Od zgłoszenia do naprawy. Kto płaci, gdy w mieszkaniu coś się psuje?

W wynajmowanym mieszkaniu zawsze coś w końcu przestaje działać. Cieknie prysznic, przestaje działać płyta indukcyjna, luzuje się deska sedesowa. Pytanie nie brzmi, czy to się zdarzy, tylko kto zorganizuje naprawę i kto za nią zapłaci. Ta część zarządzania najmem jest z zewnątrz niewidoczna, a właścicielowi oszczędza wieczornych telefonów o awariach.

Prawo dzieli koszty dość jasno. Art. 681 kodeksu cywilnego wskazuje, że drobne naprawy instalacji i urządzeń zapewniających światło, ogrzewanie oraz dopływ i odpływ wody obciążają najemcę. Regulamin lokalu dokłada do tego elementy zużywalne, jak żarówki, filtry, uszczelki czy bezpieczniki. Po stronie właściciela zostają wady ukryte, wady fabryczne i normalne zużycie eksploatacyjne.

Zgłoszenie przechodzi trzy etapy. Ustalamy przyczynę, organizujemy serwis i sprawdzamy wykonanie.

Kto za co odpowiada, gdy coś przestaje działać?

Najprościej myśleć o trzech koszykach.

• Najemca pokrywa drobne naprawy z art. 681 KC oraz wymianę elementów zużywalnych, czyli żarówek, filtrów, uszczelek, perlatorów i bezpieczników. Odpowiada też za szkody spowodowane nieprawidłowym użytkowaniem albo zaniedbaniem konserwacji, na przykład nieodkamienianiem urządzeń.
• Właściciel pokrywa naprawy wynikające z wad fabrycznych, wad ukrytych i normalnego zużycia, na przykład wymianę baterii, która po latach po prostu się zużyła.
• Zdarzenia losowe, jak zalanie od sąsiada czy przepięcie, rozlicza się zależnie od przyczyny, odpowiedzialności stron oraz zakresu właściwej polisy.

Pełne zestawienie znajdziesz w odpowiedzi na pytanie, kto odpowiada za drobne naprawy w mieszkaniu.

Trzy etapy obsługi zgłoszenia

Każde zgłoszenie od najemcy przechodzi u nas tę samą ścieżkę. Najpierw przyjmujemy zgłoszenie i ustalamy, po której stronie leży koszt. Przed zleceniem odpłatnej naprawy sprawdzamy możliwość reklamacji sprzętu na gwarancji. Potem zlecamy naprawę albo zakup części właściwemu serwisantowi. Na końcu potwierdzamy z najemcą, że usterka faktycznie zniknęła. Dopiero wtedy zamykamy sprawę. Typowe zgłoszenia dotyczą piekarnika, zmywarki, rolet czy licznika wody.

Kiedy pytamy o zgodę na koszt?

Umowa określa limit na bieżącą obsługę napraw. Naprawę mieszczącą się w limicie możemy zlecić, a jej koszt ująć w miesięcznym rozliczeniu. Jeśli diagnoza lub zakup przekracza limit, najpierw przesyłamy właścicielowi zakres i wycenę do akceptacji. Przy nagłym zagrożeniu organizujemy pomoc od razu, a koszt rozliczamy według umowy i ustalonego limitu.

Sprawę zamykamy dopiero po potwierdzeniu z najemcą, że usterka faktycznie zniknęła.

Awaria to nie to samo co usterka

Kapiący kran może poczekać do wizyty serwisanta, ulatniający się gaz nie. Przy sytuacjach pilnych najemca ma obowiązek zawiadomić nas niezwłocznie, co wynika z art. 666 par. 2 kodeksu cywilnego, a my organizujemy właściwego fachowca. Po awarii instalacji gazowej gazownik sprawdza instalację i potwierdza, czy można z niej korzystać. Przy niedziałającej płycie indukcyjnej elektryk sprawdza, czy obwód nie jest przeciążony. Więcej o nagłych sytuacjach piszemy w odpowiedzi na pytanie, co robić przy zalaniu lub nagłej awarii.

Kiedy wkracza ubezpieczenie?

Polisy mogą ograniczyć koszt zdarzeń objętych ich zakresem. Polisa właściciela może obejmować mury, stałe elementy, ruchomości oraz koszty usunięcia awarii instalacji. Od najemcy wymagamy własnej polisy na minimum 100 000 zł z odpowiedzialnością cywilną za szkody w mieniu najmowanym. Sama polisa OC w życiu prywatnym nie potwierdza, że obejmuje szkody w wynajmowanym lokalu. Potrzebne jest rozszerzenie o szkody w mieniu najmowanym. Zakres ochrony i wyłączenia wynikają z umowy oraz OWU, a ubezpieczyciel ocenia odpowiedzialność i wysokość świadczenia. Jak dobrać polisę właściciela, opisujemy w odpowiedzi na pytanie, czy warto ubezpieczyć wynajmowane mieszkanie.

Najczęstsze pytania

Kto płaci za wymianę żarówki, filtra czy uszczelki?
Najemca. Elementy zużywalne wymienia na własny koszt zgodnie z regulaminem lokalu i art. 681 kodeksu cywilnego.

Czy muszę akceptować każdy zakup części?
Nie. Zakupy w granicach umownego limitu możemy zlecić i rozliczyć. Powyżej limitu najpierw prosimy Cię o zgodę.

Co się dzieje przy awarii gazu lub prądu?
Najemca zawiadamia nas niezwłocznie, a my organizujemy właściwego fachowca, gazownika albo elektryka. O kosztach informujemy Cię po ustaleniu przyczyny.

Wszystkie odpowiedzi na pytania o zarządzanie najmem →

Sonia Garbowska Prowadzi ZarzadzanieNajmem.pl i osobiście obsługuje najem długoterminowy w Katowicach, Sosnowcu i Chorzowie od 2019 roku. Zna każde mieszkanie, które ma pod opieką. Decyzje zostawia właścicielowi, a sama prowadzi sprawy zapisane w umowie o zarządzanie.