Zasada: najem idzie za mieszkaniem
Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego zbycie wynajętego lokalu nie rozwiązuje umowy najmu: nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Najemca zostaje, warunki umowy obowiązują dalej, zmienia się tylko strona, której płaci.
Nabywca ma co do zasady prawo wypowiedzieć taki najem z ustawowymi terminami, z jednym ważnym wyjątkiem (art. 678 § 2 KC): uprawnienie nie przysługuje, gdy umowa była zawarta na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną, a lokal został najemcy wydany. Umowy najmu okazjonalnego w naszej obsłudze spełniają te warunki, więc lokator kupującego „z najemcą” ma gwarancję ciągłości, a sprzedający może uczciwie zaoferować mieszkanie jako inwestycję z gotowym przychodem.
Co trzeba przepiąć w praktyce
Z realnych przypadków w naszej obsłudze wygląda to tak:
- Dane nowego właściciela: po akcie notarialnym zbieramy dane nabywcy do rozliczeń i dokumentacji.
- Przekierowanie płatności: najemca dostaje nowy numer rachunku i od ustalonego miesiąca czynsz płynie do nowego właściciela; pilnujemy, żeby żadna wpłata nie utknęła „pomiędzy”.
- Kaucja: rozliczenie kaucji między sprzedającym a kupującym strony ustalają przy transakcji (standardowo kaucja wędruje do nabywcy, bo to on będzie ją kiedyś zwracał najemcy); dokumentujemy przekazanie.
- Umowa o zarządzanie: jest zawarta ze sprzedającym, więc nabywca decyduje, czy kontynuuje z nami współpracę (podpisujemy umowę i pełnomocnictwo na siebie), czy przejmuje obsługę sam.
Sprzedaż mieszkania z najemcą bywa atutem
Lokal z rzetelnym, zweryfikowanym najemcą i kompletem dokumentów (umowa okazjonalna, protokoły, historia płatności) to dla inwestora produkt gotowy: przychód od pierwszego dnia, bez pustostanu i kosztów wynajęcia. Przy sprzedaży przygotowujemy komplet dokumentacji najmu dla kupującego.
Autor: Sonia Garbowska · aktualizacja: 8 lipca 2026