Dla właściciela
Odziedziczyłeś mieszkanie i zastanawiasz się, co dalej?
Pewnie słyszałeś, że ze sprzedażą trzeba czekać pięć lat. Od 2019 roku często to nieprawda. Gdy termin faktycznie jeszcze biegnie, mieszkanie nie musi stać puste. Prowadzimy najem mieszkań ze spadku w Katowicach, Sosnowcu, Gliwicach, Zabrzu i sąsiednich miastach, dopóki nie zdecydujesz o sprzedaży.
Najpierw policz termin, potem podejmuj decyzję
Pięcioletni termin do sprzedaży bez podatku liczy się od końca roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca, a nie od dnia, w którym je odziedziczyłeś. Jeśli zmarły miał lokal dłużej niż pięć lat, możesz sprzedać od razu i bez podatku.
Zegar biegnie dalej głównie w trzech sytuacjach:
- spadkodawca kupił mieszkanie niedawno,
- w dziale spadku spłaciłeś pozostałych spadkobierców,
- dostałeś lokal darowizną za życia właściciela.
Wtedy sprzedaż przed terminem kosztuje 19% dochodu. Zamiast sprzedawać z podatkiem albo utrzymywać pustostan, możesz wynająć mieszkanie na czas oczekiwania. Najem nie zmienia daty nabycia, a czynsz pokrywa opłaty za lokal i zostawia dochód.
Od kiedy biegnie Twój termin
| Skąd masz mieszkanie | Start pięcioletniego terminu |
|---|---|
| Spadek | koniec roku, w którym mieszkanie nabył lub wybudował spadkodawca |
| Darowizna za życia właściciela | koniec roku, w którym otrzymałeś darowiznę |
| Dział spadku ze spłatą ponad udział | dla części ponad udział koniec roku, w którym zrobiliście dział spadku |
Termin liczy się zawsze od końca roku kalendarzowego (art. 10 ust. 5 ustawy o PIT). Nie świadczymy doradztwa podatkowego, nietypową sytuację potwierdź z doradcą. Pełne wyjaśnienie z przykładami →
Jak to działa, krok po kroku
- 1
Porządkujesz sprawy spadkowe
Akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza albo postanowienie sądu, zgłoszenie SD-Z2 do urzędu skarbowego w sześć miesięcy i wpis do księgi wieczystej. W tym czasie my oglądamy lokal i wyceniamy czynsz na podstawie realnych stawek z Katowic, Sosnowca, Gliwic i Zabrza, więc od razu wiesz, o jakich pieniądzach rozmawiamy.
- 2
Ustalacie zasady między spadkobiercami
Na wynajem wspólnego mieszkania muszą zgodzić się wszyscy współwłaściciele. Przygotowujemy pisemną zgodę oraz pełnomocnictwo o zakresie ograniczonym wyłącznie do obsługi najmu, a podział czynszu według udziałów spisujecie raz, zanim wprowadzi się pierwszy najemca.
- 3
Przygotowujemy lokal i znajdujemy najemcę
Mieszkania po bliskich często wymagają opróżnienia i odświeżenia, organizujemy potrzebne prace i sesję zdjęciową. Kandydatów sprawdzamy w KRD, ERIF i BIG InfoMonitor, a umowę najmu okazjonalnego z notarialnym oświadczeniem podpisujemy przed wydaniem kluczy.
- 4
Mieszkanie zarabia zamiast kosztować
Prowizja to 10% odstępnego, minimum 300 zł miesięcznie, a za pusty lokal nie płacisz nic. Kontrolujemy mieszkanie minimum dwa razy w roku, awarie zgłaszane przez najemcę trafiają do nas, a comiesięczne zestawienie wpływów i kosztów, gotowe do rozliczenia ryczałtu, dostajesz mailem.
- 5
Sprzedajesz wtedy, kiedy zdecydujesz
Umowę najmu zawieramy na czas określony dopasowany do Twojego planu, więc gdy termin podatkowy minie, lokal jest do dyspozycji. Pomagamy domknąć najem, rozliczyć kaucję i przekazać mieszkanie protokołem zdawczo-odbiorczym.
Z praktyki
Czasem wychodzi sprzedaż i mówimy to wprost
Dla mieszkania w Katowicach policzyliśmy trzy scenariusze. Bez remontu realny czynsz 800 do 900 zł ściągałby najemców z ryzykiem zaległości, a remont za około 2 000 zł od metra zwracałby się dwanaście lat. Zarekomendowaliśmy sprzedaż. Taki rachunek dostajesz od nas, zanim podejmiesz decyzję, nie po fakcie.
Spadkobierca mieszka za granicą
Część naszych właścicieli odziedziczyła mieszkania, mieszkając na stałe poza Polską. Formalności najmu domyka wtedy pełnomocnictwo, decyzje zapadają mailem, a zestawienia przychodzą co miesiąc niezależnie od strefy czasowej. Tę sytuację opisaliśmy osobno w ścieżce wynajem, gdy mieszkasz za granicą.
Częste pytania o mieszkanie ze spadku
Czy muszę czekać 5 lat, żeby sprzedać mieszkanie ze spadku bez podatku?
Często nie musisz. Od 2019 r. pięcioletni termin liczy się od końca roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca, nie od dnia, w którym ty je odziedziczyłeś (art. 10 ust. 5 ustawy o PIT). Jeśli zmarły miał mieszkanie dłużej niż pięć lat, sprzedasz je od razu bez podatku dochodowego. Pełna odpowiedź →
Sprzedać czy wynająć mieszkanie ze spadku?
To zależy od twojego terminu podatkowego i planów. Jeśli pięcioletni termin już minął, wybierasz między gotówką od razu a stałym dochodem z najmu. Jeśli do sprzedaży bez podatku brakuje dwóch czy trzech lat, najem na ten czas pokrywa opłaty za lokal i zostawia dochód, a sprzedajesz, kiedy termin minie. Pełna odpowiedź →
Mieszkanie ze spadku ma kilku właścicieli. Kto decyduje o wynajmie?
O wynajmie decydują wszyscy współwłaściciele razem. Orzecznictwo traktuje oddanie lokalu w najem jako czynność przekraczającą zwykły zarząd, która wymaga jednomyślności (art. 199 KC). Czynsz dzielicie proporcjonalnie do udziałów i każdy rozlicza podatek od swojej części. Umowę podpisują wszyscy albo jedna osoba z pełnomocnictwami pozostałych. Pełna odpowiedź →
Odziedziczyłem mieszkanie. Jakie formalności muszę załatwić?
Potwierdzasz prawa do spadku u notariusza albo w sądzie, zgłaszasz nabycie do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w ciągu sześciu miesięcy i składasz wniosek o wpis do księgi wieczystej za 150 zł. Z kompletem dokumentów możesz mieszkanie bezpiecznie wynająć albo sprzedać. Pełna odpowiedź →
Odziedziczyłem mieszkanie z najemcą. Co z umową najmu?
Umowa najmu trwa dalej. Jako spadkobierca wstępujesz w miejsce zmarłego wynajmującego z mocy prawa (art. 922 KC), przejmujesz prawo do czynszu i obowiązek rozliczenia kaucji. Nie możesz narzucić najemcy nowej umowy, a wypowiedzenie jest możliwe tylko z przyczyn wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Pełna odpowiedź →
Opinie klientów
5,0★★★★★16 opinii w Google →