Co można potrącić z kaucji, a co jest normalnym zużyciem?

Co mówi prawo o granicy potrąceń?

Kaucja zabezpiecza należności z tytułu najmu istniejące w dniu opróżnienia lokalu, tak definiuje ją art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. Potrącisz z niej zaległy czynsz i opłaty, odsetki, kary umowne oraz koszty usunięcia zniszczeń. Granicę wyznacza art. 675 kodeksu cywilnego, bo najemca nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Sądy patrzą na to prosto. Jeśli ślad powstałby tak samo, gdyby mieszkał tam właściciel, to nie jest szkoda, tylko upływ czasu. Zwrot kaucji następuje w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniach.

Zużycie czy zniszczenie? Przykłady z naszej praktyki

• Przytarte ściany i wyblakła farba to zużycie. Dziury, nieusunięte ślady po taśmach i ściany żółte od palenia to szkoda.
• Wytarta od siadania tapicerka to zużycie. Plamy na kanapie i wykładzinie to szkoda, nasz regulamin każe je wyprać przed zwrotem.
• Starzenie się sprzętów AGD to zużycie. Zakamieniony czajnik, nieodmrożona lodówka i brudny piekarnik to zaniedbanie obowiązków konserwacji.
• Wilgoć z wady budynku obciąża właściciela. Grzyb z niewietrzenia wbrew instrukcji obciąża najemcę.

Jak unikamy sporów o kaucję?

Spór o kaucję to prawie zawsze spór o dowody, więc rozstrzygamy go, zanim powstanie. Regulamin lokalu z góry wymienia czynności przy zwrocie, od umycia filtrów po odkamienienie sprzętów, protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami i licznikami utrwala stan na wejściu, a najemca ma na starcie trzy dni na zgłoszenie zastanych uszkodzeń. Przy zakończeniu najmu porównujemy stan z protokołem i rozliczamy kaucję na tej podstawie, nie na wrażeniach którejkolwiek ze stron.