Dla właściciela
Zanim podpiszesz, zobacz, co podpisujesz
Umowa najmu to jedyne narzędzie, które pracuje dla Ciebie przez cały najem, więc pokazujemy naszą bez tajemnic. Poniżej najważniejsze klauzule wzorca najmu okazjonalnego i regulaminu, z wyjaśnieniem, po co każda jest. Nie dlatego, że musimy, tylko dlatego, że dobrze napisana umowa broni się sama.
Jak zbudowana jest nasza umowa?
Na pierwszej stronie jest podsumowanie warunków w jednej tabeli. Lokal, okres, czynsz z podziałem na odstępne, opłaty i media, kaucja, numery kont i wzory tytułów przelewów. Dalej idą szczegółowe paragrafy, a na końcu załączniki, które robią różnicę. Protokół zdawczo-odbiorczy, regulamin lokalu, a przy najmie okazjonalnym wskazanie lokalu zastępczego i notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji.
Bez kompletu tych dokumentów umowa nie startuje. Wpłacona kaucja i doręczone oświadczenie notarialne to warunki zawieszające, więc nie ma sytuacji, w której ktoś mieszka, a dokumenty mają zostać dostarczone później.
Wzór umowy i przykładowy raport miesięczny pokazujemy przed podpisaniem współpracy, wystarczy poprosić na konsultacji.
Pieniądze, czyli klauzule, które pilnują przepływów
| Klauzula | Po co jest |
|---|---|
| Kaucja jako warunek startu | umowa zaczyna obowiązywać dopiero po wpłacie całej kaucji, więc klucze nigdy nie idą na słowo |
| Kaucja odtwarzana w 7 dni | jeśli trzeba ją naruszyć w trakcie najmu, najemca uzupełnia ją w tydzień, zabezpieczenie nie topnieje |
| Zwrot kaucji w 7 dni po rozliczeniu | szybciej niż ustawowy miesiąc, uczciwość działa w obie strony |
| Kolejność zaliczania wpłat | wpłaty idą najpierw na odsetki i zaległości, niezależnie od tytułu przelewu, dług nie znika przez opisanie przelewu jako bieżący |
| Opłaty wspólnoty bez aneksu | podwyżka opłat administracyjnych przechodzi na najemcę automatycznie, nie zostajesz z różnicą |
| Wynajmujący jako pośrednik w mediach | najemca płaci realne zużycie, a media nie wchodzą do Twojego przychodu przy ryczałcie |
Zapis o pośrednictwie w mediach ma drugie dno podatkowe, dzięki niemu ryczałt płacisz tylko od odstępnego, nie od cudzych rachunków.
Ochrona mieszkania na co dzień
| Klauzula | Po co jest |
|---|---|
| 3 dni na zgłoszenie uszkodzeń | po tym terminie domniemywa się, że zniszczenia spowodował najemca, spór o to, co już było zepsute, znika |
| Zakaz zmian w lokalu | żadnych przeróbek bez pisemnej zgody i żadnych roszczeń o zwrot nakładów |
| Pełny zakaz podnajmu | także grzecznościowego, furtka na pokoje i najem krótkoterminowy jest zamknięta |
| Limity osób i gości | noclegi osób trzecich ponad limit z umowy mają karę umowną, mieszkanie zużywa tyle osób, ile jest w umowie |
| Zakaz działalności pod adresem | nikt nie zarejestruje firmy w Twoim mieszkaniu |
| Wietrzenie i termostat | skutki niewietrzenia, czyli wilgoć i grzyb, obciążają najemcę, nie Ciebie |
Zakazy z regulaminu mają jedną, znaną z góry stawkę, karę umowną 200 zł za naruszenie, z dowodowymi domniemaniami, które oszczędzają Ci udowadniania oczywistości.
Ciągłość przychodu między najmami
| Klauzula | Po co jest |
|---|---|
| Deklaracja przedłużenia na 8 tygodni przed końcem | o rotacji wiesz z wyprzedzeniem, nie po fakcie |
| Prezentacje w końcówce najmu | nowego najemcę szukamy, zanim obecny się wyprowadzi, pustostan skraca się do minimum |
| Wyjście przed czasem tylko z zamiennikiem | najemca może skrócić umowę, jeśli przekaże lokal nowemu, zaakceptowanemu najemcy |
| Zwrot kluczy to nie koniec umowy | liczy się protokół zdawczo-odbiorczy, nie rzucone klucze |
| Brak cichego przedłużenia | po końcu okresu umowa nie przedłuża się sama przez samo mieszkanie dalej |
| Katalog wypowiedzenia natychmiastowego | dewastacja, zakłócanie spokoju, tydzień zwłoki w płatności, jasne czerwone linie z dowodowymi ułatwieniami |
Ten zestaw to nasz silnik antypustostanowy, bo każdy pusty miesiąc kosztuje ponad 3000 zł.
Z praktyki
Pakiet notarialny i polisa najemcy
Najem okazjonalny działa u nas w komplecie. Notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji doręczone w 7 dni pod rygorem braku umowy, wskazanie lokalu zastępczego ze zgodą jego właściciela oraz polisa najemcy na minimum 100 000 zł obejmująca szkody w mieniu najmowanym, z kopią w 14 dni. Zalanie z winy lokatora pokrywa jego ubezpieczyciel, nie Twoja kieszeń.
Co umowa daje najemcy?
Uczciwy kontrakt musi działać w obie strony. Najemca dostaje zwrot kaucji w 7 dni po rozliczeniu zamiast ustawowego miesiąca, czynsz bez waloryzacji w trakcie umowy, cennik zdarzeń znany z góry i cywilizowane zasady prezentacji w końcówce najmu. Lokator, który postępuje uczciwie, nie ma się czego obawiać. Właśnie tacy u nas mieszkają.
Częste pytania o umowę i jej klauzule
Po co w umowie najmu są kary umowne?
Kara umowna to z góry ustalona kwota za złamanie konkretnego zakazu, dzięki której nie trzeba udowadniać wysokości szkody. W naszych umowach standardem jest 200 zł za naruszenie, między innymi za palenie, zwierzęta bez zgody, hałaśliwe imprezy czy nieudostępnienie lokalu do przeglądów, a poważniejsze scenariusze mają własne, wyższe stawki. Pełna odpowiedź →
Co zawiera regulamin najmu lokalu?
Regulamin jest integralną częścią umowy najmu i opisuje codzienne zasady. Listę obowiązków konserwacyjnych, od odkamieniania sprzętów po drożność odpływów, bezwzględne zakazy z karą umowną 200 zł, zasady wietrzenia, klucze, limity noclegów gości oraz standard, w jakim mieszkanie wraca przy zwrocie. Najemca zna go przed podpisaniem. Pełna odpowiedź →
Na czym polega solidarna odpowiedzialność współnajemców?
Solidarność oznacza, że każdy ze współnajemców odpowiada za całość zobowiązań z umowy, od czynszu po naprawę szkód, a właściciel może żądać zapłaty od dowolnego z nich. Bez tego zapisu para czy wspólnicy mogliby rozmyć dług na połowy i odsyłać cię od jednego do drugiego. Rozliczenia między sobą to już ich wewnętrzna sprawa. Pełna odpowiedź →
Co można potrącić z kaucji, a co jest normalnym zużyciem?
Kaucja pokrywa należności z najmu istniejące w dniu opróżnienia lokalu, czyli zaległy czynsz, odsetki, kary umowne i zniszczenia ponad normalne zużycie. Za wytartą podłogę czy wyblakłą farbę potrącić nie wolno, bo za skutki prawidłowego używania najemca nie odpowiada. Zwrot następuje w ciągu miesiąca od opróżnienia mieszkania. Pełna odpowiedź →
Czy można podnieść czynsz najmu w trakcie umowy?
To zależy od rodzaju umowy. Przy zwykłym najmie właściciel wypowiada wysokość czynszu na piśmie z trzymiesięcznym terminem, nie częściej niż co pół roku, a podwyżka do poziomu inflacji jest z ustawy uzasadniona. Przy najmie okazjonalnym czynsz można podnieść wyłącznie tak, jak przewiduje to umowa. U nas stawka wraca do rynku przy przedłużeniu, aneksem. Pełna odpowiedź →
Ile kosztuje notariusz przy najmie okazjonalnym?
Koszt notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji to zwykle około 550-1000 zł, zależnie od kancelarii, liczby wypisów i miasta. Na rynku standardem jest pokrycie tego kosztu przez najemcę; naszym zdaniem dobrą praktyką jest podział po połowie między właściciela i najemcę. Pełna odpowiedź →
Co z umową najmu, gdy najemca umrze?
O losie umowy decyduje art. 691 KC. W najem wstępują z mocy prawa małżonek, dzieci, osoby alimentowane i partner zmarłego, jeśli stale z nim mieszkali do dnia śmierci. Gdy takich osób nie ma, umowa wygasa automatycznie. Zaległy czynsz to dług spadkowy, a rzeczy zmarłego należą do jego spadkobierców. Pełna odpowiedź →
Opinie klientów
5,0★★★★★16 opinii w Google →