Jaka forma umowy najmu jest najbezpieczniejsza dla właściciela?

Jak różnią się formy najmu?

1. Najem okazjonalny: dla osób prywatnych. Obejmuje oświadczenie egzekucyjne, lokal zastępczy i zgłoszenie do urzędu skarbowego w 14 dni.
2. Najem instytucjonalny: dla wynajmujących w ramach działalności. To samo oświadczenie egzekucyjne, bez wymogu lokalu zastępczego i bez zgłoszenia umowy do urzędu.
3. Zwykła umowa najmu: nie korzysta z notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Przy lokatorze, który nie opuszcza mieszkania, właściciel składa pozew o eksmisję, a sąd rozstrzyga sprawę z uwzględnieniem ochrony lokatora.

Skąd bierze się różnica

Najem okazjonalny i instytucjonalny korzystają z aktu notarialnego, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji (art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego). Po zakończeniu umowy właściciel nie musi najpierw uzyskać odrębnego wyroku nakazującego opróżnienie lokalu. Sąd rozpoznaje wniosek o nadanie aktowi klauzuli wykonalności, a czynności egzekucyjne wykonuje komornik. Ten tryb nie gwarantuje wyniku egzekucji. Przy zwykłej umowie tej drogi nie ma.

Które rodzaje umów podpisujemy

W zarządzanych mieszkaniach stosujemy wyłącznie najem okazjonalny i instytucjonalny; wybór między nimi wynika ze statusu właściciela, nie z preferencji. Zwykłych umów nie podpisujemy, bo nie dają wystarczających mechanizmów ochrony interesów właściciela. Korzystamy z własnych wzorów w kilku wariantach, dobieranych do sytuacji, a całość formalności, z notariuszem, załącznikami i zgłoszeniem, prowadzimy w ramach usługi. Z jakich klauzul składają się nasze wzory, pokazujemy po kolei na stronie umowa pod lupą.