Dla właściciela
Najemca przestał płacić. Co teraz naprawdę możesz?
Mniej, niż podpowiada instynkt. Do własnego mieszkania nie wolno Ci wejść bez zgody lokatora, a wymiana zamków skończy się wyrokiem przeciwko Tobie. Wszystko, co w tej sytuacji działa legalnie, zostało podpisane w dniu startu najmu. Pokazujemy, jak reagujemy tydzień po tygodniu i ile kosztuje każdy miesiąc zwłoki.
Zwłoka ma swój cennik
Niepłacący lokator to podwójna strata. Czynsz nie wpływa, a opłaty za mieszkanie płacisz dalej. Przy odstępnym 2500 zł i opłatach administracyjnych rzędu 600 zł każdy miesiąc kosztuje Cię 3100 zł, więc pół roku zwłoki to około 18 600 zł. Kaucja pokrywa z tego niecały miesiąc.
Dlatego w tej sprawie nie wygrywa ten, kto ma lepszego prawnika, tylko ten, kto zareagował w pierwszym tygodniu i miał podpisane właściwe dokumenty, zanim cokolwiek się wydarzyło.
U nas ta reakcja jest częścią usługi. Weryfikacja kandydata przed umową, kaucja, polisa OC najemcy i najem okazjonalny tworzą razem cztery warstwy zabezpieczeń, a monitoring płatności uruchamia się, zanim zdążysz zauważyć brak przelewu.
Ta sama zaległość, dwie różne drogi
| Najem okazjonalny u nas | Zwykła umowa na własną rękę | |
|---|---|---|
| Co masz podpisane | najem okazjonalny z aktem notarialnym | zwykła umowa najmu |
| Droga do odzyskania lokalu | żądanie opróżnienia z terminem 7 dni, potem klauzula wykonalności za 50 zł | pozew o eksmisję za 200 zł i pełny proces sądowy |
| Czy sąd bada spór | tylko formalności aktu, bez procesu | tak, z rozprawami i dowodami, 6-18 miesięcy |
| Okres zimowy 1.11-31.03 | nie wstrzymuje egzekucji (art. 25d uopl) | wstrzymuje wykonanie bez lokalu, do tego czekanie na lokal socjalny od gminy |
| Realny czas | zwykle kilka miesięcy | często rok do dwóch lat |
| Licznik strat przy czynszu 2500 zł | kilkanaście tysięcy złotych | kilkadziesiąt tysięcy złotych |
Opłaty sądowe wynikają z ustawy o kosztach sądowych (art. 27 pkt 11 i art. 71 pkt 1), reguły wypowiedzenia i okres ochronny z ustawy o ochronie praw lokatorów. Czasy to praktyka, nie gwarancja, każda sprawa biegnie własnym tempem. Pełne wyjaśnienie czasów →
Jak reagujemy, tydzień po tygodniu?
Krok 1
Widzimy poślizg w ciągu kilku dni
Pilnujemy terminu każdej wpłaty, więc brak przelewu nie czeka na koniec miesiąca ani na Twoje zgłoszenie. Zaległość wychwytujemy w ciągu kilku dni od terminu płatności i od razu przechodzimy do działania, bo w tej sprawie każdy tydzień zwłoki działa przeciwko Tobie.
Krok 2
Najpierw rozmowa, nie pismo
Dzwonimy i piszemy do najemcy kanałem, którym rozmawiamy na co dzień. Większość spraw kończy się właśnie tutaj, bo za poślizgiem zwykle stoi przeoczenie albo przesunięta wypłata. Ustalamy termin, zakładamy przypomnienie i monitorujemy wpływ, aż zaległość zniknie z konta.
Krok 3
Upomnienie na piśmie i odsetki
Gdy najemca nie dotrzymuje ustaleń, wysyłamy formalne upomnienie i naliczamy odsetki za zwłokę. Mówimy przy tym uczciwie, gdzie kończy się nasza rola, bo umowa zarządzania obejmuje monitoring płatności i upomnienia, bez czynności windykacyjnych. Ten etap dokumentujemy, bo każde pismo pracuje na dalsze kroki.
Krok 4
Wezwanie, kaucja i wypowiedzenie
Przy zaległości za kolejne okresy przygotowujemy wezwanie do zapłaty z dodatkowym miesięcznym terminem, bo tego wymaga art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów przed wypowiedzeniem za zwłokę za trzy pełne okresy. Kaucja w wysokości 1,2 czynszu amortyzuje pierwszy miesiąc zaległości, a Ty na bieżąco wiesz, co się dzieje i co rekomendujemy.
Krok 5
Czas na akt notarialny
Po skutecznym wypowiedzeniu doręczamy żądanie opróżnienia lokalu z podpisem notarialnie poświadczonym i terminem co najmniej 7 dni, a potem wniosek o klauzulę wykonalności. Sąd bada tylko formalności, sprawę przejmuje komornik, a okres zimowy tej drogi nie wstrzymuje. To jest moment, w którym dokumenty podpisane na starcie zwracają się z nawiązką.
Z praktyki
Większość spraw kończy rozmowa
Typowy przebieg z naszej pracy wygląda tak, że brak wpłaty widzimy sami, kilka dni po terminie. Od razu piszemy wtedy do najemcy kanałem, którym rozmawiamy na co dzień. Potem zakładamy cykliczny monitoring wpływu, aż zaległość zostanie zaksięgowana. Reagujemy przy pierwszym poślizgu, nie po kwartale. Właśnie dlatego prawie żadna sprawa nie dochodzi do komornika.
Cztery warstwy, zanim cokolwiek się stanie
Weryfikacja kandydata w KRD, ERIF i BIG InfoMonitor, kaucja w wysokości 1,2 czynszu, polisa OC najemcy i najem okazjonalny z aktem notarialnym. Każda warstwa zabezpiecza inny scenariusz, a razem sprawiają, że zaległość jest u nas wyjątkiem, a nie ryzykiem wpisanym w model.
Pytania, które zadaje sobie każdy w tej sytuacji
Czy mogę po prostu wejść i wymienić zamki, ile to wszystko kosztuje i jak długo potrwa. Każde z tych pytań ma policzalną odpowiedź, rozpisaną osobno.
Czy mogę wejść do mieszkania albo wymienić zamki, gdy najemca nie płaci?
Nie. To najdroższy błąd w tej sytuacji. Mir domowy chroni najemcę także niepłacącego, więc wejście bez jego zgody może być przestępstwem z art. 193 kodeksu karnego, a wymiana zamków to naruszenie posiadania z art. 342 KC, po którym lokator wraca do mieszkania z wyrokiem. Legalna droga to upomnienia, wypowiedzenie według reguł i egzekucja. Pełna odpowiedź →
Ile kosztuje eksmisja najemcy?
Same opłaty urzędowe są niewielkie. Pozew o eksmisję to 200 zł opłaty stałej, a przy najmie okazjonalnym wniosek o klauzulę wykonalności kosztuje 50 zł. Prawdziwy rachunek robi czas. Każdy miesiąc z niepłacącym lokatorem to utracony czynsz plus opłaty, które płacisz dalej, przy czynszu 2500 zł ponad 3000 zł miesięcznie. Pełna odpowiedź →
Ile trwa eksmisja niepłacącego najemcy?
To zależy od umowy podpisanej na starcie. Na zwykłej umowie sam proces o eksmisję trwa 6-18 miesięcy, do tego czekanie na lokal socjalny od gminy i okres ochronny od listopada do marca, razem często rok do dwóch lat. Przy najmie okazjonalnym droga przez klauzulę wykonalności zamyka się zwykle w kilka miesięcy i nie wstrzymuje jej zima. Pełna odpowiedź →
Częste pytania o zaległości najemcy
Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu?
Zaczynamy od przypomnienia i kontaktu z lokatorem, bo większość zaległości to opóźnienia, nie odmowa płacenia. Gdy brak wpłaty się przedłuża, wysyłamy oficjalne wezwanie do zapłaty i negocjujemy plan spłat. Jeśli to nie działa, a umowa jest okazjonalna lub instytucjonalna, uruchamiamy uproszczoną egzekucję na podstawie oświadczenia notarialnego. Właściciel zna sytuację na każdym etapie. Pełna odpowiedź →
Jak przebiega eksmisja przy najmie okazjonalnym?
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z podpisem poświadczonym notarialnie. Gdy termin mija bezskutecznie, występuje do sądu o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu notarialnemu najemcy i kieruje sprawę do komornika. Nie ma procesu o eksmisję; warunkiem jest zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w 14 dni od startu najmu. Pełna odpowiedź →
Jak działa poręczenie przy najmie mieszkania?
Poręczyciel, najczęściej rodzic studenta, zobowiązuje się pokryć zobowiązania najemcy, gdy ten nie płaci, w tym czynsz, odsetki, szkody w lokalu i koszty dochodzenia roszczeń. Oświadczenie poręczyciela wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 876 Kodeksu cywilnego), a odpowiedzialność jest solidarna, więc właściciel może żądać zapłaty od razu od poręczyciela. Pełna odpowiedź →
Czy najemca musi mieć własne ubezpieczenie OC?
Żaden przepis nie zmusza najemcy do ubezpieczenia, polisa jest dobrowolna. W naszych umowach to jednak wymóg. Najemca wykupuje własną polisę na minimum 100 000 zł, obejmującą odpowiedzialność cywilną za szkody w mieniu najmowanym. W ciągu 14 dni od podpisania umowy przysyła kopię z dowodem opłacenia składki. My sprawdzamy sumę i zakres, potem archiwizujemy. Pełna odpowiedź →
Jak zweryfikować najemcę przed podpisaniem umowy?
Sprawdź tożsamość na podstawie dowodu i numeru PESEL, źródło i stabilność dochodu, historię mieszkaniową i spójność danych kontaktowych, a przy cudzoziemcach legalność pobytu. W uzasadnionych przypadkach sięgnij do baz dłużników, co wymaga pisemnej zgody kandydata. Dużo mówi też sam sposób komunikacji, od punktualności i stylu rozmowy po reakcje na konkretne pytania. Pełna odpowiedź →
Opinie klientów
5,0★★★★★16 opinii w Google →