---
title: "Co się dzieje, gdy w wynajmowanym mieszkaniu coś się psuje?"
description: "Pokazujemy, kto płaci za usterkę i jak obsługujemy zgłoszenie. Koszty w limicie rozliczamy, większe uzgadniamy przed zleceniem."
image: "https://zarzadzanienajmem.pl/og/wpis-kulisy-obslugi-usterek-i-awarii.jpg?v=20260823"
canonical: "https://zarzadzanienajmem.pl/blog/kulisy-obslugi-usterek-i-awarii/"
---

[Blog](/blog/) · Kulisy obsługi · zaktualizowano 12 lipca 2026

# Od zgłoszenia do naprawy. Kto płaci, gdy w mieszkaniu coś się psuje?

![Od zgłoszenia do naprawy. Kto płaci, gdy w mieszkaniu coś się psuje?](/zasoby/uploads/2025/07/okladka-telefon.avif)

W wynajmowanym mieszkaniu zawsze coś w końcu przestaje działać. Cieknie prysznic, przestaje działać płyta indukcyjna, luzuje się deska sedesowa. Pytanie nie brzmi, czy to się zdarzy, tylko kto zorganizuje naprawę i kto za nią zapłaci. Ta część zarządzania najmem jest z zewnątrz niewidoczna, a właścicielowi oszczędza wieczornych telefonów o awariach.

Prawo dzieli koszty dość jasno. **Art. 681 kodeksu cywilnego** wskazuje, że drobne naprawy instalacji i urządzeń zapewniających światło, ogrzewanie oraz dopływ i odpływ wody obciążają najemcę. Regulamin lokalu dokłada do tego elementy zużywalne, jak żarówki, filtry, uszczelki czy bezpieczniki. Po stronie właściciela zostają wady ukryte, wady fabryczne i normalne zużycie eksploatacyjne.

Zgłoszenie przechodzi trzy etapy. Ustalamy przyczynę, organizujemy serwis i sprawdzamy wykonanie.

**W tym wpisie**

1.  [Kto za co odpowiada?](#ust-kto)
2.  [Trzy etapy obsługi zgłoszenia](#ust-etapy)
3.  [Kiedy pytamy o zgodę na koszt?](#ust-zgoda)
4.  [Awaria a usterka](#ust-awaria)
5.  [Kiedy wkracza ubezpieczenie?](#ust-polisa)

## Kto za co odpowiada, gdy coś przestaje działać?

Najprościej myśleć o trzech koszykach.

-   **Najemca** pokrywa drobne naprawy z art. 681 KC oraz wymianę elementów zużywalnych, czyli żarówek, filtrów, uszczelek, perlatorów i bezpieczników. Odpowiada też za szkody spowodowane nieprawidłowym użytkowaniem albo zaniedbaniem konserwacji, na przykład nieodkamienianiem urządzeń.
-   **Właściciel** pokrywa naprawy wynikające z wad fabrycznych, wad ukrytych i normalnego zużycia, na przykład wymianę baterii, która po latach po prostu się zużyła.
-   **Zdarzenia losowe**, jak zalanie od sąsiada czy przepięcie, rozlicza się zależnie od przyczyny, odpowiedzialności stron oraz zakresu właściwej polisy.

Pełne zestawienie znajdziesz w odpowiedzi na pytanie, [kto odpowiada za drobne naprawy w mieszkaniu](/odpowiedzi/kto-odpowiada-za-drobne-naprawy-w-mieszkaniu/).

## Trzy etapy obsługi zgłoszenia

Każde [zgłoszenie od najemcy](/odpowiedzi/jak-zglosic-usterke-w-wynajmowanym-mieszkaniu/) przechodzi u nas tę samą ścieżkę. Najpierw przyjmujemy zgłoszenie i ustalamy, po której stronie leży koszt. Przed zleceniem odpłatnej naprawy sprawdzamy możliwość reklamacji sprzętu na gwarancji. Potem zlecamy naprawę albo zakup części właściwemu serwisantowi. Na końcu potwierdzamy z najemcą, że usterka faktycznie zniknęła. Dopiero wtedy zamykamy sprawę. Typowe zgłoszenia dotyczą piekarnika, zmywarki, rolet czy licznika wody.

## Kiedy pytamy o zgodę na koszt?

Umowa określa limit na bieżącą obsługę napraw. Naprawę mieszczącą się w limicie możemy zlecić, a jej koszt ująć w miesięcznym rozliczeniu. Jeśli diagnoza lub zakup przekracza limit, najpierw przesyłamy właścicielowi zakres i wycenę do akceptacji. Przy nagłym zagrożeniu organizujemy pomoc od razu, a koszt rozliczamy według umowy i ustalonego limitu.

Sprawę zamykamy dopiero po potwierdzeniu z najemcą, że usterka faktycznie zniknęła.

## Awaria to nie to samo co usterka

Kapiący kran może poczekać do wizyty serwisanta, ulatniający się gaz nie. Przy sytuacjach pilnych najemca ma obowiązek zawiadomić nas niezwłocznie, co wynika z **art. 666 par. 2 kodeksu cywilnego**, a my organizujemy właściwego fachowca. Po awarii instalacji gazowej gazownik sprawdza instalację i potwierdza, czy można z niej korzystać. Przy niedziałającej płycie indukcyjnej elektryk sprawdza, czy obwód nie jest przeciążony. Więcej o nagłych sytuacjach piszemy w odpowiedzi na pytanie, [co robić przy zalaniu lub nagłej awarii](/odpowiedzi/co-robic-przy-zalaniu-lub-naglej-awarii/).

Przy ulatniającym się gazie lub iskrzących gniazdkach działaj od razu

Ulatniający się gaz i iskrzące gniazdka to awarie. Gdy istnieje zagrożenie dla ludzi lub mienia, działamy od razu.

## Kiedy wkracza ubezpieczenie?

Polisy mogą ograniczyć koszt zdarzeń objętych ich zakresem. Polisa właściciela może obejmować mury, stałe elementy, ruchomości oraz koszty usunięcia awarii instalacji. Od najemcy wymagamy [własnej polisy](/odpowiedzi/czy-najemca-musi-miec-wlasne-ubezpieczenie-oc/) na **minimum 100 000 zł** z odpowiedzialnością cywilną za szkody w mieniu najmowanym. Sama polisa OC w życiu prywatnym nie potwierdza, że obejmuje szkody w wynajmowanym lokalu. Potrzebne jest rozszerzenie o szkody w mieniu najmowanym. Zakres ochrony i wyłączenia wynikają z umowy oraz OWU, a ubezpieczyciel ocenia odpowiedzialność i wysokość świadczenia. Jak dobrać polisę właściciela, opisujemy w odpowiedzi na pytanie, [czy warto ubezpieczyć wynajmowane mieszkanie](/odpowiedzi/czy-warto-ubezpieczyc-wynajmowane-mieszkanie/).

**3 etapy**zgłoszenie, serwis i weryfikacja wykonania przy każdej usterce

**100 000 zł**minimalna suma polisy najemcy z OC za szkody w mieniu najmowanym

## Najczęstsze pytania

**Kto płaci za wymianę żarówki, filtra czy uszczelki?**
Najemca. Elementy zużywalne wymienia na własny koszt zgodnie z regulaminem lokalu i art. 681 kodeksu cywilnego.

**Czy muszę akceptować każdy zakup części?**
Nie. Zakupy w granicach umownego limitu możemy zlecić i rozliczyć. Powyżej limitu najpierw prosimy Cię o zgodę.

**Co się dzieje przy awarii gazu lub prądu?**
Najemca zawiadamia nas niezwłocznie, a my organizujemy właściwego fachowca, gazownika albo elektryka. O kosztach informujemy Cię po ustaleniu przyczyny.

[Kto odpowiada za drobne naprawy w mieszkaniu?](/odpowiedzi/kto-odpowiada-za-drobne-naprawy-w-mieszkaniu/)

Drobne naprawy i elementy zużywalne obciążają najemcę (art. 681 KC i regulamin), wady i normalne zużycie obciążają właściciela. [Pełna odpowiedź →](/odpowiedzi/kto-odpowiada-za-drobne-naprawy-w-mieszkaniu/)

[Co robić przy zalaniu lub nagłej awarii?](/odpowiedzi/co-robic-przy-zalaniu-lub-naglej-awarii/)

Najpierw odetnij wodę albo prąd, potem zgłoś awarię do nas. Obsługujemy ją od razu, a o przyczynie i rozliczeniu dowiadujesz się po diagnozie fachowca. [Pełna odpowiedź →](/odpowiedzi/co-robic-przy-zalaniu-lub-naglej-awarii/)

[Czy najemca musi mieć własne ubezpieczenie OC?](/odpowiedzi/czy-najemca-musi-miec-wlasne-ubezpieczenie-oc/)

W naszych umowach najemca musi mieć własną polisę OC na minimum 100 000 zł, obejmującą odpowiedzialność cywilną za szkody w mieniu najmowanym. Żaden przepis nie zmusza najemcy do ubezpieczenia OC, jest to wymóg umowny, a nie ustawowy. W ciągu 14 dni od podpisania umowy przysyła kopię z dowodem opłacenia składki. My sprawdzamy sumę i zakres, potem archiwizujemy. [Pełna odpowiedź →](/odpowiedzi/czy-najemca-musi-miec-wlasne-ubezpieczenie-oc/)

[Wszystkie odpowiedzi na pytania o zarządzanie najmem →](/odpowiedzi/)

 [![Sonia Garbowska](/avatars/sonia.jpg)](/o-nas/)[Sonia Garbowska](/o-nas/) Prowadzi ZarzadzanieNajmem.pl i osobiście obsługuje najem długoterminowy w Katowicach, Sosnowcu i Chorzowie od 2019 roku. Zna każde mieszkanie, które ma pod opieką. Decyzje zostawia właścicielowi, a sama prowadzi sprawy zapisane w umowie o zarządzanie.

## Przeczytaj również

[![Jak sprawdzamy kandydatów, zanim podpiszesz umowę?](/zasoby/uploads/2025/07/okladka-kandydaci-sm.avif)](/blog/jak-weryfikujemy-najemcow-kulisy/)

### [Jak sprawdzamy kandydatów, zanim podpiszesz umowę?](/blog/jak-weryfikujemy-najemcow-kulisy/)

[Przeczytaj wpis →](/blog/jak-weryfikujemy-najemcow-kulisy/)

[![Co robimy, gdy najemca przestaje płacić?](/zasoby/uploads/2025/07/okladka-metronom-sm.avif)](/blog/najemca-przestal-placic-kulisy-reakcji/)

### [Co robimy, gdy najemca przestaje płacić?](/blog/najemca-przestal-placic-kulisy-reakcji/)

[Przeczytaj wpis →](/blog/najemca-przestal-placic-kulisy-reakcji/)

[![Zawiadomienia od wspólnoty i administracji. Co z nimi robi zarządca najmu?](/zasoby/uploads/2025/07/okladka-koperty-sm.avif)](/blog/zawiadomienia-od-wspolnoty-i-administracji/)

### [Zawiadomienia od wspólnoty i administracji. Co z nimi robi zarządca najmu?](/blog/zawiadomienia-od-wspolnoty-i-administracji/)

[Przeczytaj wpis →](/blog/zawiadomienia-od-wspolnoty-i-administracji/)

[![Jak wynajmować mieszkanie, oszczędzając pieniądze i czas?](/zasoby/uploads/2025/07/okladka-wozek-sm.avif)](/oszczednosci-z-najmu/zarzadzanie-najmem-podstawowe-informacje/)

### [Jak wynajmować mieszkanie, oszczędzając pieniądze i czas?](/oszczednosci-z-najmu/zarzadzanie-najmem-podstawowe-informacje/)

[Przeczytaj wpis →](/oszczednosci-z-najmu/zarzadzanie-najmem-podstawowe-informacje/)

[![Jak przygotować mieszkanie pod wynajem długoterminowy?](/zasoby/uploads/2025/07/okladka-clipboard-sm.avif)](/poradnik/jak-przygotowac-mieszkanie-pod-wynajem-dlugoterminowy-praktyczny-poradnik/)

### [Jak przygotować mieszkanie pod wynajem długoterminowy?](/poradnik/jak-przygotowac-mieszkanie-pod-wynajem-dlugoterminowy-praktyczny-poradnik/)

[Przeczytaj wpis →](/poradnik/jak-przygotowac-mieszkanie-pod-wynajem-dlugoterminowy-praktyczny-poradnik/)

[![Pięć błędów właścicieli mieszkań przy wynajmie](/zasoby/uploads/2025/07/okladka-jenga-sm.avif)](/oszczednosci-z-najmu/5-najczestszych-bledow-popelnianych-przez-wlascicieli-mieszkan-na-wynajem/)

### [Pięć błędów właścicieli mieszkań przy wynajmie](/oszczednosci-z-najmu/5-najczestszych-bledow-popelnianych-przez-wlascicieli-mieszkan-na-wynajem/)

[Przeczytaj wpis →](/oszczednosci-z-najmu/5-najczestszych-bledow-popelnianych-przez-wlascicieli-mieszkan-na-wynajem/)

Porozmawiajmy o Twoim mieszkaniu

Odpowiadamy w ciągu 24 godzin.Rozmowa nic nie kosztuje i do niczego nie zobowiązuje.

[Umów konsultację](/kontakt/)

Wolisz od razu porozmawiać? [+48 530 630 090](tel:+48530630090)

## Dane strukturalne

```json
{
  "@context": "https://schema.org",
  "@graph": [
    {
      "@type": "Article",
      "@id": "https://zarzadzanienajmem.pl/blog/kulisy-obslugi-usterek-i-awarii/#article",
      "headline": "Od zgłoszenia do naprawy. Kto płaci, gdy w mieszkaniu coś się psuje?",
      "description": "Pokazujemy, kto płaci za usterkę i jak obsługujemy zgłoszenie. Koszty w limicie rozliczamy, większe uzgadniamy przed zleceniem.",
      "inLanguage": "pl-PL",
      "mainEntityOfPage": "https://zarzadzanienajmem.pl/blog/kulisy-obslugi-usterek-i-awarii/",
      "datePublished": "2026-07-12",
      "dateModified": "2026-07-12",
      "image": "https://zarzadzanienajmem.pl/og/wpis-kulisy-obslugi-usterek-i-awarii.jpg",
      "author": {
        "@id": "https://zarzadzanienajmem.pl/#sonia"
      },
      "publisher": {
        "@id": "https://zarzadzanienajmem.pl/#organization"
      },
      "articleSection": "Kulisy obsługi"
    },
    {
      "@type": "BreadcrumbList",
      "@id": "https://zarzadzanienajmem.pl/blog/kulisy-obslugi-usterek-i-awarii/#breadcrumb",
      "itemListElement": [
        {
          "@type": "ListItem",
          "position": 1,
          "name": "Strona główna",
          "item": "https://zarzadzanienajmem.pl/"
        },
        {
          "@type": "ListItem",
          "position": 2,
          "name": "Blog",
          "item": "https://zarzadzanienajmem.pl/blog/"
        },
        {
          "@type": "ListItem",
          "position": 3,
          "name": "Od zgłoszenia do naprawy. Kto płaci, gdy w mieszkaniu coś się psuje?",
          "item": "https://zarzadzanienajmem.pl/blog/kulisy-obslugi-usterek-i-awarii/"
        }
      ]
    }
  ]
}
```