Dzień poślizgu, dzień reakcji. Co robimy, gdy najemca przestaje płacić?

Zaległość czynszowa to temat, którego właściciele boją się najbardziej, a jednocześnie ten, o którym w internecie krąży najwięcej złych rad. Od pomysłów na wymianę zamków po czekanie w nieskończoność na poprawę. W tym wpisie pokazujemy od kuchni, co naprawdę dzieje się u nas, gdy przelew nie przychodzi.

Krótka wersja brzmi tak, że prawie żadna nasza sprawa nie dochodzi do komornika, bo reagujemy w dniu poślizgu, a nie po kwartale. Długa wersja, z granicami tego, co robimy i czego nie robimy, jest poniżej.

Skąd wiemy, że przelewu nie ma?

Czynsz w naszych umowach jest płatny z góry, do ustalonego dnia miesiąca, na wydzielony rachunek mieszkania. Wpływy weryfikujemy na bieżąco, więc brak przelewu widzimy w ciągu kilku dni od terminu, bez czekania na zgłoszenie właściciela i bez przeglądania konta raz na miesiąc.

W sprawie zaległości nie wygrywa ten, kto ma lepszego prawnika, tylko ten, kto zareagował w pierwszym tygodniu.

Dlaczego zaczynamy od rozmowy?

Za większością poślizgów nie stoi zły zamiar, tylko przeoczenie, urlop albo przesunięta wypłata. Dlatego pierwszy ruch to wiadomość i telefon kanałem, którym rozmawiamy z najemcą na co dzień. Ustalamy termin, zapisujemy deklarację i zakładamy przypomnienie na dzień, w którym pieniądze mają być na koncie.

Ta zwykła rozmowa załatwia większość spraw i robi coś jeszcze. Uczy najemcę, że termin płatności jest u nas pilnowany co do dnia. Lokator, który raz dostał telefon po trzech dniach poślizgu, rzadko spóźnia się drugi raz.

Kiedy wchodzą pisma?

Jeśli najemca nie dotrzymuje ustaleń, kończy się etap rozmów. Wysyłamy formalne upomnienie i naliczamy odsetki za zwłokę, a przy zaległości za kolejne okresy przygotowujemy wezwanie do zapłaty z dodatkowym miesięcznym terminem. To nie jest nadgorliwość, tylko wymóg z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, bez którego wypowiedzenie za zwłokę za trzy pełne okresy płatności byłoby nieskuteczne. Każde pismo dokumentujemy, bo cała ta korespondencja pracuje potem na drogę egzekucyjną.

Gdzie kończy się nasza rola?

Umowa zarządzania mówi wprost, że prowadzimy monitoring płatności, naliczanie odsetek i upomnienia, bez czynności windykacyjnych. Gdy sprawa wymaga twardszych kroków, przygotowujemy grunt pod najem okazjonalny, czyli żądanie opróżnienia lokalu z podpisem notarialnie poświadczonym i wniosek o klauzulę wykonalności za 50 zł, a decyzje o każdym kroku podejmujesz z nami na bieżąco. Dzięki aktowi notarialnemu z dnia podpisania umowy ta droga omija proces sądowy i nie zatrzymuje jej okres zimowy. Jeśli jesteś w tej sytuacji teraz, przygotowaliśmy osobną ścieżkę najemca nie płaci z krokami i kosztami.

Jeden przebieg z naszej pracy

Brak wpłaty widzimy sami, kilka dni po terminie, bo pilnujemy każdej płatności. Piszemy wtedy do najemcy komunikatorem, którym rozmawiamy na co dzień, z przypomnieniem o czynszu za dany miesiąc. Najemca odpowiada i podaje termin. Zakładamy cykliczne sprawdzanie wpływu i wracamy do sprawy co tydzień, aż pieniądze zostaną zaksięgowane. Bez sądu, bez nerwów właściciela i z kompletem dokumentów na wypadek, gdyby sytuacja się powtórzyła.

Tak wygląda typowy scenariusz. Nie dlatego, że mamy szczęście do najemców, tylko dlatego, że przed umową działa weryfikacja w bazach dłużników, a po umowie pilnowanie terminów, które nie robi wyjątków.

Najczęstsze pytania

Ile można czekać z reakcją na brak wpłaty?
Nie warto czekać wcale. Reakcja w pierwszym tygodniu jest grzeczna, tania i skuteczna, a każdy tydzień zwłoki zmniejsza szansę na polubowne zakończenie.

Czy mogę naliczać odsetki za spóźniony czynsz?
Tak, odsetki za zwłokę należą się z mocy prawa, u nas ich naliczanie jest częścią standardowej obsługi zaległości.

Czy zaległość zawsze kończy się eksmisją?
Prawie nigdy. Zdecydowana większość spraw kończy się wpłatą po rozmowie albo upomnieniu, a eksmisja to ostateczność, do której dobrze przygotowana umowa na szczęście rzadko dopuszcza.

Pytania, które padają w tej sytuacji najczęściej

Wszystkie odpowiedzi na pytania o zarządzanie najmem →

Sonia Garbowska Prowadzi ZarzadzanieNajmem.pl i osobiście obsługuje najem długoterminowy w Katowicach, Sosnowcu i Chorzowie od 2019 roku. Zna każde mieszkanie, które ma pod opieką. Właścicielom zostawia decyzje i przelewy, sobie całą resztę.