Co dzieje się z najmem, gdy sprzedaję mieszkanie?

Najem idzie za mieszkaniem

Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego zbycie wynajętego lokalu nie rozwiązuje umowy najmu, bo nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Najemca zostaje, warunki umowy obowiązują dalej, zmienia się tylko strona, której płaci.

Nabywca ma co do zasady prawo wypowiedzieć taki najem z ustawowymi terminami, z jednym ważnym wyjątkiem (art. 678 § 2 KC): uprawnienie nie przysługuje, gdy umowa była zawarta na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną, a lokal został najemcy wydany. Umowy najmu okazjonalnego w naszej obsłudze spełniają te warunki. Nabywca wstępuje w trwający najem na dotychczasowych warunkach, a uprawnienie z art. 678 § 1 KC nie przysługuje mu w sytuacji opisanej w § 2.

Co trzeba przepisać w praktyce?

Z realnych przypadków w naszej obsłudze wygląda to tak:

1. Dane nowego właściciela: po akcie notarialnym zbieramy dane nabywcy do rozliczeń i dokumentacji.
2. Przekierowanie płatności: najemca dostaje nowy numer rachunku i od ustalonego miesiąca czynsz płynie do nowego właściciela; pilnujemy, żeby żadna wpłata nie utknęła „pomiędzy”.
3. Kaucja: rozliczenie kaucji między sprzedającym a kupującym strony ustalają przy transakcji; standardowo kaucja wędruje do nabywcy, bo to on będzie ją kiedyś zwracał najemcy; dokumentujemy przekazanie.
4. Umowa o zarządzanie: jest zawarta ze sprzedającym, więc nabywca decyduje, czy kontynuuje z nami współpracę, podpisując umowę i pełnomocnictwo na siebie, czy przejmuje obsługę sam.

Sprzedaż mieszkania z najemcą bywa atutem

Kupujący przejmuje prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z obowiązującej umowy. Przy sprzedaży przygotowujemy dla niego umowę okazjonalną, protokoły, historię płatności i pozostałą dokumentację najmu.

Z naszej praktyki

Jeden z właścicieli sprzedał mieszkanie w trakcie trwającego najmu. Zebraliśmy dane nabywcy, przygotowaliśmy aneks o wstąpieniu nowego właściciela w umowę i przekierowaliśmy płatności czynszu, a najem trwał nieprzerwanie.