Co robimy, gdy najemca przestaje płacić?

Zaległość czynszowa to temat, którego właściciele boją się najbardziej, a jednocześnie ten, o którym w internecie krąży najwięcej złych rad. Od pomysłów na wymianę zamków po czekanie w nieskończoność na poprawę. W tym wpisie pokazujemy krok po kroku, co dzieje się u nas, gdy przelew nie przychodzi.

Skąd wiemy, że przelewu nie ma?

Czynsz w naszych umowach jest płatny z góry, do ustalonego dnia miesiąca, na wydzielony rachunek mieszkania. Wpływy weryfikujemy na bieżąco, więc brak przelewu widzimy w ciągu kilku dni od terminu, bez czekania na zgłoszenie właściciela i bez przeglądania konta raz na miesiąc.

Gdy wpłata nie przychodzi, zaczynamy od sprawdzenia rachunku i kontaktu z najemcą.

Jak nawiązujemy pierwszy kontakt?

Pierwszy ruch to wiadomość kanałem, którym rozmawiamy z najemcą na co dzień. Dzwonimy też do najemcy. Ustalamy termin płatności, zapisujemy deklarację i ustawiamy przypomnienie na dzień, w którym pieniądze mają być na koncie.

Kiedy wchodzą pisma?

Jeśli najemca nie dotrzymuje ustaleń, kończy się etap rozmów. Wysyłamy formalne upomnienie i naliczamy odsetki za zwłokę, a przy zaległości za kolejne okresy przygotowujemy wezwanie do zapłaty z dodatkowym miesięcznym terminem. To nie jest nadgorliwość, tylko wymóg z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, bez którego wypowiedzenie za zwłokę za trzy pełne okresy płatności byłoby nieskuteczne. Zachowujemy pisma i potwierdzenia doręczenia, aby właściciel lub jego pełnomocnik mógł wykorzystać je w dalszej procedurze.

Gdzie kończy się nasza rola?

Umowa zarządzania mówi wprost, że prowadzimy monitoring płatności, naliczamy odsetki i wysyłamy upomnienia, bez czynności windykacyjnych. Przekazujemy właścicielowi historię płatności, wezwania i korespondencję. To właściciel decyduje o wypowiedzeniu umowy i skierowaniu sprawy do sądu. Wniosek składa właściciel lub jego pełnomocnik, sąd rozpoznaje sprawę, a czynności egzekucyjne wykonuje komornik. Jeśli jesteś w tej sytuacji teraz, przygotowaliśmy osobną ścieżkę najemca nie płaci z opisem kolejnych etapów.

Co robimy po braku wpłaty?

Kolejność działań to monitoring, kontakt z najemcą, upomnienie i wezwanie do zapłaty. Przekazujemy właścicielowi dokumentację, a właściciel decyduje o wypowiedzeniu umowy i dalszych krokach prawnych.

Najczęstsze pytania

Ile czekamy z reakcją na brak wpłaty?
Brak wpłaty sprawdzamy w ciągu kilku dni od terminu. Potem kontaktujemy się z najemcą, zapisujemy deklarację i ustawiamy przypomnienie.

Czy mogę naliczać odsetki za spóźniony czynsz?
Tak, odsetki za zwłokę należą się z mocy prawa, u nas ich naliczanie jest częścią standardowej obsługi zaległości.

Czy zaległość zawsze kończy się eksmisją?
Nie. Zaczynamy od kontaktu, upomnienia i wezwania do zapłaty. Właściciel decyduje o wypowiedzeniu umowy oraz skierowaniu sprawy do sądu.

Wszystkie odpowiedzi na pytania o zarządzanie najmem →

Sonia Garbowska Prowadzi ZarzadzanieNajmem.pl i osobiście obsługuje najem długoterminowy w Katowicach, Sosnowcu i Chorzowie od 2019 roku. Zna każde mieszkanie, które ma pod opieką. Decyzje zostawia właścicielowi, a sama prowadzi sprawy zapisane w umowie o zarządzanie.