Kulisy obsługi usterek i awarii. Co się dzieje, gdy w wynajmowanym mieszkaniu coś się psuje?

W wynajmowanym mieszkaniu zawsze coś w końcu przestaje działać. Cieknie prysznic, wysiada płyta indukcyjna, luzuje się deska sedesowa. Pytanie nie brzmi, czy to się zdarzy, tylko kto to zorganizuje i kto za to zapłaci. Ta część zarządzania najmem jest z zewnątrz niewidoczna, a robi największą różnicę w codziennym spokoju właściciela.

Prawo dzieli koszty dość jasno. Art. 681 kodeksu cywilnego wskazuje, że drobne naprawy instalacji i urządzeń zapewniających światło, ogrzewanie oraz dopływ i odpływ wody obciążają najemcę. Regulamin lokalu dokłada do tego elementy zużywalne, jak żarówki, filtry, uszczelki czy bezpieczniki. Po stronie właściciela zostają wady ukryte, wady fabryczne i normalne zużycie eksploatacyjne.

W tym wpisie pokazujemy, jak to wygląda u nas w praktyce. Trzy etapy obsługi zgłoszenia, moment, w którym dostajesz link do akceptacji drobnego zakupu, i granica, za którą decyzja o wydatku należy do ciebie. Bez twojej zgody nie wydajemy twoich pieniędzy.

Kto za co odpowiada, gdy coś przestaje działać?

Najprościej myśleć o trzech koszykach.

• Najemca pokrywa drobne naprawy z art. 681 KC oraz wymianę elementów zużywalnych, czyli żarówek, filtrów, uszczelek, perlatorów i bezpieczników. Odpowiada też za szkody spowodowane nieprawidłowym użytkowaniem albo zaniedbaniem konserwacji, na przykład nieodkamienianiem urządzeń.
• Właściciel pokrywa naprawy wynikające z wad fabrycznych, wad ukrytych i normalnego zużycia, na przykład wymianę baterii, która po latach po prostu się wyrobiła.
• Zdarzenia losowe, jak zalanie od sąsiada czy przepięcie, nie obciążają żadnej ze stron z własnej kieszeni. Od tego są polisy, o których piszemy niżej.

Pełne zestawienie znajdziesz w odpowiedzi kto odpowiada za drobne naprawy w mieszkaniu.

Trzy etapy. Zgłoszenie, serwis, weryfikacja

Każde zgłoszenie od najemcy przechodzi u nas tę samą ścieżkę. Najpierw przyjmujemy zgłoszenie i ustalamy, po której stronie leży koszt. Potem zlecamy naprawę albo zakup części właściwemu serwisantowi. Na końcu potwierdzamy z najemcą, że usterka faktycznie zniknęła, i dopiero wtedy zamykamy sprawę. Jeśli serwis kieruje zlecenie przez pośrednika albo generalnego wykonawcę, eskalujemy sprawę, zamiast czekać, aż rozwiąże się sama. Typowe zgłoszenia to piekarnik, zmywarka, rolety czy licznik wody.

Twoja zgoda przed każdym kosztem

Przy drobnym zakupie, na przykład uszczelki do lodówki, wyszukujemy właściwą część i wysyłamy ci link do akceptacji. Zamawiamy dopiero po twoim potwierdzeniu, z dostawą do paczkomatu przy lokalu, a koszt widzisz potem w miesięcznym rozliczeniu. Jest jeden uczciwy wyjątek. W sytuacjach awaryjnych umowa pozwala nam działać od razu, także wtedy, gdy nie ma z tobą kontaktu, bo pęknięta rura nie poczeka na akceptację. Wszystko inne czeka na twoją decyzję.

Bez twojej zgody nie wydajemy twoich pieniędzy. Jedynym wyjątkiem jest awaria, bo pęknięta rura nie poczeka na akceptację.

Awaria to nie to samo co usterka

Kapiący kran może poczekać do wizyty serwisanta, ulatniający się gaz nie. Przy sytuacjach pilnych najemca ma obowiązek zawiadomić nas niezwłocznie, wynika to z art. 666 par. 2 kodeksu cywilnego, a my organizujemy właściwego fachowca. Po awarii instalacji gazowej sprawę domyka gazownik, przy niedziałającej płycie indukcyjnej sprawdzamy z elektrykiem, czy obwód nie jest przeciążony. Więcej o nagłych sytuacjach piszemy w odpowiedzi co robić przy zalaniu lub nagłej awarii.

Kiedy wkracza ubezpieczenie?

Zdarzenia losowe, jak zalanie, pożar czy przepięcie, to domena polis, nie kieszeni. Polisa właściciela obejmuje mury, stałe elementy i ruchomości oraz koszty usunięcia awarii instalacji. Od najemcy wymagamy własnej polisy na minimum 100 000 zł z odpowiedzialnością cywilną za szkody w mieniu najmowanym, bo standardowe OC w życiu prywatnym twojego mieszkania nie chroni. Te dwie warstwy uzupełniają kaucję tam, gdzie jej wysokość przestaje wystarczać. Jak dobrać polisę właściciela, opisujemy w odpowiedzi czy warto ubezpieczyć wynajmowane mieszkanie.

Najczęstsze pytania (FAQ)

Kto płaci za wymianę żarówki, filtra czy uszczelki?
Najemca. Elementy zużywalne wymienia na własny koszt zgodnie z regulaminem lokalu i art. 681 kodeksu cywilnego.

Czy muszę akceptować każdy zakup części?
Tak, poza sytuacjami awaryjnymi. Wyszukujemy część, wysyłamy ci link do akceptacji i zamawiamy dopiero po twoim potwierdzeniu.

Co się dzieje przy awarii gazu lub prądu?
Najemca zawiadamia nas niezwłocznie, a my organizujemy właściwego fachowca, gazownika albo elektryka, i informujemy cię o kosztach po ustaleniu przyczyny.

Pytania, które często padają przy tym temacie

Wszystkie odpowiedzi na pytania o zarządzanie najmem →

Sonia Garbowska Prowadzi ZarzadzanieNajmem.pl i osobiście obsługuje najem długoterminowy w Katowicach, Sosnowcu i Chorzowie od 2019 roku. Zna każde mieszkanie, które ma pod opieką. Właścicielom zostawia decyzje i przelewy, sobie całą resztę.