Nowy najemca, zanim poprzedni odda klucze. Jak skracamy przerwy w najmie?

Pustostan to najcichszy koszt najmu. Nie przychodzi fakturą, nie dzwoni wieczorem, po prostu co miesiąc znika z Twojego konta kwota czynszu, a opłaty za mieszkanie naliczają się dalej. W tym wpisie pokazujemy od kuchni, jak skracamy przerwy między najmami i dlaczego większość pustostanów zaczyna się na długo przed wyprowadzką lokatora.

Nie obiecujemy zera dni przerwy, bo czasem mieszkanie wymaga odświeżenia, a kalendarz kandydatów bywa uparty. Pokazujemy za to mechanizmy, które sprawiają, że przerwa jest planowana, krótka i wykorzystana, zamiast odkrywana po fakcie.

Ile kosztuje pusty miesiąc?

Rachunek jest prosty i bolesny. Utracone odstępne plus opłaty administracyjne, które przy pustym mieszkaniu płaci właściciel, plus minimalne media, żeby lokal dało się pokazywać. Przy odstępnym 2500 zł wychodzi ponad 3000 zł miesięcznie, a nasza prowizja w tym czasie wynosi zero, bo za pusty lokal nie płacisz nam nic. Tracimy więc oboje i dlatego mechanizmy antypustostanowe są wpisane w nasze umowy, a nie zostawione dobrym chęciom.

Wszystko zaczyna się 8 tygodni wcześniej

Najdroższy wariant pustostanu wygląda tak, że właściciel dowiaduje się o wyprowadzce, gdy lokator oddaje klucze. Nasze umowy odwracają kolejność, bo najemca deklaruje chęć przedłużenia co najmniej 8 tygodni przed końcem umowy. Rozmowę o przedłużeniu zaczynamy z wyprzedzeniem, a jeśli decyzją jest wyprowadzka, w tym samym tygodniu rusza przygotowanie oferty. Rotacja przestaje być niespodzianką, a staje się procesem z datami.

Pustostan rzadko bierze się z rynku. Najczęściej bierze się z kalendarza, o którym nikt nie pomyślał dwa miesiące wcześniej.

Prezentacje jeszcze w trakcie najmu

W ostatnich tygodniach najmu obecny lokator udostępnia mieszkanie na prezentacje kolejnym kandydatom, na cywilizowanych zasadach zapowiedzianych wizyt, a regulamin zabezpiecza ten obowiązek karą umowną. Dzięki temu weryfikacja nowego najemcy kończy się często zanim poprzedni się wyprowadzi, a klucze przechodzą z rąk do rąk z możliwie krótką przerwą techniczną zamiast pustego kwartału.

Co robimy z samą przerwą?

Krótka przerwa między najmami bywa zdrowa, jeśli pracuje. To wtedy robimy odświeżenie i drobne naprawy, których nie da się zrobić przy mieszkającym lokatorze, aktualizujemy sesję zdjęciową, gdy stara przestała odpowiadać stanowi mieszkania. Na koniec zamykamy protokół z odczytami liczników. Celem nie jest zero dni przerwy za wszelką cenę, tylko przerwa zaplanowana, wykorzystana i policzalna, po której mieszkanie wraca na rynek w lepszej formie.

Realna cena zamiast życzeniowej

Ostatni mechanizm to wycena z realnych stawek, nie z ogłoszeń konkurencji, które są cenami życzeniowymi. Stawkę ustawiamy tak, żeby mieszkanie wynajęło się w tygodniach, nie kwartałach, bo różnica między ceną ambitną a rynkową prawie nigdy nie pokrywa kosztu dodatkowego miesiąca pustostanu. To jest arytmetyka, którą pokazujemy właścicielowi wprost, razem z rachunkiem pustego miesiąca.

Najczęstsze pytania

Czy płacę prowizję, gdy mieszkanie stoi puste?
Nie, przy pustostanie nasza prowizja wynosi 0 zł. Zarabiamy tylko wtedy, gdy Ty zarabiasz.

Ile zwykle trwa przerwa między najmami?
Zależy od stanu mieszkania i terminu wyprowadzki, ale dzięki deklaracji na 8 tygodni przed końcem i prezentacjom w trakcie najmu mówimy o dniach lub pojedynczych tygodniach, nie miesiącach.

Czy mogę podnieść czynsz przy rotacji?
Tak, rotacja to naturalny moment powrotu stawki do rynku. Nową stawkę proponujemy na podstawie aktualnej wyceny, decyzja należy do Ciebie.

Pytania, które padają w tej sytuacji najczęściej

Wszystkie odpowiedzi na pytania o zarządzanie najmem →

Sonia Garbowska Prowadzi ZarzadzanieNajmem.pl i osobiście obsługuje najem długoterminowy w Katowicach, Sosnowcu i Chorzowie od 2019 roku. Zna każde mieszkanie, które ma pod opieką. Właścicielom zostawia decyzje i przelewy, sobie całą resztę.