---
title: "Najemca nie płaci? Etapy działania"
description: "Najemca przestał płacić czynsz? Zobacz legalne etapy działania, zakres zarządcy oraz role właściciela, sądu i komornika."
image: "https://zarzadzanienajmem.pl/og/najemca-nie-placi.jpg?v=20260823"
canonical: "https://zarzadzanienajmem.pl/dla-wlasciciela/najemca-nie-placi/"
---

[Strona główna](/)›[Dla właściciela](/dla-wlasciciela/)›Najemca nie płaci

Dla właściciela

# Najemca przestał płacić. Co teraz naprawdę możesz zrobić?

Gdy wpłata nie przychodzi, kontaktujemy się z najemcą, monitorujemy zaległość i informujemy Cię o stanie sprawy. Pokazujemy kolejne etapy postępowania, zależne od umowy i dokumentów, oraz miejsce, w którym kończy się nasz zakres, a decyzję o dalszych działaniach podejmujesz Ty.

[Umów konsultację](/kontakt/)[Zadzwoń teraz](tel:+48530630090)

## Zwłoka ma swój cennik

Niepłacący lokator to podwójna strata. Czynsz nie wpływa, a opłaty za mieszkanie płacisz dalej. Przy odstępnym **2500 zł** i opłatach administracyjnych rzędu 600 zł każdy miesiąc kosztuje Cię **3100 zł**, więc pół roku zwłoki to około **18 600 zł**. Kaucja odpowiadająca jednemu pełnemu miesięcznemu czynszowi z zaliczkami na opłaty wyniosłaby w tym przykładzie 3100 zł. Pokryłaby jeden miesiąc zaległości, gdyby nie było innych należności do potrącenia.

Znaczenie ma reakcja po stwierdzeniu zaległości oraz dokumenty podpisane przed rozpoczęciem najmu.

U nas ta reakcja jest częścią usługi. Weryfikacja kandydata, kaucja i najem okazjonalny dotyczą różnych etapów ryzyka. Polisa OC najemcy może pomóc przy szkodach, jeśli jej zakres obejmuje mienie najmowane. Nie zabezpiecza samej zaległości w odstępnym.

![Kalendarz z zaznaczonym dniem, obok stos kopert z przypomnieniami i telefon.](/zasoby/uploads/2025/07/sciezka-nieplaci-pion.avif)

## Ta sama zaległość, dwie różne drogi

|  | Najem okazjonalny u nas | Zwykła umowa na własną rękę |
| --- | --- | --- |
| Co masz podpisane | najem okazjonalny z notarialnym oświadczeniem najemcy | zwykła umowa najmu |
| Droga do odzyskania lokalu | żądanie opróżnienia z terminem 7 dni, potem klauzula wykonalności za 50 zł | pozew o eksmisję za 200 zł i pełny proces sądowy |
| Rola sądu | rozpoznaje wniosek o nadanie klauzuli wykonalności | rozpoznaje pozew o eksmisję |
| Okres zimowy 1.11-31.03 | nie chroni najemcy, bo przepisów o ochronie zimowej nie stosuje się do najmu okazjonalnego (art. 19e uopl) | wstrzymuje wykonanie eksmisji bez wskazanego lokalu, do tego czekanie na lokal socjalny od gminy (art. 16 uopl) |

Opłaty sądowe wynikają z ustawy o kosztach sądowych (art. 27 pkt 11 i art. 71 pkt 1), reguły wypowiedzenia i okres ochronny z ustawy o ochronie praw lokatorów. Ustawa nie określa czasu całej procedury. [Pełne wyjaśnienie etapów →](/odpowiedzi/ile-trwa-eksmisja-nieplacacego-najemcy/)

## Jak reagujemy krok po kroku?

01

Krok 1

### Widzimy poślizg w ciągu kilku dni

Pilnujemy terminu każdej wpłaty, więc z reakcją na brak przelewu nie czekamy na koniec miesiąca ani na Twoje zgłoszenie. Zaległość wychwytujemy w ciągu kilku dni od terminu płatności i od razu przechodzimy do działania, bo w tej sprawie każdy tydzień zwłoki działa przeciwko Tobie.

![Kobieta przy biurku patrzy na laptopa z tabelą, jeden wiersz podświetlony.](/zasoby/uploads/2025/07/np-krok-1.avif)

02

Krok 2

### Najpierw rozmowa, nie pismo

Dzwonimy i piszemy do najemcy, korzystając z dotychczasowego sposobu kontaktu. Ustalamy termin, zakładamy przypomnienie i monitorujemy wpływ.

![Kobieta rozmawia przez telefon przy uporządkowanym biurku z notatnikiem.](/zasoby/uploads/2025/07/np-krok-2.avif)

03

Krok 3

### Upomnienie na piśmie i odsetki

Gdy najemca nie dotrzymuje ustaleń, wysyłamy formalne upomnienie i naliczamy odsetki za zwłokę. Mówimy przy tym uczciwie, gdzie kończy się nasza rola, bo umowa zarządzania obejmuje [monitoring płatności i upomnienia](/odpowiedzi/co-zrobic-gdy-najemca-nie-placi/), bez czynności windykacyjnych. Zachowujemy pisma i potwierdzenia doręczenia, aby właściciel lub jego pełnomocnik mógł wykorzystać je w dalszej procedurze.

![List z upomnieniem wkładany do koperty, obok mosiężna waga listowa.](/zasoby/uploads/2025/07/np-krok-3.avif)

04

Krok 4

### Wezwanie, kaucja i wypowiedzenie

Przy zaległości za kolejne okresy przygotowujemy wezwanie do zapłaty z dodatkowym miesięcznym terminem, bo tego wymaga **art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów** przed wypowiedzeniem z powodu zwłoki obejmującej trzy pełne okresy. Kaucja zabezpiecza należności do wysokości wpłaconej kwoty, ale nie zastępuje bieżących płatności ani procedury wypowiedzenia. Informujemy Cię o stanie sprawy i dalszych krokach.

![Teczka dokumentów z czerwoną opaską obok zamkniętej kasetki, nad nimi zegar.](/zasoby/uploads/2025/07/np-krok-4.avif)

05

Krok 5

### Dalsza droga prawna po skutecznym wypowiedzeniu najmu

Po skutecznym wypowiedzeniu właściciel doręcza żądanie opróżnienia lokalu z podpisem notarialnie poświadczonym i terminem co najmniej 7 dni. Potem właściciel lub jego pełnomocnik składa [wniosek o klauzulę wykonalności](/odpowiedzi/jak-przebiega-eksmisja-przy-najmie-okazjonalnym/). Sąd rozpoznaje wniosek, a po uzyskaniu klauzuli czynności egzekucyjne wykonuje komornik. Nasz zakres obsługi kończy się, gdy sprawa wchodzi na drogę prawną.

![Wieczne pióro na grubym dokumencie z lakową pieczęcią przy mosiężnej lampie.](/zasoby/uploads/2025/07/np-krok-5.avif)

[Umów konsultację](/kontakt/)

## Pytania o działania właściciela, koszty i czas postępowania

[Czy mogę wejść do mieszkania albo wymienić zamki, gdy najemca nie płaci?](/odpowiedzi/czy-moge-wejsc-do-mieszkania-gdy-najemca-nie-placi/)

Nie wymieniaj zamków i nie wchodź do lokalu bez podstawy prawnej. Najemca może żądać przywrócenia poprzedniego stanu posiadania. W takiej sprawie sąd bada ostatni stan posiadania i fakt naruszenia, a nie samo prawo do lokalu. Wejście wbrew żądaniu osoby uprawnionej może też podlegać ocenie z art. 193 kodeksu karnego. [Pełna odpowiedź →](/odpowiedzi/czy-moge-wejsc-do-mieszkania-gdy-najemca-nie-placi/)

[Ile kosztuje eksmisja najemcy?](/odpowiedzi/ile-kosztuje-eksmisja-najemcy/)

Same opłaty urzędowe są niewielkie. Pozew o eksmisję to 200 zł opłaty stałej, a przy najmie okazjonalnym wniosek o klauzulę wykonalności kosztuje 50 zł. Rachunek rośnie z każdym miesiącem oczekiwania. Każdy miesiąc z niepłacącym lokatorem to utracony czynsz plus opłaty, które płacisz dalej. Przy czynszu 2500 zł to ponad 3000 zł miesięcznie. [Pełna odpowiedź →](/odpowiedzi/ile-kosztuje-eksmisja-najemcy/)

[Ile trwa eksmisja niepłacącego najemcy?](/odpowiedzi/ile-trwa-eksmisja-nieplacacego-najemcy/)

Ustawa nie określa, ile potrwa cała procedura. Przy zwykłej umowie właściciel składa pozew o eksmisję, sąd rozpoznaje sprawę, a wyrok wykonuje komornik. Przy najmie okazjonalnym właściciel nie musi najpierw uzyskać odrębnego wyroku nakazującego opróżnienie lokalu. Składa wniosek o klauzulę wykonalności, a po jej uzyskaniu sprawę prowadzi komornik. [Pełna odpowiedź →](/odpowiedzi/ile-trwa-eksmisja-nieplacacego-najemcy/)

## Częste pytania o zaległości najemcy

[Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu?](/odpowiedzi/co-zrobic-gdy-najemca-nie-placi/)

Zaczynamy od kontaktu z najemcą. Jeśli wpłata nadal nie przychodzi, wysyłamy wezwanie i informujemy właściciela. Możemy też uzgodnić plan spłat. Na tym kończy się nasz zakres. Decyzję o wypowiedzeniu umowy lub skierowaniu sprawy na drogę prawną podejmuje właściciel. [Pełna odpowiedź →](/odpowiedzi/co-zrobic-gdy-najemca-nie-placi/)

[Jak przebiega eksmisja przy najmie okazjonalnym?](/odpowiedzi/jak-przebiega-eksmisja-przy-najmie-okazjonalnym/)

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z podpisem poświadczonym notarialnie. Gdy termin mija bezskutecznie, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu notarialnemu, a czynności egzekucyjne wykonuje komornik. Warunkiem jest zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w 14 dni od startu najmu. [Pełna odpowiedź →](/odpowiedzi/jak-przebiega-eksmisja-przy-najmie-okazjonalnym/)

[Jak działa poręczenie przy najmie mieszkania?](/odpowiedzi/jak-dziala-poreczenie-przy-najmie/)

Poręczyciel, najczęściej rodzic studenta, zobowiązuje się pokryć zobowiązania najemcy, gdy ten nie płaci, w tym czynsz, odsetki, koszty naprawy szkód w lokalu i koszty dochodzenia roszczeń. Oświadczenie poręczyciela wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 876 Kodeksu cywilnego), a odpowiedzialność jest solidarna, więc właściciel może żądać zapłaty od razu od poręczyciela. [Pełna odpowiedź →](/odpowiedzi/jak-dziala-poreczenie-przy-najmie/)

[Czy najemca musi mieć własne ubezpieczenie OC?](/odpowiedzi/czy-najemca-musi-miec-wlasne-ubezpieczenie-oc/)

W naszych umowach najemca musi mieć własną polisę OC na minimum 100 000 zł, obejmującą odpowiedzialność cywilną za szkody w mieniu najmowanym. Żaden przepis nie zmusza najemcy do ubezpieczenia OC, jest to wymóg umowny, a nie ustawowy. W ciągu 14 dni od podpisania umowy przysyła kopię z dowodem opłacenia składki. My sprawdzamy sumę i zakres, potem archiwizujemy. [Pełna odpowiedź →](/odpowiedzi/czy-najemca-musi-miec-wlasne-ubezpieczenie-oc/)

[Jak zweryfikować najemcę przed podpisaniem umowy?](/odpowiedzi/jak-zweryfikowac-najemce/)

Sprawdzamy tożsamość na podstawie dokumentu, źródło i stabilność dochodu, historię mieszkaniową oraz spójność danych kontaktowych, a przy cudzoziemcach legalność pobytu. Za pisemną zgodą kandydata sprawdzamy KRD, ERIF i BIG InfoMonitor oraz serwis InfoVeriti. Wyniki przedstawiamy z naszą rekomendacją, a o wyborze najemcy decydujesz Ty. [Pełna odpowiedź →](/odpowiedzi/jak-zweryfikowac-najemce/)

[Wszystkie odpowiedzi na pytania o zarządzanie najmem →](/odpowiedzi/)

## Opinie z Google

**5,0** ★★★★★ [16 opinii w Google →](https://maps.app.goo.gl/EcThvFBKvnt74x2c6)

Zaległość już powstała albo chcesz jej uniknąć?

Opowiedz nam o swojej sytuacji, a powiemy, co da się zrobić.

[Umów konsultację](/kontakt/)

Wolisz od razu porozmawiać? [+48 530 630 090](tel:+48530630090)

[Umów konsultację](/kontakt/) [Zadzwoń](tel:+48530630090)

## Dane strukturalne

```json
{
  "@context": "https://schema.org",
  "@type": "BreadcrumbList",
  "@id": "https://zarzadzanienajmem.pl/dla-wlasciciela/najemca-nie-placi/#breadcrumb",
  "itemListElement": [
    {
      "@type": "ListItem",
      "position": 1,
      "name": "Strona główna",
      "item": "https://zarzadzanienajmem.pl/"
    },
    {
      "@type": "ListItem",
      "position": 2,
      "name": "Dla właściciela",
      "item": "https://zarzadzanienajmem.pl/dla-wlasciciela/"
    },
    {
      "@type": "ListItem",
      "position": 3,
      "name": "Najemca nie płaci",
      "item": "https://zarzadzanienajmem.pl/dla-wlasciciela/najemca-nie-placi/"
    }
  ]
}
```