---
title: "Co dzieje się z najmem, gdy sprzedaję mieszkanie?"
description: "Sprzedaż nie przerywa najmu, nabywca wstępuje w umowę z mocy prawa (art. 678 KC). Przy umowie na czas oznaczony z datą pewną nabywca nie może jej wypowiedzieć."
image: "https://zarzadzanienajmem.pl/og/odpowiedzi/co-z-najmem-gdy-sprzedaje-mieszkanie.jpg?v=20260823"
canonical: "https://zarzadzanienajmem.pl/odpowiedzi/co-z-najmem-gdy-sprzedaje-mieszkanie/"
---

[Strona główna](/) / [Odpowiedzi](/odpowiedzi/) / [Współpraca i cennik](/odpowiedzi/#wspolpraca)

Współpraca i cennik

# Co dzieje się z najmem, gdy sprzedaję mieszkanie?

![Sonia Garbowska](/avatars/sonia.jpg)

Krótka odpowiedź

Sprzedaż nie kończy najmu, bo nabywca wstępuje w umowę na miejsce sprzedającego z mocy prawa (art. 678 Kodeksu cywilnego). Nowy właściciel mógłby ją wypowiedzieć z ustawowymi terminami, ale nie przy umowie na czas oznaczony z datą pewną i wydanym lokalem, a tak wyglądają nasze umowy najmu okazjonalnego. Zmienia się tylko odbiorca czynszu i strona rozliczeń.

W tej odpowiedzi:

1.  [Najem idzie za mieszkaniem](#najem-idzie-za-mieszkaniem)
2.  [Co trzeba przepisać w praktyce?](#co-trzeba-przepisać-w-praktyce)
3.  [Sprzedaż mieszkania z najemcą bywa atutem](#sprzedaż-mieszkania-z-najemcą-bywa-atutem)
4.  [Z naszej praktyki](#z-naszej-praktyki)

## Najem idzie za mieszkaniem

Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego zbycie wynajętego lokalu nie rozwiązuje umowy najmu, bo **nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy**. Najemca zostaje, warunki umowy obowiązują dalej, zmienia się tylko strona, której płaci.

Nabywca ma co do zasady prawo wypowiedzieć taki najem z ustawowymi terminami, z jednym ważnym wyjątkiem (art. 678 § 2 KC): **uprawnienie nie przysługuje, gdy umowa była zawarta na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną, a lokal został najemcy wydany**. Umowy [najmu okazjonalnego](/odpowiedzi/czym-jest-najem-okazjonalny/) w naszej obsłudze spełniają te warunki. Nabywca wstępuje w trwający najem na dotychczasowych warunkach, a uprawnienie z art. 678 § 1 KC nie przysługuje mu w sytuacji opisanej w § 2.

## Co trzeba przepisać w praktyce?

Z realnych przypadków w naszej obsłudze wygląda to tak:

1.  **Dane nowego właściciela**: po akcie notarialnym zbieramy dane nabywcy do rozliczeń i dokumentacji.
2.  **Przekierowanie płatności**: najemca dostaje nowy numer rachunku i od ustalonego miesiąca czynsz płynie do nowego właściciela; pilnujemy, żeby żadna wpłata nie utknęła „pomiędzy”.
3.  **[Kaucja](/odpowiedzi/jak-wyglada-zwrot-kaucji-po-najmie/)**: rozliczenie kaucji między sprzedającym a kupującym strony ustalają przy transakcji; standardowo kaucja wędruje do nabywcy, bo to on będzie ją kiedyś zwracał najemcy; dokumentujemy przekazanie.
4.  **Umowa o zarządzanie**: jest zawarta ze sprzedającym, więc nabywca decyduje, czy kontynuuje z nami współpracę, podpisując umowę i [pełnomocnictwo](/odpowiedzi/pelnomocnictwo-dla-firmy-zarzadzajacej/) na siebie, czy przejmuje obsługę sam.

## Sprzedaż mieszkania z najemcą bywa atutem

Kupujący przejmuje prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z obowiązującej umowy. Przy sprzedaży przygotowujemy dla niego umowę okazjonalną, protokoły, historię płatności i pozostałą dokumentację najmu.

## Z naszej praktyki

Jeden z właścicieli sprzedał mieszkanie w trakcie trwającego najmu. Zebraliśmy dane nabywcy, przygotowaliśmy aneks o wstąpieniu nowego właściciela w umowę i przekierowaliśmy płatności czynszu, a najem trwał nieprzerwanie.

Autor: **Sonia Garbowska** · aktualizacja: 8 lipca 2026

## Powiązane pytania

-   [Jaka forma umowy najmu jest najbezpieczniejsza dla właściciela?](/odpowiedzi/jaka-umowa-najmu-jest-najbezpieczniejsza/)
-   [Jak wyglądają rozliczenia z właścicielem? Czy dostaję fakturę?](/odpowiedzi/jak-wygladaja-rozliczenia-i-faktura/)
-   [Umowa o zarządzanie najmem. Okres i wypowiedzenie](/odpowiedzi/jak-wypowiedziec-umowe-o-zarzadzanie/)

[Wszystkie odpowiedzi →](/odpowiedzi/)

## Powiązane zagadnienia

-   [Zobacz, jak działa pełna obsługa najmu](/zarzadzanie-najmem/)
-   [Cennik zarządzania najmem](/cennik/)

Masz podobną sytuację w swoim mieszkaniu?

Porozmawiajmy o Twoim najmie.Rozmowa nic nie kosztuje i do niczego nie zobowiązuje.

[Umów konsultację](/kontakt/)

Wolisz od razu porozmawiać? [+48 530 630 090](tel:+48530630090)

## Dane strukturalne

```json
{
  "@context": "https://schema.org",
  "@graph": [
    {
      "@type": "Article",
      "@id": "https://zarzadzanienajmem.pl/odpowiedzi/co-z-najmem-gdy-sprzedaje-mieszkanie/#article",
      "headline": "Co dzieje się z najmem, gdy sprzedaję mieszkanie?",
      "description": "Sprzedaż nie przerywa najmu, nabywca wstępuje w umowę z mocy prawa (art. 678 KC). Przy umowie na czas oznaczony z datą pewną nabywca nie może jej wypowiedzieć.",
      "inLanguage": "pl-PL",
      "mainEntityOfPage": "https://zarzadzanienajmem.pl/odpowiedzi/co-z-najmem-gdy-sprzedaje-mieszkanie/",
      "datePublished": "2026-07-08T00:00:00.000Z",
      "dateModified": "2026-07-08T00:00:00.000Z",
      "author": {
        "@id": "https://zarzadzanienajmem.pl/#sonia"
      },
      "publisher": {
        "@id": "https://zarzadzanienajmem.pl/#organization"
      },
      "articleSection": "Współpraca i cennik"
    },
    {
      "@type": "BreadcrumbList",
      "@id": "https://zarzadzanienajmem.pl/odpowiedzi/co-z-najmem-gdy-sprzedaje-mieszkanie/#breadcrumb",
      "itemListElement": [
        {
          "@type": "ListItem",
          "position": 1,
          "name": "Strona główna",
          "item": "https://zarzadzanienajmem.pl/"
        },
        {
          "@type": "ListItem",
          "position": 2,
          "name": "Odpowiedzi",
          "item": "https://zarzadzanienajmem.pl/odpowiedzi/"
        },
        {
          "@type": "ListItem",
          "position": 3,
          "name": "Co dzieje się z najmem, gdy sprzedaję mieszkanie?",
          "item": "https://zarzadzanienajmem.pl/odpowiedzi/co-z-najmem-gdy-sprzedaje-mieszkanie/"
        }
      ]
    }
  ]
}
```