do poziomu inflacji jest z ustawy uzasadniona. Przy najmie okazjonalnym czynsz można podnieść wyłącznie tak, jak przewiduje to umowa. U nas stawka wraca do poziomu rynkowego aneksem przy przedłużeniu umowy. Pełna odpowiedź →
Ile kosztuje notariusz przy najmie okazjonalnym?
Koszt notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji jest ograniczony ustawowo do jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia, czyli w praktyce wynosi od 300 do 650 zł z podatkiem i wypisami. Na rynku standardem jest pokrycie tego kosztu przez najemcę i tak też działa to u nas. Pełna odpowiedź →
Co z umową najmu, gdy najemca umrze?
O losie umowy decyduje art. 691 KC. W najem wstępują z mocy prawa małżonek, dzieci, osoby alimentowane i partner zmarłego, jeśli stale z nim mieszkali do dnia śmierci. Gdy takich osób nie ma, umowa wygasa automatycznie. Zaległy czynsz to dług spadkowy, a rzeczy zmarłego należą do jego spadkobierców. Pełna odpowiedź →
Opinie z Google
5,0★★★★★16 opinii w Google →