Jaka forma umowy najmu jest najbezpieczniejsza dla właściciela?

Ranking form najmu z perspektywy właściciela

1. Najem okazjonalny: dla osób prywatnych. Oświadczenie egzekucyjne, lokal zastępczy, zgłoszenie do urzędu skarbowego w 14 dni. Najmocniejsze zabezpieczenie dostępne poza działalnością gospodarczą.
2. Najem instytucjonalny: dla wynajmujących w ramach działalności. To samo oświadczenie egzekucyjne, bez wymogu lokalu zastępczego i bez zgłoszenia umowy do urzędu.
3. Zwykła umowa najmu: najprostsza w zawarciu i najsłabsza w egzekwowaniu. Przy problemowym lokatorze zostaje pozew o eksmisję, który potrafi ciągnąć się latami, z ograniczeniami takimi jak ochrona przed eksmisją „na bruk”.

Skąd bierze się różnica

Sercem obu bezpiecznych form jest akt notarialny, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji (art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego). Po zakończeniu umowy właściciel nie udowadnia niczego w procesie. Sąd nadaje aktowi klauzulę wykonalności po kontroli formalnej, a opróżnieniem lokalu zajmuje się komornik. Przy zwykłej umowie tej drogi nie ma.

Które rodzaje umów podpisujemy

W zarządzanych mieszkaniach stosujemy wyłącznie najem okazjonalny i instytucjonalny; wybór między nimi wynika ze statusu właściciela, nie z preferencji. Zwykłych umów nie podpisujemy, bo nie dają wystarczających mechanizmów ochrony interesów właściciela. Korzystamy z własnych wzorów w kilku wariantach, dobieranych do sytuacji, a całość formalności, z notariuszem, załącznikami i zgłoszeniem, prowadzimy w ramach usługi. Z jakich klauzul składają się nasze wzory, pokazujemy po kolei na stronie umowa pod lupą.