---
title: "Co zawiera nasza umowa najmu okazjonalnego?"
description: "Pokazujemy, co zawiera nasza umowa najmu okazjonalnego i regulamin. Kaucja, kary umowne, pakiet notarialny i polisa najemcy, z sensem każdego zapisu."
image: "https://zarzadzanienajmem.pl/og/umowa-pod-lupa.jpg?v=20260823"
canonical: "https://zarzadzanienajmem.pl/dla-wlasciciela/umowa-pod-lupa/"
---

[Strona główna](/)›[Dla właściciela](/dla-wlasciciela/)›Zanim podpiszesz umowę

Dla właściciela

# Co zawiera nasza umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu określa prawa i obowiązki stron przez cały najem, dlatego pokazujemy naszą bez tajemnic. Poniżej najważniejsze klauzule wzorca najmu okazjonalnego i regulaminu, z wyjaśnieniem, po co każda jest.

[Umów konsultację](/kontakt/)[Zobacz cennik](/cennik/)

## Jak zbudowana jest nasza umowa?

Na pierwszej stronie jest podsumowanie warunków w jednej tabeli. Lokal, okres, czynsz z podziałem na odstępne, opłaty i media, kaucja, numery kont i wzory tytułów przelewów. Dalej idą szczegółowe paragrafy, a na końcu załączniki, które robią różnicę. Protokół zdawczo-odbiorczy, [regulamin lokalu](/odpowiedzi/co-zawiera-regulamin-najmu-lokalu/), a przy najmie okazjonalnym wskazanie lokalu zastępczego i notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

Bez kompletu tych dokumentów umowa nie wchodzi w życie. Wpłacona kaucja i doręczone oświadczenie notarialne to warunki zawieszające, więc nie ma sytuacji, w której ktoś mieszka, a dokumenty mają zostać dostarczone później.

Na [konsultacji](/kontakt/) przed decyzją o współpracy pokazujemy wzór umowy i przykładowe miesięczne zestawienie wpływów i kosztów najmu.

![Gruby dokument umowy z przypiętą żółtą kartą podsumowania, obok lupa.](/zasoby/uploads/2025/07/sciezka-umowa-pion.avif)

## Pieniądze, czyli klauzule, które pilnują przepływów

| Klauzula | Po co jest |
| --- | --- |
| Kaucja jako warunek startu | umowa zaczyna obowiązywać dopiero po wpłacie całej kaucji, więc klucze nigdy nie idą na słowo |
| Kaucja odtwarzana w 7 dni | jeśli trzeba ją naruszyć w trakcie najmu, najemca uzupełnia ją w tydzień, zabezpieczenie nie topnieje |
| Zwrot niewykorzystanej kaucji w 7 dni | po opróżnieniu mieszkania przy zakończeniu umowy i pełnym rozliczeniu należności |
| Kolejność zaliczania wpłat | wpłaty idą najpierw na odsetki i zaległości, niezależnie od tytułu przelewu, dług nie znika przez opisanie przelewu jako bieżący |
| Opłaty wspólnoty bez aneksu | podwyżka opłat administracyjnych przechodzi na najemcę automatycznie, nie zostajesz z różnicą |
| Wynajmujący jako pośrednik w mediach | najemca płaci za realne zużycie, a media nie wchodzą do Twojego przychodu przy ryczałcie |

Zapis o pośrednictwie w mediach ma też skutek podatkowy, dzięki niemu [ryczałt płacisz tylko od odstępnego](/odpowiedzi/czy-oplaty-najemcy-wliczaja-sie-do-ryczaltu/), nie od cudzych rachunków.

## Ochrona mieszkania na co dzień

| Klauzula | Po co jest |
| --- | --- |
| Dokumentowanie usterek | protokół ze zdjęciami dokumentuje stan lokalu przy wydaniu kluczy, a bieżące zgłoszenia pomagają ustalić, co było zepsute wcześniej |
| Zakaz zmian w lokalu | żadnych przeróbek bez pisemnej zgody i żadnych roszczeń o zwrot nakładów |
| Pełny zakaz podnajmu | także grzecznościowego, furtka na pokoje i najem krótkoterminowy jest zamknięta |
| Limity osób i gości | umowa określa, ile osób może mieszkać w lokalu, oraz zasady dotyczące noclegów osób trzecich |
| Zakaz działalności pod adresem | mieszkanie ma służyć celom mieszkalnym i nie może być siedzibą firmy. Najemca zobowiązuje się przestrzegać tej zasady |
| Wietrzenie i termostat | skutki niewietrzenia, czyli wilgoć i grzyb, obciążają najemcę, nie Ciebie |

Jedną, znaną z góry stawkę ma [kara umowna za złamanie regulaminu](/odpowiedzi/kary-umowne-w-umowie-najmu/), czyli za hałas, palenie czy zwierzę bez zgody. Za spóźniony czynsz kary nie ma, bo prawo na to nie pozwala, są odsetki.

## Żeby mieszkanie nie stało puste między najemcami

| Klauzula | Po co jest |
| --- | --- |
| Deklaracja przedłużenia na 8 tygodni przed końcem | o zmianie najemcy wiesz z wyprzedzeniem, nie po fakcie |
| Prezentacje w ostatnich tygodniach najmu | nowego najemcy szukamy, zanim obecny się wyprowadzi, pustostan skraca się do minimum |
| Wcześniejsze zakończenie najmu z nowym najemcą | najemca może skrócić umowę, jeśli przekaże lokal nowemu, zaakceptowanemu najemcy |
| Zwrot kluczy to nie koniec umowy | liczy się protokół zdawczo-odbiorczy, nie rzucone klucze |
| Brak cichego przedłużenia | po upływie okresu umowa nie przedłuża się sama tylko dlatego, że najemca dalej mieszka |
| Czerwone linie wypisane wprost | dewastacja lokalu, zakłócanie spokoju sąsiadów, używanie mieszkania niezgodnie z umową i zwłoka w płatnościach. Przy zaległościach czynszowych ustawa i tak wymaga zwłoki w zapłacie czynszu za trzy pełne okresy płatności, pisemnego uprzedzenia i dodatkowego miesiąca na zapłatę, więc umowa tego nie skraca |

Te zapisy pozwalają wcześniej przygotować zmianę najemcy. Koszt pustostanu zależy od odstępnego i opłat właściciela. [Zobacz, kiedy pusty miesiąc kosztuje ponad 3000 zł](/odpowiedzi/ile-kosztuje-miesiac-pustostanu/).

## Jak pracujemy?

![](/zasoby/uploads/2025/07/ikona-a-umowa.avif)Pakiet notarialny i polisa najemcy

Najem okazjonalny działa u nas w komplecie. Notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji doręczone w 7 dni pod rygorem braku umowy, wskazanie lokalu zastępczego ze zgodą jego właściciela oraz polisa najemcy na minimum 100 000 zł obejmująca szkody w mieniu najmowanym, z kopią w 14 dni. Zalanie z winy najemcy można zgłosić z jego OC, jeśli polisa obejmuje szkody w mieniu najmowanym. O wypłacie i jej wysokości decyduje ubezpieczyciel na podstawie umowy oraz OWU.

![](/zasoby/uploads/2025/07/ikona-a-klucz.avif)Co umowa daje najemcy?

Uczciwy kontrakt musi działać w obie strony. Najemca dostaje zwrot niewykorzystanej kaucji w 7 dni po opróżnieniu mieszkania przy zakończeniu umowy i pełnym rozliczeniu należności, czynsz bez waloryzacji w trakcie umowy, cennik zdarzeń znany z góry i cywilizowane zasady prezentacji w ostatnich tygodniach najmu.

## Częste pytania o umowę i jej klauzule

[Po co w umowie najmu są kary umowne?](/odpowiedzi/kary-umowne-w-umowie-najmu/)

Kara umowna to z góry ustalona kwota za naruszenie wskazanego w umowie obowiązku niepieniężnego. Właściciel nie musi wykazywać wysokości szkody, ale musi wykazać samo naruszenie. W naszych umowach katalog zawiera stawkę 200 zł za wskazane naruszenia oraz osobne kwoty 1000 i 2000 zł za opisane przypadki. [Pełna odpowiedź →](/odpowiedzi/kary-umowne-w-umowie-najmu/)

[Co zawiera regulamin najmu lokalu?](/odpowiedzi/co-zawiera-regulamin-najmu-lokalu/)

Regulamin jest integralną częścią umowy najmu i opisuje codzienne zasady. Zawiera listę obowiązków konserwacyjnych, od odkamieniania sprzętów po utrzymywanie drożności odpływów, zakazy i ograniczenia z karą umowną 200 zł, zasady wietrzenia, zasady dotyczące kluczy, limity noclegów gości oraz standard, w jakim mieszkanie należy zwrócić. Najemca zna go przed podpisaniem. [Pełna odpowiedź →](/odpowiedzi/co-zawiera-regulamin-najmu-lokalu/)

[Na czym polega solidarna odpowiedzialność współnajemców?](/odpowiedzi/solidarnosc-wspolnajemcow/)

Solidarność oznacza, że każdy ze współnajemców odpowiada za całość zobowiązań objętych solidarnością. Właściciel może żądać całości świadczenia od wszystkich współnajemców, od kilku z nich albo od jednego. Zapłata przez jednego zwalnia pozostałych w odpowiednim zakresie, a współnajemcy rozliczają między sobą zwrot kwot zapłaconych za pozostałych. [Pełna odpowiedź →](/odpowiedzi/solidarnosc-wspolnajemcow/)

[Co można potrącić z kaucji, a co jest normalnym zużyciem?](/odpowiedzi/co-mozna-potracic-z-kaucji/)

Kaucja pokrywa należności z najmu istniejące w dniu opróżnienia lokalu, czyli zaległy czynsz, odsetki, kary umowne i zniszczenia ponad normalne zużycie. Za wytartą podłogę czy wyblakłą farbę potrącić nie wolno, bo za skutki prawidłowego używania najemca nie odpowiada. Nasza umowa przewiduje zwrot niewykorzystanej kaucji w ciągu 7 dni po zakończeniu umowy, opróżnieniu mieszkania oraz pełnym i ostatecznym rozliczeniu wszystkich należności. Przy najmie okazjonalnym ustawa przewiduje zwrot kaucji w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. Oczekiwanie na pełne rozliczenie nie wydłuża ustawowego terminu. [Pełna odpowiedź →](/odpowiedzi/co-mozna-potracic-z-kaucji/)

[Czy można podnieść czynsz najmu w trakcie umowy?](/odpowiedzi/podwyzka-czynszu-najmu-w-trakcie-umowy/)

To zależy od rodzaju umowy. Przy zwykłym najmie właściciel wypowiada wysokość czynszu na piśmie z trzymiesięcznym terminem, nie częściej niż co pół roku, a podwyżka do poziomu inflacji jest z ustawy uzasadniona. Przy najmie okazjonalnym czynsz można podnieść wyłącznie tak, jak przewiduje to umowa. U nas przy przedłużeniu umowy oceniamy stawkę. Jeśli uzgodnimy zmianę czynszu, wprowadzamy ją aneksem. [Pełna odpowiedź →](/odpowiedzi/podwyzka-czynszu-najmu-w-trakcie-umowy/)

[Ile kosztuje notariusz przy najmie okazjonalnym?](/odpowiedzi/ile-kosztuje-notariusz-przy-najmie-okazjonalnym/)

Oświadczenie notarialne kosztuje u nas 300–650 zł z podatkiem i wypisami. W najmach obsługiwanych przez nas koszt ponosi najemca. Ustawa ogranicza wynagrodzenie notariusza za samo oświadczenie do jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia. [Pełna odpowiedź →](/odpowiedzi/ile-kosztuje-notariusz-przy-najmie-okazjonalnym/)

[Co z umową najmu, gdy najemca umrze?](/odpowiedzi/smierc-najemcy-a-umowa-najmu/)

O losie umowy decyduje art. 691 KC. W najem wstępują z mocy prawa małżonek, dzieci, osoby alimentowane i partner zmarłego, jeśli stale z nim mieszkali do dnia śmierci. Gdy takich osób nie ma, umowa wygasa automatycznie. Zaległy czynsz to dług spadkowy, a rzeczy zmarłego należą do jego spadkobierców. [Pełna odpowiedź →](/odpowiedzi/smierc-najemcy-a-umowa-najmu/)

[Wszystkie odpowiedzi na pytania o zarządzanie najmem →](/odpowiedzi/)

## Opinie z Google

**5,0** ★★★★★ [16 opinii w Google →](https://maps.app.goo.gl/EcThvFBKvnt74x2c6)

Chcesz zobaczyć pełny wzór?

Pokażemy Ci umowę i przykładowe miesięczne zestawienie wpływów i kosztów najmu na konsultacji.

[Umów konsultację](/kontakt/?temat=oddanie%20mieszkania%20w%20zarz%C4%85dzanie)

Wolisz od razu porozmawiać? [+48 530 630 090](tel:+48530630090)

[Umów konsultację](/kontakt/) [Zadzwoń](tel:+48530630090)

## Dane strukturalne

```json
{
  "@context": "https://schema.org",
  "@type": "BreadcrumbList",
  "@id": "https://zarzadzanienajmem.pl/dla-wlasciciela/umowa-pod-lupa/#breadcrumb",
  "itemListElement": [
    {
      "@type": "ListItem",
      "position": 1,
      "name": "Strona główna",
      "item": "https://zarzadzanienajmem.pl/"
    },
    {
      "@type": "ListItem",
      "position": 2,
      "name": "Dla właściciela",
      "item": "https://zarzadzanienajmem.pl/dla-wlasciciela/"
    },
    {
      "@type": "ListItem",
      "position": 3,
      "name": "Zanim podpiszesz umowę",
      "item": "https://zarzadzanienajmem.pl/dla-wlasciciela/umowa-pod-lupa/"
    }
  ]
}
```