Ranking form najmu z perspektywy właściciela
- Najem okazjonalny: dla osób prywatnych. Oświadczenie egzekucyjne, lokal zastępczy, zgłoszenie do urzędu skarbowego w 14 dni. Najmocniejsze zabezpieczenie dostępne poza działalnością gospodarczą.
- Najem instytucjonalny: dla wynajmujących w ramach działalności. To samo oświadczenie egzekucyjne, bez wymogu lokalu zastępczego i bez zgłoszenia umowy do urzędu.
- Zwykła umowa najmu: najprostsza w zawarciu i najsłabsza w egzekwowaniu. Przy problemowym lokatorze zostaje pozew o eksmisję, który potrafi ciągnąć się latami, z ograniczeniami takimi jak ochrona przed eksmisją „na bruk”.
Skąd bierze się różnica
Sercem obu bezpiecznych form jest akt notarialny, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji (art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego). Po zakończeniu umowy właściciel nie udowadnia niczego w procesie: sąd nadaje aktowi klauzulę wykonalności po kontroli formalnej, a opróżnieniem lokalu zajmuje się komornik. Przy zwykłej umowie tej drogi nie ma.
Które rodzaje umów podpisujemy
W zarządzanych mieszkaniach stosujemy wyłącznie najem okazjonalny i instytucjonalny; wybór między nimi wynika ze statusu właściciela, nie z preferencji. Zwykłych umów nie podpisujemy, bo nie dają wystarczających mechanizmów ochrony interesów właściciela. Korzystamy z dopracowanych wzorów, każdorazowo dostosowanych do konkretnej sytuacji, a całość formalności (notariusz, załączniki, zgłoszenie) prowadzimy w ramach usługi.
Autor: Sonia Garbowska · aktualizacja: 8 lipca 2026