Dla właściciela
Najemca przestał płacić. Co teraz naprawdę możesz zrobić?
Gdy wpłata nie przychodzi, kontaktujemy się z najemcą, monitorujemy zaległość i informujemy Cię o stanie sprawy. Pokazujemy kolejne etapy postępowania, zależne od umowy i dokumentów, oraz miejsce, w którym kończy się nasz zakres, a decyzję o dalszych działaniach podejmujesz Ty.
Zwłoka ma swój cennik
Niepłacący lokator to podwójna strata. Czynsz nie wpływa, a opłaty za mieszkanie płacisz dalej. Przy odstępnym 2500 zł i opłatach administracyjnych rzędu 600 zł każdy miesiąc kosztuje Cię 3100 zł, więc pół roku zwłoki to około 18 600 zł. Kaucja odpowiadająca jednemu pełnemu miesięcznemu czynszowi z zaliczkami na opłaty wyniosłaby w tym przykładzie 3100 zł. Pokryłaby jeden miesiąc zaległości, gdyby nie było innych należności do potrącenia.
Znaczenie ma reakcja po stwierdzeniu zaległości oraz dokumenty podpisane przed rozpoczęciem najmu.
U nas ta reakcja jest częścią usługi. Weryfikacja kandydata, kaucja i najem okazjonalny dotyczą różnych etapów ryzyka. Polisa OC najemcy może pomóc przy szkodach, jeśli jej zakres obejmuje mienie najmowane. Nie zabezpiecza samej zaległości w odstępnym.
Ta sama zaległość, dwie różne drogi
| Najem okazjonalny u nas | Zwykła umowa na własną rękę | |
|---|---|---|
| Co masz podpisane | najem okazjonalny z notarialnym oświadczeniem najemcy | zwykła umowa najmu |
| Droga do odzyskania lokalu | żądanie opróżnienia z terminem 7 dni, potem klauzula wykonalności za 50 zł | pozew o eksmisję za 200 zł i pełny proces sądowy |
| Rola sądu | rozpoznaje wniosek o nadanie klauzuli wykonalności | rozpoznaje pozew o eksmisję |
| Okres zimowy 1.11-31.03 | nie chroni najemcy, bo przepisów o ochronie zimowej nie stosuje się do najmu okazjonalnego (art. 19e uopl) | wstrzymuje wykonanie eksmisji bez wskazanego lokalu, do tego czekanie na lokal socjalny od gminy (art. 16 uopl) |
Opłaty sądowe wynikają z ustawy o kosztach sądowych (art. 27 pkt 11 i art. 71 pkt 1), reguły wypowiedzenia i okres ochronny z ustawy o ochronie praw lokatorów. Ustawa nie określa czasu całej procedury. Pełne wyjaśnienie etapów →
Jak reagujemy krok po kroku?
Krok 1
Widzimy poślizg w ciągu kilku dni
Pilnujemy terminu każdej wpłaty, więc z reakcją na brak przelewu nie czekamy na koniec miesiąca ani na Twoje zgłoszenie. Zaległość wychwytujemy w ciągu kilku dni od terminu płatności i od razu przechodzimy do działania, bo w tej sprawie każdy tydzień zwłoki działa przeciwko Tobie.
Krok 2
Najpierw rozmowa, nie pismo
Dzwonimy i piszemy do najemcy, korzystając z dotychczasowego sposobu kontaktu. Ustalamy termin, zakładamy przypomnienie i monitorujemy wpływ.
Krok 3
Upomnienie na piśmie i odsetki
Gdy najemca nie dotrzymuje ustaleń, wysyłamy formalne upomnienie i naliczamy odsetki za zwłokę. Mówimy przy tym uczciwie, gdzie kończy się nasza rola, bo umowa zarządzania obejmuje monitoring płatności i upomnienia, bez czynności windykacyjnych. Zachowujemy pisma i potwierdzenia doręczenia, aby właściciel lub jego pełnomocnik mógł wykorzystać je w dalszej procedurze.
Krok 4
Wezwanie, kaucja i wypowiedzenie
Przy zaległości za kolejne okresy przygotowujemy wezwanie do zapłaty z dodatkowym miesięcznym terminem, bo tego wymaga art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów przed wypowiedzeniem z powodu zwłoki obejmującej trzy pełne okresy. Kaucja zabezpiecza należności do wysokości wpłaconej kwoty, ale nie zastępuje bieżących płatności ani procedury wypowiedzenia. Informujemy Cię o stanie sprawy i dalszych krokach.
Krok 5
Dalsza droga prawna po skutecznym wypowiedzeniu najmu
Po skutecznym wypowiedzeniu właściciel doręcza żądanie opróżnienia lokalu z podpisem notarialnie poświadczonym i terminem co najmniej 7 dni. Potem właściciel lub jego pełnomocnik składa wniosek o klauzulę wykonalności. Sąd rozpoznaje wniosek, a po uzyskaniu klauzuli czynności egzekucyjne wykonuje komornik. Nasz zakres obsługi kończy się, gdy sprawa wchodzi na drogę prawną.
Pytania o działania właściciela, koszty i czas postępowania
Czy mogę wejść do mieszkania albo wymienić zamki, gdy najemca nie płaci?
Nie wymieniaj zamków i nie wchodź do lokalu bez podstawy prawnej. Najemca może żądać przywrócenia poprzedniego stanu posiadania. W takiej sprawie sąd bada ostatni stan posiadania i fakt naruszenia, a nie samo prawo do lokalu. Wejście wbrew żądaniu osoby uprawnionej może też podlegać ocenie z art. 193 kodeksu karnego. Pełna odpowiedź →
Ile kosztuje eksmisja najemcy?
Same opłaty urzędowe są niewielkie. Pozew o eksmisję to 200 zł opłaty stałej, a przy najmie okazjonalnym wniosek o klauzulę wykonalności kosztuje 50 zł. Rachunek rośnie z każdym miesiącem oczekiwania. Każdy miesiąc z niepłacącym lokatorem to utracony czynsz plus opłaty, które płacisz dalej. Przy czynszu 2500 zł to ponad 3000 zł miesięcznie. Pełna odpowiedź →
Ile trwa eksmisja niepłacącego najemcy?
Ustawa nie określa, ile potrwa cała procedura. Przy zwykłej umowie właściciel składa pozew o eksmisję, sąd rozpoznaje sprawę, a wyrok wykonuje komornik. Przy najmie okazjonalnym właściciel nie musi najpierw uzyskać odrębnego wyroku nakazującego opróżnienie lokalu. Składa wniosek o klauzulę wykonalności, a po jej uzyskaniu sprawę prowadzi komornik. Pełna odpowiedź →
Częste pytania o zaległości najemcy
Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu?
Zaczynamy od kontaktu z najemcą. Jeśli wpłata nadal nie przychodzi, wysyłamy wezwanie i informujemy właściciela. Możemy też uzgodnić plan spłat. Na tym kończy się nasz zakres. Decyzję o wypowiedzeniu umowy lub skierowaniu sprawy na drogę prawną podejmuje właściciel. Pełna odpowiedź →
Jak przebiega eksmisja przy najmie okazjonalnym?
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z podpisem poświadczonym notarialnie. Gdy termin mija bezskutecznie, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu notarialnemu, a czynności egzekucyjne wykonuje komornik. Warunkiem jest zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w 14 dni od startu najmu. Pełna odpowiedź →
Jak działa poręczenie przy najmie mieszkania?
Poręczyciel, najczęściej rodzic studenta, zobowiązuje się pokryć zobowiązania najemcy, gdy ten nie płaci, w tym czynsz, odsetki, koszty naprawy szkód w lokalu i koszty dochodzenia roszczeń. Oświadczenie poręczyciela wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 876 Kodeksu cywilnego), a odpowiedzialność jest solidarna, więc właściciel może żądać zapłaty od razu od poręczyciela. Pełna odpowiedź →
Czy najemca musi mieć własne ubezpieczenie OC?
W naszych umowach najemca musi mieć własną polisę OC na minimum 100 000 zł, obejmującą odpowiedzialność cywilną za szkody w mieniu najmowanym. Żaden przepis nie zmusza najemcy do ubezpieczenia OC, jest to wymóg umowny, a nie ustawowy. W ciągu 14 dni od podpisania umowy przysyła kopię z dowodem opłacenia składki. My sprawdzamy sumę i zakres, potem archiwizujemy. Pełna odpowiedź →
Jak zweryfikować najemcę przed podpisaniem umowy?
Sprawdzamy tożsamość na podstawie dokumentu, źródło i stabilność dochodu, historię mieszkaniową oraz spójność danych kontaktowych, a przy cudzoziemcach legalność pobytu. Za pisemną zgodą kandydata sprawdzamy KRD, ERIF i BIG InfoMonitor oraz serwis InfoVeriti. Wyniki przedstawiamy z naszą rekomendacją, a o wyborze najemcy decydujesz Ty. Pełna odpowiedź →
Opinie z Google
5,0 ★★★★★ 16 opinii w Google →