Dla właściciela
Masz mieszkanie ze spadku i zastanawiasz się, co dalej?
Często powtarzana rada mówi, że ze sprzedażą trzeba czekać pięć lat. Od 2019 roku ten termin liczy się od zakupu przez spadkodawcę, więc bardzo często dawno minął. Gdy termin faktycznie jeszcze biegnie, mieszkanie nie musi stać puste. Prowadzimy najem mieszkań ze spadku w Katowicach, Sosnowcu, Chorzowie i sąsiednich miastach, dopóki nie zdecydujesz o sprzedaży.
Najpierw policz termin, potem podejmuj decyzję
Pięcioletni termin do sprzedaży bez podatku liczy się od końca roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca, a nie od dnia, w którym spadek trafił do Ciebie. Jeśli zmarły miał lokal dłużej niż pięć lat, możesz sprzedać od razu i bez podatku.
Termin biegnie dalej głównie w trzech sytuacjach:
- spadkodawca kupił mieszkanie niedawno,
- w dziale spadku przypadła Ci spłata pozostałych spadkobierców,
- lokal trafił do Ciebie darowizną za życia właściciela.
Wtedy sprzedaż przed terminem kosztuje 19% dochodu. Mówimy o tym uczciwie, bo ten podatek da się zgodnie z prawem zredukować do zera. Wystarczy przeznaczyć przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat, czyli skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Jeśli tak właśnie zamierzasz zrobić, czekanie z decyzją może nie mieć sensu. Zamiast sprzedawać z podatkiem albo utrzymywać pustostan, możesz wynająć mieszkanie na czas oczekiwania. Najem nie zmienia daty nabycia, a czynsz pokrywa opłaty za lokal i zostawia dochód.
Od kiedy biegnie Twój termin?
| Skąd masz mieszkanie | Start pięcioletniego terminu |
|---|---|
| Spadek | koniec roku, w którym mieszkanie nabył lub wybudował spadkodawca |
| Darowizna za życia właściciela | koniec roku, w którym darowizna trafiła do Ciebie |
| Dział spadku ze spłatą ponad udział | dla części ponad udział koniec roku, w którym zrobiliście dział spadku |
Termin liczy się zawsze od końca roku kalendarzowego (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT; przy spadku o początku terminu decyduje nabycie przez spadkodawcę, art. 10 ust. 5). Nie świadczymy doradztwa podatkowego, nietypową sytuację potwierdź z doradcą. Pełne wyjaśnienie z przykładami →
Jak to działa, krok po kroku?
Krok 1
Porządkujesz sprawy spadkowe
Załatwiasz akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza albo postanowienie sądu, zgłoszenie do urzędu skarbowego w sześć miesięcy (najbliższa rodzina składa SD-Z2 i nie płaci podatku, dalsi krewni SD-3) i wpis do księgi wieczystej. W tym czasie my oglądamy lokal i wyceniamy czynsz na podstawie realnych stawek z Katowic, Sosnowca i Chorzowa, więc od razu wiesz, o jakich pieniądzach rozmawiamy.
Krok 2
Ustalacie zasady między spadkobiercami
Na wynajem wspólnego mieszkania muszą zgodzić się wszyscy współwłaściciele. Przygotowujemy pisemną zgodę oraz pełnomocnictwo o zakresie ograniczonym wyłącznie do obsługi najmu, a podział czynszu według udziałów spisujecie raz, zanim wprowadzi się pierwszy najemca.
Krok 3
Przygotowujemy lokal i znajdujemy najemcę
Mieszkania po bliskich często wymagają opróżnienia i odświeżenia, organizujemy potrzebne prace i sesję zdjęciową. Kandydatów sprawdzamy w KRD, ERIF i BIG InfoMonitor, a umowę najmu okazjonalnego z notarialnym oświadczeniem podpisujemy przed wydaniem kluczy.
Krok 4
Mieszkanie zarabia zamiast kosztować
Prowizja to 10% odstępnego, minimum 300 zł miesięcznie, a za pusty lokal nie płacisz nic. Kontrolujemy mieszkanie minimum dwa razy w roku, awarie zgłaszane przez najemcę trafiają do nas, a comiesięczne zestawienie wpływów i kosztów, gotowe do rozliczenia ryczałtu, dostajesz mailem.
Krok 5
Sprzedajesz wtedy, kiedy zdecydujesz
Umowę najmu zawieramy na czas określony dopasowany do Twojego planu, więc gdy termin podatkowy minie, lokal jest do dyspozycji. Pomagamy zakończyć najem, rozliczyć kaucję i przekazać mieszkanie protokołem zdawczo-odbiorczym.
Z praktyki
Czasem wychodzi sprzedaż i mówimy to wprost
Zanim zdecydujesz, liczymy dla odziedziczonego mieszkania trzy scenariusze. Wynajem bez zmian, odświeżenie i wynajem albo sprzedaż. Zdarza się, że rachunek wskazuje sprzedaż i taką rekomendację dostajesz. Wtedy pomagamy ją przeprowadzić, a jeśli chcesz zostać na rynku najmu, szukamy w zamian mieszkania, które zarobi więcej. Taki rachunek dostajesz od nas przed decyzją, nie po fakcie.
Spadkobierca mieszka za granicą
Część naszych właścicieli odziedziczyła mieszkania, mieszkając na stałe poza Polską. Formalności najmu domyka wtedy pełnomocnictwo, decyzje zapadają mailem, a zestawienia przychodzą co miesiąc niezależnie od strefy czasowej. Tę sytuację opisaliśmy osobno w ścieżce wynajem, gdy mieszkasz za granicą.
Trudniejsze sytuacje
Spadek rzadko przychodzi sam. Kredyt, zachowek dla rodzeństwa albo ktoś, kto mieszka w lokalu i nie zamierza się wyprowadzić. Każdy z tych tematów rozebraliśmy na czynniki pierwsze w osobnej odpowiedzi.
W odziedziczonym mieszkaniu ktoś mieszka i nie chce się wyprowadzić. Co robić?
Najpierw ustal, jakim prawem ta osoba zajmuje lokal. Bliscy mieszkający ze zmarłym mają ustawowe trzy miesiące (art. 923 KC), najemca ma umowę, która trwa dalej, a współspadkobierca ma prawo do lokalu tak jak ty. Osobie bez żadnego tytułu możesz naliczać odszkodowanie i wystąpić o eksmisję, nigdy nie usuwaj jej samowolnie. Pełna odpowiedź →
Odziedziczyłem mieszkanie z kredytem hipotecznym. Co teraz?
Kredyt hipoteczny nie wygasa ze śmiercią właściciela, wchodzi do spadku razem z mieszkaniem. Domyślnie dziedziczysz z dobrodziejstwem inwentarza, czyli odpowiadasz za długi tylko do wartości spadku, a na odrzucenie spadku masz sześć miesięcy (art. 1015 KC). Sprawdź też polisę na życie kredytobiorcy, bywa, że spłaca kredyt. Pełna odpowiedź →
Dostałem mieszkanie w testamencie. Czy muszę zapłacić zachowek?
Jeśli testament pomija dzieci, małżonka albo rodziców spadkodawcy, mogą oni żądać od ciebie zachowku (art. 991 KC). To roszczenie pieniężne, zwykle połowa wartości udziału, który przypadłby im z ustawy, a dla małoletnich i trwale niezdolnych do pracy dwie trzecie. Przedawnia się po pięciu latach od ogłoszenia testamentu. Pełna odpowiedź →
Jak działa dział spadku, gdy w spadku jest mieszkanie?
Dział spadku kończy współwłasność spadkobierców. Mieszkanie może przejąć jeden z was ze spłatą pozostałych, możecie je też sprzedać i podzielić pieniądze. Zgodny dział robi się umową u notariusza, sporny rozstrzyga sąd. Dla części przejętej ponad swój udział pięcioletni termin podatkowy biegnie od nowa. Pełna odpowiedź →
Częste pytania o mieszkanie ze spadku
Czy muszę czekać 5 lat, żeby sprzedać mieszkanie ze spadku bez podatku?
Często nie musisz. Od 2019 r. pięcioletni termin liczy się od końca roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca, nie od dnia, w którym spadek trafił do ciebie (art. 10 ust. 5 ustawy o PIT). Jeśli zmarły miał mieszkanie dłużej niż pięć lat, sprzedasz je od razu bez podatku dochodowego. Pełna odpowiedź →
Sprzedać czy wynająć mieszkanie ze spadku?
To zależy od twojego terminu podatkowego i planów. Jeśli pięcioletni termin już minął, wybierasz między gotówką od razu a stałym dochodem z najmu. Jeśli do sprzedaży bez podatku brakuje dwóch czy trzech lat, najem na ten czas pokrywa opłaty za lokal i zostawia dochód, a sprzedajesz, kiedy termin minie. Pełna odpowiedź →
Mieszkanie ze spadku ma kilku właścicieli. Kto decyduje o wynajmie?
O wynajmie decydują wszyscy współwłaściciele razem. Orzecznictwo traktuje oddanie lokalu w najem jako czynność przekraczającą zwykły zarząd, która wymaga jednomyślności (art. 199 KC). Czynsz dzielicie proporcjonalnie do udziałów i każdy rozlicza podatek od swojej części. Umowę podpisują wszyscy albo jedna osoba z pełnomocnictwami pozostałych. Pełna odpowiedź →
Czy mogę wynająć odziedziczone mieszkanie przed końcem sprawy spadkowej?
Prawo własności przechodzi na ciebie już z chwilą śmierci spadkodawcy (art. 925 KC), więc formalnie najem jest możliwy od razu. W praktyce zaczekaj na akt poświadczenia dziedziczenia albo postanowienie sądu, bo bez nich nie wykażesz najemcy tytułu do lokalu, a przy kilku spadkobiercach potrzebna jest zgoda wszystkich. Pełna odpowiedź →
Odziedziczyłem mieszkanie z najemcą. Co z umową najmu?
Umowa najmu trwa dalej. Jako spadkobierca wstępujesz w miejsce zmarłego wynajmującego z mocy prawa (art. 922 KC), przejmujesz prawo do czynszu i obowiązek rozliczenia kaucji. Nie możesz narzucić najemcy nowej umowy, a wypowiedzenie jest możliwe tylko z przyczyn wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Pełna odpowiedź →
Jak znieść współwłasność mieszkania?
Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności, to prawo z art. 210 kodeksu cywilnego. Przy zgodzie wszystkich sprawę załatwia notariusz w kilka tygodni. Bez zgody zostaje sąd, opłata 1000 zł albo 300 zł przy zgodnym projekcie, ale postępowanie z biegłymi potrafi trwać kilka lat. Na ten czas mieszkanie nie musi stać puste. Pełna odpowiedź →
Czy wynajem mieszkania ze spadku zmienia podatek przy sprzedaży?
Nie zmienia. Pięcioletni termin zależy od daty nabycia mieszkania, nie od tego, co się z nim działo. Najem prywatny rozliczany ryczałtem pozostaje odrębnym źródłem przychodu, więc późniejsza sprzedaż to nadal sprzedaż majątku prywatnego. Możesz wynajmować w czasie oczekiwania i sprzedać bez podatku, gdy termin minie. Pełna odpowiedź →
Opinie z Google
5,0★★★★★16 opinii w Google →