---
title: "Jak rozliczyć podatek od najmu mieszkania?"
description: "Najem prywatny rozliczasz ryczałtem, 8,5% do 100 000 zł przychodu i 12,5% od nadwyżki. Wpłaty na mikrorachunek do 20. dnia miesiąca, PIT-28 do 30 kwietnia."
image: "https://zarzadzanienajmem.pl/og/odpowiedzi/jak-rozliczyc-podatek-od-najmu.jpg?v=20260823"
canonical: "https://zarzadzanienajmem.pl/odpowiedzi/jak-rozliczyc-podatek-od-najmu/"
---

[Strona główna](/) / [Odpowiedzi](/odpowiedzi/) / [Podatki i rozliczenia](/odpowiedzi/#podatki-i-rozliczenia)

Podatki i rozliczenia

# Jak rozliczyć podatek od najmu mieszkania?

![Sonia Garbowska](/avatars/sonia.jpg)

Krótka odpowiedź

Wynajmując prywatnie, rozliczasz się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, czyli 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Podatek wpłacasz co miesiąc lub kwartał na swój mikrorachunek podatkowy, bez składania deklaracji w trakcie roku; PIT-28 składasz po zakończeniu roku, do 30 kwietnia.

W tej odpowiedzi:

1.  [Stawki ryczałtu](#stawki-ryczałtu)
2.  [Wpłaty w trakcie roku na mikrorachunek, bez deklaracji](#wpłaty-w-trakcie-roku-na-mikrorachunek-bez-deklaracji)
3.  [Rozliczenie roczne na PIT-28](#rozliczenie-roczne-na-pit-28)
4.  [Co robi zarządca, a co zostaje przy tobie?](#co-robi-zarządca-a-co-zostaje-przy-tobie)

## Stawki ryczałtu

Od 2023 r. najem prywatny (poza działalnością gospodarczą) rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, art. 12 ust. 1 pkt 4):

-   **8,5%** od przychodu do 100 000 zł rocznie,
-   **12,5%** od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Małżonkowie rozliczający wspólny najem mają od 2023 r. podwyższony wspólny limit, więc stawkę 12,5% stosują dopiero od nadwyżki ponad 200 000 zł.

Podstawą jest przychód, czyli czynsz najmu, inaczej odstępne. Jeśli umowa wyraźnie oddziela odstępne od opłat administracyjnych i mediów, które najemca tylko zwraca, podatek płacisz od samego [odstępnego](/odpowiedzi/ile-kosztuje-zarzadzanie-najmem/), nie od całej kwoty wpływającej na konto. Dlatego w umowach stosujemy trójskładnikowy podział opłat.

## Wpłaty w trakcie roku na mikrorachunek, bez deklaracji

Co miesiąc albo co kwartał, jeśli wybierzesz rozliczenie kwartalne, samodzielnie wpłacasz podatek do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni. Nie składasz żadnych miesięcznych deklaracji. Wpłata idzie na twój indywidualny mikrorachunek podatkowy:

-   numer wygenerujesz na stronie podatki.gov.pl w generatorze mikrorachunku; potrzebny PESEL lub NIP,
-   symbol formularza: **PPE**, czyli ryczałt od przychodów ewidencjonowanych,
-   okres: np. 01M2026 dla stycznia albo 01K2026 dla pierwszego kwartału.

W pierwszym miesiącu najmu podatek liczysz proporcjonalnie, od dnia faktycznego rozpoczęcia najmu, nie za cały miesiąc.

## Rozliczenie roczne na PIT-28

Do 30 kwietnia następnego roku składasz PIT-28. Wykazujesz w nim cały przychód z najmu i wpłacone w trakcie roku kwoty, po czym dopłacasz różnicę albo otrzymujesz zwrot. Deklarację złożysz online przez e-Urząd Skarbowy lub e-Deklaracje.

## Co robi zarządca, a co zostaje przy tobie?

Przygotowujemy miesięczne zestawienia przychodów i przypominamy o terminach, więc masz komplet danych do wpłat i do PIT-28. Sam podatek rozliczasz jednak osobiście, bo obowiązki podatkowe są przypisane do właściciela i nie da się ich przenieść na zarządcę ani na najemcę. Nie świadczymy doradztwa podatkowego; w nietypowych sytuacjach, np. przy rezydencji podatkowej za granicą albo kilku źródłach przychodu, warto potwierdzić szczegóły z doradcą podatkowym.

Zmiany przepisów dla wynajmujących opisujemy w [przeglądzie zmian w prawie](/dla-wlasciciela/zmiany-w-prawie/).

Autor: **Sonia Garbowska** · aktualizacja: 8 lipca 2026

## Powiązane pytania

-   [Jak zgłosić najem okazjonalny do urzędu skarbowego?](/odpowiedzi/jak-zglosic-najem-okazjonalny-do-urzedu-skarbowego/)
-   [Jak rozliczane są media w wynajmowanym mieszkaniu?](/odpowiedzi/jak-rozliczane-sa-media-w-wynajmowanym-mieszkaniu/)
-   [Ile kosztuje zarządzanie najmem?](/odpowiedzi/ile-kosztuje-zarzadzanie-najmem/)
-   [Czy opłaty za media i wspólnotę wliczają się do ryczałtu?](/odpowiedzi/czy-oplaty-najemcy-wliczaja-sie-do-ryczaltu/)

[Wszystkie odpowiedzi →](/odpowiedzi/)

## Powiązane zagadnienia

-   [Cennik i zasady rozliczeń](/cennik/)
-   [Co obejmuje obsługa najmu](/zarzadzanie-najmem/)

Masz podobną sytuację w swoim mieszkaniu?

Porozmawiajmy o Twoim najmie.Rozmowa nic nie kosztuje i do niczego nie zobowiązuje.

[Umów konsultację](/kontakt/)

Wolisz od razu porozmawiać? [+48 530 630 090](tel:+48530630090)

## Dane strukturalne

```json
{
  "@context": "https://schema.org",
  "@graph": [
    {
      "@type": "Article",
      "@id": "https://zarzadzanienajmem.pl/odpowiedzi/jak-rozliczyc-podatek-od-najmu/#article",
      "headline": "Jak rozliczyć podatek od najmu mieszkania?",
      "description": "Najem prywatny rozliczasz ryczałtem, 8,5% do 100 000 zł przychodu i 12,5% od nadwyżki. Wpłaty na mikrorachunek do 20. dnia miesiąca, PIT-28 do 30 kwietnia.",
      "inLanguage": "pl-PL",
      "mainEntityOfPage": "https://zarzadzanienajmem.pl/odpowiedzi/jak-rozliczyc-podatek-od-najmu/",
      "datePublished": "2026-07-08T00:00:00.000Z",
      "dateModified": "2026-07-08T00:00:00.000Z",
      "author": {
        "@id": "https://zarzadzanienajmem.pl/#sonia"
      },
      "publisher": {
        "@id": "https://zarzadzanienajmem.pl/#organization"
      },
      "articleSection": "Podatki i rozliczenia"
    },
    {
      "@type": "BreadcrumbList",
      "@id": "https://zarzadzanienajmem.pl/odpowiedzi/jak-rozliczyc-podatek-od-najmu/#breadcrumb",
      "itemListElement": [
        {
          "@type": "ListItem",
          "position": 1,
          "name": "Strona główna",
          "item": "https://zarzadzanienajmem.pl/"
        },
        {
          "@type": "ListItem",
          "position": 2,
          "name": "Odpowiedzi",
          "item": "https://zarzadzanienajmem.pl/odpowiedzi/"
        },
        {
          "@type": "ListItem",
          "position": 3,
          "name": "Jak rozliczyć podatek od najmu mieszkania?",
          "item": "https://zarzadzanienajmem.pl/odpowiedzi/jak-rozliczyc-podatek-od-najmu/"
        }
      ]
    }
  ]
}
```